最高法院民事判決 一○三年度台上字第二四八二號上 訴 人 陳捷圻
唐曉華共 同訴 訟代理 人 張漢榮律師上 訴 人 瓏山林企業股份有限公司兼法定代理人 林鴻堯共 同訴 訟代理 人 劉宏邈律師上列當事人間請求返還價金事件，兩造對於中華民國一○二年六月二十五日台灣高等法院第二審更審判決（一○○年度重上更㈠字第一○號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人陳捷圻、唐曉華（下稱陳捷圻等）主張：伊於民國九十六年一月一日與對造上訴人林鴻堯、瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司，二者合稱林鴻堯等）就坐落台北市○○區○○段○○○○○○號土地應有部分及其上之博物館建案（下稱系爭建案）中A1棟四樓、C3棟七樓二戶房屋（下稱系爭房屋，含建案地下四樓之217、218號及地下三樓127 號等三個停車位）分別簽訂土地買賣及房屋買賣契約（下稱系爭土地、房屋買賣契約），價金合計新台幣（下同）八千六百六十二萬元，伊已依約陸續繳交五期價金一千三百三十八萬元、三百九十五萬元予林鴻堯、瓏山林公司，僅餘第六期款未繳。嗣林鴻堯等發函要求伊於同年十二月二十三日前辦妥貸款手續或以現金一次給付餘款，伊於同年十二月二十日函覆，請渠等提供取得使用執照日期、建物總登記建號及銀行貸款比較表，並就系爭建物總登記程序未完成、使用分區為商業區、無法供住宅使用等情，主張同時履行抗辯。伊復發現系爭建案有公設大幅虛增超過契約約定坪數百分之四、施工粗糙及公共設施未完工之瑕疵，乃於九十八年一月五日再去函表示異議。惟渠等未盡其附隨義務，反竟於同年月九日以伊未繳納尾款為由解除契約，沒收已繳之價金；伊亦於同年三月十一日向林鴻堯等表示解除契約。又因渠等於九十九年二月、九月間，分別將系爭土地、房屋移轉登記與訴外人，伊乃於本件訴訟繫屬中之一○一年二月二日以準備書狀繕本送達再為解除契約之意思表示等情。爰依民法第二百五十九條第二款、第一百七十九條規定，擇一求為命林鴻堯、瓏山林公司依序給付一千三百三十八萬元、三百九十五萬元，及分別自第一審附表所示繳款日起遲延利息之判決（第一審命林鴻堯、瓏山林公司依序給付三百三十七萬八千元、九十五萬九千元本息，駁回其餘請求。陳捷圻等對九十七年十月十三日前利息以外之敗訴部分聲明不服，林鴻堯、瓏山林公司對敗訴部分均未提起第二審上訴；更審前第二審復判命林鴻堯、瓏山林公司依序再給付三百三十三萬四千元、九十九萬七千元本息，渠等亦未上訴，均已告確定）。另依系爭契約違約金之約定，於原審提起追加之訴，求為命林鴻堯、瓏山林公司再依序給付一千三百三十三萬六千元、三百九十五萬元及均自一○○年十月十四日起加計法定遲延利息之判決。
林鴻堯等則以：依系爭房屋買賣契約書第十八條第二款約定，買方應自洽金融機構暸解貸款條件，伊無協力義務；系爭建案於九十七年十二月十八日完成第一次建物總登記後，陳捷圻等即可透過網路申領電子謄本以辦理貸款。其於簽署系爭買賣契約時，即知悉可委辦貸款手續抵繳第六期款，並應於土地使用執照核發日起第三十日辦理完畢；而系爭建案於九十七年十一月二十一日取得使用執照後，伊隨即通知陳捷圻等於同年十二月二十三日繳納，應認係有確定期限之給付。嗣伊已合法解除契約，且依約公共設施應於使用執照核發日後六個月內全部施作完成，陳捷圻等不得以公共設施未完成為由拒付第六期款或拒不辦理交屋手續。其於九十七年十二月二十日、九十八年一月五日函均非合法主張同時履行抗辯；於同年月九日函所為解除契約表示，未經限期催告，且顯失公平，不生效力；伊因信賴陳捷圻等解約之意思表示，始移轉系爭房地所有權與訴外人，自無可歸責，而無給付違約金義務等語，資為抗辯。
