最高法院民事判決 一○三年度台上字第二七二四號上 訴 人 楊連彰訴訟代理人 陳益軒律師被 上訴 人 楊溢哲
楊志申祭祀公業（即祭祀公業楊志申）上 列一 人法定代理人 楊淙淵
楊奕強楊博儀楊震南楊博恭楊榮壽共 同訴訟代理人 趙惠如律師上列當事人間請求確認優先購買權事件，上訴人對於中華民國一○三年二月十三日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（一○一年度上更㈠字第二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件上訴人主張：坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號面積四○一九平方公尺土地（下稱系爭土地），重劃前地號○○鎮○○○段○○○之○、之○地號，連同重劃前同段○○○、○○○之○、○○○、○○○之○、之○、之○、之○地號共九筆土地（下稱系爭九筆土地），原為被上訴人楊志申祭祀公業（下稱祭祀公業）所有，出租予伊之祖父楊○，再交由伊之父楊○（別名楊○國，「○」以日文書寫為「○」）使用耕作。楊○於民國六十五年五月九日死亡後，伊因繼承取得系爭土地之耕作租賃權（下稱系爭租賃權），與祭祀公業間有不定期租賃契約，每年租金為新台幣（下同）二千元，其餘部分則由系爭土地之地價稅抵繳，伊均依約按時繳納。祭祀公業於九十七年三月二十一日與訴外人楊○壽成立買賣契約，將系爭土地出賣與楊○壽，經楊○壽指定登記為被上訴人楊溢哲所有，並於九十七年五月五日完成所有權移轉登記。惟依土地法第一百零七條第一項規定，土地承租人有優先承買權，伊知悉後即發函請求被上訴人告知買賣條件，俾行使優先承買權，詎被上訴人否認伊為承租人暨有優先承買權等情，爰依土地法第一百零七條第一項規定，求為確認伊就系爭土地有優先承買權存在之判決。
二、被上訴人則以：上訴人之父楊○非向祭祀公業承租系爭九筆土地之楊○國，上訴人未繼承租賃權，並非承租人，自無優先承買權。縱認楊○即楊○國，亦因未依耕地三七五減租條例第六條規定與祭祀公業訂定書面租約並為登記，致耕地租賃法律關係不存在；又楊○與祭祀公業間縱有耕地租約存在，亦因楊○將○○○、○○○之○地號土地違法轉租予訴外人謝○英而致全部租約無效，此後祭祀公業未再同意出租系爭九筆土地予楊○或上訴人等語，資為抗辯。
三、原審以：（一）依系爭土地重劃前之○○○段○○○之○、之○地號土地之臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書之記載，系爭土地承租人為楊○國。而楊○之別名為「楊○國」，業經證人謝○峰、楊○昭證述明確。楊○自六十一年間起確實有代繳重劃前○○○、○○○、○○○之○、之○等祭祀公業土地之田賦代金、田賦實務稅、水利會費、地價稅，有上訴人提出之繳費單據影本為證，是系爭土地之承租人楊○國應即上訴人之父楊○無訛。光復之初辦理土地總登記時，登記人員將「○」寫成日文「○」而登記為楊○國，堪以認定。參以上訴○○○鎮○○段○○○○○號土地，因時效取得地上權申請登記，曾與祭祀公業有所爭執，經彰化縣和美地政事務所於九十五年五月九日召開「○○段○○○○地號時效取得地上權陳述會議」，祭祀公業管理人之一楊震南委任訴外人張○鑫到場陳稱：土地總登記申報書上所記載之承租人楊○國，即是申請人楊連彰先生之父親楊○等語，有該地政事務所檢送之會議紀錄可稽。足徵系爭登記簿所載土地承租人「楊○國」確實為楊○。（二）耕地三七五減租條例第六條第一項雖規定：「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」然此係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。有本院五十一年台上字第二六二九號判例可資參照。楊○即楊○國於台灣光復前之日據時期就系爭土地即有耕地租約存在，其於光復後及耕地三七五減租條例施行後，縱未依前揭規定辦理書面耕地租約登記，仍不影響租賃關係之存在。