最高法院民事判決 一○三年度台上字第二四七八號上 訴 人 邱 𡍼 金
林 茹 海林 守 直島田玉枝即林玉枝長尾裕美（即林守成之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 陳益軒律師被 上訴 人 洪 梅 花
葉 國 讚張 秀 微葉 志 鴻葉 淑 娟葉 淑 芳葉 淑 妘林 郭 員林 大 衛林 佩 璍林 昱 君林 尹 涵王 金 進王 斌 宇張 朝 宗陳 雪 雲何 麗 惠（即王金順之承受訴訟人）王 姿 婷（即王金順之承受訴訟人）王 憲 羣（即王金順之承受訴訟人）林 丁 旺上 一 人訴訟代理人 李春生律師被 上訴 人 林 烈 堂（兼林楊不治之承受訴訟人）
林 錦 堂（兼林楊不治之承受訴訟人）林 聖 雄（兼林楊不治之承受訴訟人）林 月 霞（兼林楊不治之承受訴訟人）林 祐 亦（兼林楊不治之承受訴訟人）林 月 英（兼林楊不治之承受訴訟人）林 建 仲（即林坤錫之承受訴訟人）林 峯 隆林 建 廷紀 怡 辰（即林坤錫之承受訴訟人）林 天 增林 清 秀林 玉 真林 永 祿韓 瑞 木黃 乾 修王 鹿 堯林 國 山余 雪 花賴 美 容賴 阿 秀陳 瑞 章賴 瑞 堂賴 瑞 豐賴 瑞 定賴 瑞 德賴 桂 英林 炳 煌林蔡秀琴（即林丙丁之承受訴訟人）林 啟 中（即林丙丁之承受訴訟人）林 德 發（即林丙丁之承受訴訟人）林 豐 裕林張日春林 耀 坤吳 林 屘鄭 萬 水林 豐 榮林 火 生林 來 金鄭 玉 連林 德 順蔡 慶 華蔡 慶 千林 敏 雄劉 錦 堂陳 尚 文林 清 桂謝 玉 串張 嘉 文張 繡 讌上七十名被上訴人共同訴訟代理人 吳瑞堯律師
周思傑律師被 上訴 人 葉寶桂（即李銘鎔之承受訴訟人）
李美瑩（即李銘鎔之承受訴訟人）李育儒（即李銘鎔之承受訴訟人）李信賢（即李銘鎔之承受訴訟人）上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國一○一年十二月四日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（一○○年度重上更㈠字第四○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人提起第三審上訴後，原被上訴人林楊不治、林坤錫、林丙丁、李銘鎔分別於民國一○二年六月二日、同年八月二十三日、同年月二十四日、同年十二月三日死亡，被上訴人林烈堂以次六人為林楊不治之繼承人、被上訴人林建仲以次四人為林坤錫之繼承人、被上訴人林蔡秀琴以次三人為林丙丁之繼承人，各自聲明承受林楊不治、林坤錫、林丙丁之訴訟，均無不合；被上訴人葉寶桂以次四人為李銘鎔之繼承人，業經本院裁定命其承受李銘鎔之訴訟，合先敘明。
其次，被上訴人主張：伊（或伊之被繼承人）與上訴人林守直以次三人（下稱林守直等三人）之被繼承人林鑽燧間就其所有如原判決附表（下稱附表）所示多筆土地（下稱系爭土地）各自占用部分有基地租賃關係。林鑽燧於四十二年間遷居日本，嗣於四十七年八月十六日死亡，由訴外人林守藩、及林守成、林玉枝、林守直（下稱林守藩等四人）共同繼承，林守藩於七十三年五月十八日死亡，由林守成、林守直及林玉枝（下稱林守成等三人）繼承，林守成於一○○年七月十五日死亡，其繼承人為林英子及長尾裕美，又林英子於同年十一月三日死亡，由長尾裕美單獨繼承。緣訴外人葉作樂受林鑽燧委託管理系爭土地，於六十三年十二月二十四日以林鑽燧名義，以新台幣（下未註明幣別者，均同）一百零四萬元價格，出售系爭土地予上訴人邱𡍼金之買賣契約（下稱六十三年買賣契約）已經法院判決確認不存在，並命邱𡍼金塗銷所有權移轉登記確定。邱𡍼金乃於七十二年（即日本昭和五十八年）八月二十日與林守藩等四人簽訂和解契約書（下稱系爭和解契約），約定於邱𡍼金交付林守藩等四人和解金日圓一千萬元後，六十三年買賣契約書仍確認有效。林守成等三人復於七十五年二月二十二日授權邱𡍼金全權辦理林守藩應有部分之繼承登記及系爭土地所有權移轉等相關手續，邱𡍼金即於同年五月七日據以將系爭土地登記為林守成等三人共有，並以買賣為原因，於七十六年十月十四日辦理完畢系爭土地所有權移轉登記為邱𡍼金與上訴人林茹海（下稱邱𡍼金等二人）共有，應有部分各二分之一。