原審將第一審所為陳捷圻等敗訴部分（除確定部分外）之判決廢棄，命林鴻堯、瓏山林公司依序再給付六百六十六萬八千元本息、一百九十九萬四千元本息，並駁回陳捷圻等追加之訴，無非以：按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，為民法第二百二十九條第二項前段、第三項、第二百五十四條分別所明定。系爭房屋買賣契約第七條第一項、系爭土地買賣契約第四條第一項均約定系爭尾款（第六期款）之繳付期限為「於核發使用執照日起第三十天」，而兩造簽約時，使用執照尚未核發，系爭尾款應為不確定期限之債務。系爭建案之使用執照係於九十七年十一月二十一日核發，林鴻堯等於取得使用執照後通知陳捷圻等於九十七年十二月二十三日前辦妥貸款手續，逾期視為放棄貸款，應於七日內以現金一次繳清等語；再參以系爭房屋買賣契約第十八條第一項、系爭土地買賣契約第五條第一項約定，林鴻堯等於九十七年十二月二十日始得請求給付，其於上開期限前寄發之繳款通知，非於得請求給付時所為催告，陳捷圻等不因所定期限屆至而負遲延責任。林鴻堯等於九十七年十二月二十五日再通知陳捷圻等於七日內繳付尾款或於九十八年一月八日前辦妥貸款等語，始為其於得請求給付時所為催告，陳捷圻等至此始負遲延給付責任。則林鴻堯等於九十八年一月九日所為解除契約之意思表示自非合法，亦不得沒收陳捷圻等已繳納之價金。再者陳捷圻等於九十八年三月十一日向林鴻堯等為解除契約之意思表示前，固曾於同年一月五日對其繳款通知以：系爭建案公設坪數虛增、施作品質粗糙及公共設施未完工等語為異議；於同年月十七日再重申前旨，且表示：系爭買賣契約為定型化契約，違反消費者保護法，而要求返還已繳之價金。同年二月十三日再催請林鴻堯等七日內出面解決履約事宜云云，均未具體催告林鴻堯等履行何項契約義務，復表示未依瑕疵擔保而為解約之意思。故陳捷圻等九十八年三月十一日函所為解約之意思表示，即非適法。然按物之出賣人為二重買賣，並將該物之所有權移轉於後之買受人，移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給付。林鴻堯等已將系爭房屋A1棟四樓、C3棟七樓及所坐落土地之應有部分，分別於九十九年二月一日、九十九年九月二十八日移轉予訴外人，其已喪失對系爭房屋、土地之處分權，無從履行系爭買賣契約之給付義務，就此給付不能，即可歸責。陳捷圻等於一○一年二月二日民事上訴理由㈨狀中為解除契約之意思表示，自生解約之效力。契約既經解除，依民法第二百五十九條第二款規定，當事人雙方負回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。陳捷圻等請求林鴻堯、瓏山林公司分別返還已給付之價金一千三百三十八萬元、三百九十五萬元及自九十七年十月十三日（受領第五期款日）起之法定遲延利息，自屬有據。無庸再就其依同法第一百七十九條規定請求為審酌。至陳捷圻等追加請求給付違約金部分，其係主張瓏山林公司違反系爭房屋買賣契約第二十一條「保證產權清楚、亦無一屋數賣」；林鴻堯違反系爭土地買賣契約第八條第一項「保證產權清楚」之情事。然上開約定係指兩造簽立系爭買賣契約時，就系爭房地權利瑕疵擔保所為約定，系爭房地確分別為瓏山林公司、林鴻堯所有，產權清楚確實無疑，林鴻堯等並無違約情事，陳捷圻等訴請給付違約金，即屬無據。況陳捷圻等於系爭買賣履約過程，先於九十八年一月十七日以存證信函請求林鴻堯等返還已繳價金，復數次表示解除契約，請求返還價金，迨提起本件訴訟，仍以系爭契約已經伊於同年三月十一日解除為由，請求返還價金。凡此均足使林鴻堯等正當信任其已無續為履約、移轉產權之意願，稽諸誠實信用原則，難再令其負給付違約金之責。綜上，系爭契約既經陳捷圻等合法解除，其依民法第二百五十九條第二款規定請求林鴻堯、瓏山林公司返還已繳之價金六百六十六萬八千元、一百九十九萬四千元本息（其餘部分業經一審及前審判決確定），自屬有據，應予准許；其餘違約金請求，則非有據，應予駁回等詞，為其論斷之基礎。
