最高法院民事判決 一○三年度台上字第二五二六號上 訴 人 張為敦
張沈周共 同訴訟代理人 劉志卿律師
張泰昌律師被 上訴 人 顏呈祥訴訟代理人 陳中堅律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國一○三年三月二十七日台灣高等法院台南分院第二審判決（一○二年度重上字第六六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：上訴人張為敦、張沈周與伊於民國一○○年十一月二十五日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由上訴人將坐落雲林縣斗六市○○段（下同）○○○地號土地中面積約四百零六點四三坪（實際買賣面積以實地分割測量為準），以每坪新台幣（下同）五萬二千元之價格出售予伊，伊於訂約當日給付第一期買賣簽約款五百萬元，再於一○一年六月二日給付第二期款四百萬元，由張為敦簽收。嗣後上訴人依約定於一○一年九月七日完成共有物分割手續，確定買賣標的為分割後○○○之三、之四地號土地，買賣面積合計一千三百四十三點六六平方公尺（經換算為四百零六點四五七坪），依每坪五萬二千元計算，買賣總價金為二千一百十三萬五千七百六十四元。依系爭買賣契約第三條第二款約定，上訴人應備齊證件，並在過戶文件書表上加蓋印鑑章交予承辦之地政士辦理，因上訴人遲未依約履行，以致承辦代書無法進行土地移轉登記事宜。爰依系爭買賣契約求為命上訴人於伊代上訴人向雲林縣斗六市農會清償原判決附表（下稱附表）所示土地上之抵押貸款及給付尾款共計一千二百十三萬五千七百六十四元時，將附表所示土地所有權移轉登記予伊之判決。
上訴人則以：兩造於一○○年十一月二十五日及一○一年十二月十二日所簽訂之系爭買賣契約及合建契約補充約定（下稱合建契約）之真意，在於同意系爭土地之買賣契約係以合建契約之成立為前提，即買賣契約與合建契約具有不可分離之關係，若合建契約不成立，買賣契約之解除條件即成就失效。伊已於一○二年一月十八日定期催告被上訴人簽訂合建契約，遭被上訴人拒絕，兩造已確定不能成立合建契約，買賣契約之解除條件業已成就。縱合建契約與買賣契約並無不可分離之關係，合建契約至少為買賣契約之履約條件，被上訴人經催告後不履行與伊簽訂合建契約，顯然已構成給付遲延，伊自得同時解除系爭買賣及合建契約。被上訴人請求伊移轉系爭土地之所有權為無理由等語，資為抗辯。原審以：（一）按所謂兩個契約具有不可分離之關係，得由契約當事人透過主觀意思表示之合致，創設兩者不可分離之關係；或契約於客觀性質上具有不可分離之關係，如其中一部無法履行，他部之契約目的即無法達成。依系爭買賣契約書所載，兩造就買賣土地之面積、位置、價金與所有權移轉互相對待給付等內容為約定，與合建無涉，即便合建契約不成立，系爭買賣契約可單獨成立及履行。而合建部分，係另以合建草約約定。依合建草約之內容，兩造僅就合建位置、合建房屋分配、合建費用負擔及保證金加以之約定，亦與買賣無涉，由此並無從證明兩造就買賣與合建具有不可分離之關係，有主觀意思表示合致。依原判決附圖（下稱附圖）一所示，買賣位置為A及A1-A4，合建位置為A5及A6，A5分配給被上訴人，A6分配給上訴人，二者之位置明確，並無分裂後契約即無從成立之情形，即無客觀上不可分離之關係。兩造於一○一年十二月十二日所簽定之合建契約有三項，第一項約定：「雙方約定 101年12月20日被上訴人應提供建築平面圖及建材表共同協商研議。」等語下方，有兩造簽名，至於第二、三項約定：「2.合建標的物：土地所有權仍保留地主名義。建物起造人以乙方（即被上訴人）名義申請。將來建築完成地主應將土地移轉登記予乙方，乙方應將甲方（即上訴人）分配取得之房屋移轉予甲方。3.雙方談妥合建契約內容時，雙方同意繼續履行土地買賣契約之一切事項：辦理土地移轉及付清買賣價款事宜。」內容下方，僅經被上訴人及仲介江○志簽名，上訴人並未簽名，無法證明上訴人同意第三項之約定。依一○一年十二月十二日當日錄音譯文，並參酌證人即代書莊○煌之證詞，可認上訴人僅同意合建契約第一項，就第三項是否同意，乃先保留，留待第一項完成後再決定。