惟林守藩等四人未依法通知伊優先承買，伊於受邱𡍼金等二人起訴請求拆屋還地訴訟審理中，始悉系爭和解契約內容，自有依該契約約定條件優先購買系爭土地之權利，且得以該權利對抗邱𡍼金等二人。林守藩等四人於七十二年簽訂系爭和解契約後，未即通知伊行使權利，致伊起訴時，該和解契約約定應由賣方負擔之土地增值稅已暴增至六千餘萬元，伊已蒙不利，伊願依優於消費者物價指數之調幅，以八百萬元價金總額，並負擔登記規費、代書費用、地價稅、土地增值稅等全額之同一條件，優先承買系爭土地（各個人分配土地、面積、價金等分別如附表所示）等情。求為: ㈠確認伊分別就附表所示各自承租占用之基地部分有優先購買權存在；㈡邱𡍼金等二人應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷；㈢上訴人長尾裕美應就（林守成所遺）系爭土地所有權應有部分三分之一辦理繼承登記（此聲明為被上訴人於原審追加者）；㈣林守直等三人應將系爭土地按系爭和解契約之同一條件出售予伊（各人買賣土地、價額分別如附表所示），並辦理分割，各自移轉所有權登記予伊之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
上訴人則以：土地法第一百零四條並未規定通知承租人行使優先購買權必須以書面為之，被上訴人委請訴外人林清標於八十七年五月間，至日本取得林守成等三人出具之確認書，即為林守成等三人通知買賣條件，被上訴人至遲於八十八年二月間均已知悉確認書內容及七十二年和解契約買賣條件，處於可行使優先購買權之狀態，而始終怠於行使，自已發生土地法第一百零四條第二項之失權效果。又被上訴人經時十年餘，於地價大幅上漲後，始起訴行使優先承買權，有悖誠信，且其行使優先承買權之「同一條件」，應依起訴時之地價為準，不得再以七十二年和解契約約定之價金承買，始符公平等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，並就被上訴人追加請求長尾裕美辦理繼承登記之訴部分，判決如其聲明。無非以：系爭土地原為林鑽燧所有，被上訴人（或其被繼承人）就附表所示各自占用土地部分，分別有基地承租權。嗣林鑽燧死亡，由林守藩等四人繼承，林守藩死亡後，由林守成等三人繼承，林守成及其配偶林英子先後死亡後，由長尾裕美單獨繼承。六十三年買賣契約已經法院判決確認買賣關係不存在，及命邱𡍼金塗銷所有權移轉登記確定。系爭和解契約內容主要為：
六十三年買賣契約，原買賣價金為一百零四萬元。於邱𡍼金交付和解金一千萬元日圓後，該買賣契約書仍確認有效。若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由邱𡍼金自行處理。一切稅捐、規費由買方負擔。買賣之標的為系爭土地。系爭土地於七十六年十月十四日以買賣原因移轉登記為邱𡍼金等二人所有等情，為兩造不爭之事實。依兩造間前拆屋還地訴訟確定判決之爭點效，足認被上訴人就系爭土地有優先購買權，並得執以對抗上訴人。按承租人之優先購買權，必須出租人將出賣條件通知承租人後，始有表示承買或放棄承買可言。若土地所有人出賣土地時，未通知土地承租人是否依同一條件購買，自無適用土地法第一百零四條第二項規定視為放棄優先購買權之餘地。查被上訴人於八十七年間委託林清標到日本取得林守成等三人簽立之確認書，僅在確認林守成等三人未與邱𡍼金等二人訂立七十六年六月二十七日、價金一億一千三百四十一萬九千三百五十元之買賣契約，該確認書所載者，與系爭和解契約約定之買賣條件不同，自不得憑為地主之行使優先購買權通知。次按承租人放棄優先承買權，必須其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先承買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則。查兩造間前拆屋還地訴訟確定判決固認定系爭和解契約約定內容屬買賣性質，然該訴訟迄九十六年二月十四日始判決上訴人敗訴確定，且林守成等三人因移居日本，未即時合法通知被上訴人行使優先購買權，是被上訴人於前拆屋還地事件判決確定後，於九十八年二月二十七日（原判決誤載為九十六年八月二十七日）提起本件訴訟，主張依系爭和解契約約定之同一條件優先承買，尚無違反誠信原則可言。