按解釋契約應以當時之事實及一切證據資料為其判斷之標準，不得拘泥字面或截取書據一二句，任意推解致失真意。又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第三百四十八條第一項定有明文。系爭房屋買賣契約第二十一條約定「本合約房地，賣方（指瓏山林公司）保證產權清楚，亦無一屋數賣。……倘逾期賣方仍未解決時，買方得解除本契約，並依第二十三條違約之處罰規定處理。」系爭土地買賣契約第八條第一項約定「本合約土地，賣方（指林鴻堯）保證產權清楚……。雙方並同意依第十條違約之處罰規定處理」（見一審卷㈠二八、三八頁）。此約定之目的似在確保出賣人履行其應負之交付、移轉買賣標的物所有權之義務。原審未詳加審究，遽認上開約定係就簽立買賣契約當時買賣標的物之權利瑕疵擔保而約定，尚難謂合。又原審一方面認兩造訂立系爭房屋、土地買賣契約後，林鴻堯等將系爭房地出售並移轉登記予訴外人，系爭房屋、土地買賣契約因可歸責於林鴻堯等之事由而給付不能，並經陳捷圻等合法解除契約。另一方面卻謂林鴻堯等並無違約情事，陳捷圻等不得請求違約金等語，並有未合。再者權利濫用係指逸出權利的、社會的、經濟的目的或社會所不容許之界限行使權利而言；是苟債權人權利之行使與其前之行為有所矛盾，或有特別情事，仍須因其權利之行使，將致權義狀態顯然失衡，類此情形始得認係違反誠信原則。則陳捷圻等前為解除契約之意思表示，繼為違約金請求權之行使，何以與誠信原則有違，原審未予審認說明，亦有可議。另按民法第二百五十四條之規定，僅係法律所認解除權之一種。如契約當事人間，自行約定解除契約原因且未違反法律規定或公序良俗者，基於私法自治原則，亦非法所不許。查依兩造所簽訂之系爭房屋買賣契約第七條第一項、第十八條及土地買賣契約第四條、第五條關於付款條件、貸款方式之約定，第六期款應於核發使用執照日起第三十天給付；倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意，自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約。依該文義，似已約明陳捷圻等未於委辦貸款期限內辦理貸款，即視為放棄辦理貸款，應於賣方通知後七日內以現金一次付清。又系爭房屋買賣契約第二十三條第二項載明：「買方違反第七條、第十五條第三項、第六項及第十八條之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額。……。該違約情事經賣方催告相當期間而仍未履行者，賣方得解除本契約……。」系爭土地買賣契約第十條第二項亦同此旨（見一審卷㈠第一五至六八頁）。林鴻堯等於九十七年十一月七日通知陳捷圻等於同年月二十日至永豐銀行辦理貸款對保，並於九十七年十一月二十一日發函通知已取得使用執照，應於該日起第三十日即同年十二月二十日繳納第六期款；倘放棄貸款者，即應於上開期日繳納等語（見一審卷㈠七二至七五頁）。陳捷圻等既未依約前往辦理貸款對保，即視為放棄辦理貸款，似應於九十七年十二月二十日繳付該第六期款。果爾，其未依約辦理貸款復未繳清價金，林鴻堯等再於同年月二十五日催告其於七日內付清或九十八年一月八日前辦妥貸款，陳捷圻等亦未為之，依上說明，能否謂林鴻堯等於同年月九日通知解除契約為不合法，尚非無疑。原審未遑詳查，徒以上開理由遽為林鴻堯等不利之認定，並嫌速斷。兩造上訴論旨，各自指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。爰依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 十一 月 二十七 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 李 彥 文
法官 沈 方 維法官 簡 清 忠法官 蔡 烱 燉法官 吳 惠 郁本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○三 年 十二 月 八 日
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