（三）上訴人於本件審理之初及另案台灣彰化地方法院九十九年度簡上字第一四二號拆屋還地事件中，均主張：其父楊○承租範圍為前揭九筆土地，租金總計每年二千元。證人楊○昭於原審前審亦證稱：其父楊○承租整個一大塊地，有幾筆地號伊不知道，直到訴訟後才知道有九筆或十筆土地等語。足見楊○向祭祀公業承租之前揭九筆土地，應屬同一租約。至於上訴人所提出之臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書影本，原係台灣光復後辦理土地總登記時所繳交之申報書，用以證明各筆土地之權利內容，前揭九筆土地逐筆填寫前揭申報書之事實，不足證明楊○承租祭祀公業九筆土地係各筆分別訂定租約。依和美鎮公所一○一年十二月七日函覆稱：該所耕地租約登記簿確實登載：承租人謝○英、出租人楊○、出租土地標示為○○○、○○○之○地號、面積四八○平方公尺、九三○平方公尺之耕地租約內容（和四字第六七號租約），該耕地登記為祭祀公業所有，而耕地租約登記管理辦法等相關規定並未明訂祭祀公業土地租約登記時，管理人或代表人之身分適格適法之合理性，以致產生當時非土地所有人為出租人情形，本租約查明有耕地三七五租約清理要點第十一點第一項第五款之情形，業已於七十四年三月二十一日函文註銷租約登記等語。並有該所租約登記簿影本、註銷租約登記通知書、函文及辦理註銷登記清冊影本、六十八年補發之臺灣省彰化縣私有耕地租約書影本在卷足參。依六十八年補發之耕地租約書影本所載，其租賃期間為六十二年一月一日至六十七年十二月三十一日，而前揭租約登記簿上租賃期間為六十八年至七十三年，顯見該租約登記早於六十二年之前即已存在，嗣依耕地三七五減租條例之規定，每六年續辦租約登記而來。謝○英、楊○分別於五十四年、六十五年過世，因無人向主管機關申報租約終止，租約仍按每六年續約登記。六十二年以前之相關租約登記資料因公所搬遷檔案多有遺失，無法查證，業經證人即和美鎮公所承辦人員張○利證述明確。而訴外人謝○鎮為承租人謝○英之子，二人分別於八十二年、五十四年間死亡，有其除戶謄本在卷足憑。然該份租約登記資料，曾經由謝○鎮申請補發租約。依證人楊○昭證述情節，其雖不能確認其父楊○將承租祭祀公業土地中哪二筆土地出租他人耕作，但就楊○轉租二筆土地之事實業已先後證述明確，並參酌重劃前地籍圖之範圍，足證楊○確實有將承租土地一部轉租之事實。（四）上訴人雖另主張：縱認楊○曾將○○○、○○○之○地號土地轉租予謝○英，惟楊○及上訴人相繼租用系爭土地並依約繳納租金，與祭祀公業已再成立不定期租賃契約云云。惟上訴人就其與祭祀公業另成立有別於系爭租約之新耕地租約事實，包含時間地點及有權代表祭祀公業簽約之人等租約成立要件，均未能具體主張表明，尚難僅憑繼續繳納原租約租金之事實，逕予推認雙方已合意成立新耕地租約，上訴人此項主張不足採信。楊○既曾將承租土地中之○○○、○○○之○地號土地轉租予訴外人謝○英，依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，系爭租約應屬無效。從而上訴人請求確認就系爭土地有優先承買權存在，即無理由，不應准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言（本院四十六年台上字第五七號判例參照）。系爭土地原承租人楊○，將其向祭祀公業承租系爭九筆土地中之○○○、○○○之○地號土地，轉租予訴外人謝○英，為原審確定之事實。依上開規定，系爭耕地租約即歸無效。上訴人就其主張與祭祀公業另成立有別於系爭租約之新耕地租約之事實，未能舉證以實其說，原審因而為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 十二 月 三十一 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 李 彥 文
法官 沈 方 維法官 簡 清 忠法官 吳 惠 郁法官 蔡 烱 燉本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 一 月 十二 日
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