上訴人抗辯其就合建契約第三項雖未書面簽名，但當場有言詞同意云云，並不可採。再依代書莊○煌、仲介黃○森、江○志於第一審、被上訴人公司股東黃○瑞於原審之證詞，可認上訴人當場並未同意合建契約第三項，故未在書面簽名。故兩造談買賣及合建時，買賣歸買賣，合建歸合建，並無不可分離之關係。（二）上訴人抗辯：若買賣與合建分離將使上訴人之土地形成袋地，故客觀性質上不可分離云云。惟依附圖二所示，上訴人就○○○、○○○之二、之六、之七、之五及之八地號土地，所面臨同段○○○、○○○地號土地均屬國有地，○○○地號土地地目為水、○○○地號土地地目為道，而同段○○○地號土地上有加蓋作為通路，此有土地登記謄本及照片附卷可查，故上訴人所有上開地號土地對外並非不能通行。至於上訴人抗辯水路加蓋不算通路云云。惟現代城市城廓四週均有水溝圍繞作為排水排洪之用，建物均以水溝加蓋連接道路為常態，故上訴人抗辯並不可採。上訴人雖稱：若買賣及合建契約分離，將會造成上訴人就附圖一所示 C部分是否應履行贈與，產生疑義云云。惟該部分性質上屬於合建契約成立後，上訴人所同意之負擔，如系爭買賣契約成立而合建契約不成立，徒留移轉 C部分六平方公尺所有權予被上訴人並無實益，亦非兩造締約時之本意。上訴人復稱：若無合建契約，伊並無出售足以興建四戶面積之土地給被上訴人之必要，亦無可能以此低價出售，伊簽訂買賣契約之主觀心態，係以簽訂合建契約為前提云云。惟上訴人締約時內心之動機，並未達意思表示之程度，不得以此認定二者具有不可分離之關係。上訴人雖又抗辯：系爭土地位於「乙種工業區」，若興建廠房充作住宅使用，單樓層面積不得少於一百五十平方公尺，而合建契約總面積換算成單層面積為九十三平方公尺，遠低於法令規定，日後會增加建築面積及成本，若買賣與合建契約分離，將造成上訴人之損失云云。惟其所辯屬合建契約範圍，無論日後雙方是否繼續履行簽訂合建本約或解除合建契約，應另循合建契約之法律關係解決。（三）系爭買賣契約書第二條約定：「第四期尾款：……101年6月30日貸款撥款當日給付16,134,360元正，約定乙方（即上訴人）完成特約事項第一、二、四項時過戶予甲方（即被上訴人）辦理銀行貸款代償乙方貸款後結清尾款」。第三條約定：「尾款分別於地政機關產權登記完成與土地鑑界或交屋完畢及貸款撥款當日給付。」上訴人業已完成上述不動產買賣特約第一、二、四項所約定之事項，為兩造所不爭執，則被上訴人自得請求上訴人移轉系爭土地所有權。又上訴人及訴外人張進池以包括系爭土地在內之不動產為擔保，分別設定最高限額九百六十萬元、一千六百八十萬元、六百萬元之抵押權予雲林縣斗六市農會，向其貸款一千四百萬元、五百萬元、三百萬元，至一○三年三月一日止，抵押貸款餘額尚有七百五十五萬六千一百六十九元，有該農會函文可佐。則被上訴人本於系爭買賣契約，求為命上訴人於被上訴人代其向該農會清償附表所示土地上之抵押貸款及給付尾款合計一千二百十三萬五千七百六十四元時，將如附表所示土地所有權移轉登記為被上訴人所有，自屬有據，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張與證據，為不可採及無須逐一論述之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。至原審贅述之其他理由，無論當否，於判決並無影響。上訴論旨，徒就原審認定事實、取捨證據與解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 十二 月 四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 李 彥 文
法官 沈 方 維法官 簡 清 忠法官 吳 惠 郁法官 蔡 烱 燉本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○三 年 十二 月 十六 日
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