觀系爭和解契約之記載，僅見林守成等三人以一百零四萬元及日幣一千萬元出售系爭土地與邱𡍼金，並無另有市價或公告現值之約定，則被上訴人於行使優先購買權之價金，應以七十二年八月間之幣值加計物價指數為已足，上訴人抗辯應以系爭土地之公告現值或市值計算云云，尚無可採。而六十三年十二月二十四日及七十二年八月二十日之一百零四萬元，及七十二年八月二十之日幣一千萬元，如換算成九十六年八月二十七日之新台幣幣值，依序分別為二百九十三萬六千七百五十八元、一百五十八萬九千七百七十四元、二百五十二萬零九百八十五元，有中央銀行業務局函可稽；是系爭和解契約締約時之買賣價金「一百零四萬元加日幣一千萬元」，換算為九十六年八月二十七日之新台幣幣值為四百十一萬零七百五十九元（計算式：0000000＋0000000＝ 0000000），並審酌被上訴人於九十八年二月二十七日提起本件訴訟時，較九十六年八月二十七日之物價波動幅度非鉅，被上訴人復自願將優先購買價格提高至八百萬元，對基地出賣人較為有利。另系爭和解契約既約定辦理所有權移轉登記所需之代書費用及土地增值稅由買受人負擔，被上訴人表明願負擔辦理所有權移轉登記相關規費、土地增值稅及代書費用等，亦符合買賣約定。從而，被上訴人請求確認其就系爭土地各自承租占用部分，有土地法第一百零四條之優先購買權，邱𡍼金等二人應塗銷系爭土地之所有權登記，長尾裕美應辦理繼承登記，林守直等三人應將系爭土地按系爭和解契約同一條件出售予被上訴人（各人買賣土地、價額分別如附表所示），並辦理分割，各自移轉所有權登記予被上訴人，核屬有據，均應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，所謂「依同樣條件」優先購買，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。查林守藩等四人與邱𡍼金簽立系爭和解契約，成立以一百零四萬元及日幣一千萬元出售系爭土地之買賣契約，為原判決認定之事實。果爾，被上訴人依系爭和解契約買賣條件行使優先購買權時，其應支付之價金額似應以林守藩等四人追認之六十四年買賣契約價金一百零四萬元、及七十二年和解時約定之日幣一千萬元加總計算，始符該和解契約約定之價金同樣條件。乃被上訴人主張自願提高價金總額至八百萬元，上訴人抗辯系爭土地優先購買價格應以起訴時之地價為準，兩造上開攻防之法律依據為何，尚有未明，原審未依民事訴訟法第一百九十九條第二項規定，行使闡明權，向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上之陳述，或令其敘明或補充之；且未說明法律之依據及其心證之所由得，即謂被上訴人行使優先購買權之價金，應以七十二年八月間之幣值加計物價指數計算，未免疏略。其次，倘系爭和解契約買賣價金額依法應予調整，調整給付比較之基準，究應以一般消費物價比較，抑或應以不動產物價波動情形觀察，始較符調整給付之立法意旨，尚非無疑；且六十四年買賣契約書之價金一百零四萬元於該契約履約過程即給付完畢，就該部分與日幣一千萬元同以七十二年八月間之幣值為基準，是否允當，亦待研酌。原審見未及此，未調查審認上訴人抗辯應增加優先購買價金之法律依據及應調整之適當準據，即認被上訴人以總價八百萬元主張優先購買系爭土地為合法，進而為其有利之判斷，不無速斷。又原判決以爭點效為事實認定所引據之台灣台中地方法院八十六年度重訴字第一一八號歷審判決（見原判決第二十一頁），並非兩造間之訴訟事件，顯然誤載，亦非允洽。上訴論旨指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 十二 月 三 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 魏 大 喨法官 林 恩 山法官 林 金 吾法官 劉 靜 嫻本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○三 年 十二 月 十六 日
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