最高法院民事判決 一○三年度台上字第二二一一號上 訴 人 黃靖雅訴訟代理人 劉興業律師複 代理 人 王正豪律師被 上訴 人 瓏山林企業股份有限公司兼 法 定代 理 人 林鴻堯共 同訴訟代理人 張毓桓律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國一○二年四月二十三日台灣高等法院第二審判決（一○○年度重上字第八○四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人請求被上訴人林鴻堯給付新台幣壹佰柒拾肆萬肆仟元、被上訴人瓏山林企業股份有限公司給付新台幣肆拾玖萬柒仟伍佰元，均自民國九十九年十月十五日起至判決確定前一日止之利息及該訴訟費用部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人第二審之附帶上訴駁回。
其他上訴駁回。
關於廢棄部分，第二、三審訴訟費用由被上訴人負擔；關於駁回上訴部分，第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於民國九十六年二月十一日與被上訴人林鴻堯、瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）依序就坐落台北市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）、坐落系爭土地上之「博物館」建案上房屋D2號3 樓（含停車位編號地下肆層199及200號，下稱系爭房屋）分別簽訂買賣契約書（下稱系爭土地、房屋契約），約定系爭土地價金為新台幣（下同）三千四百六十四萬元（含停車位分配土地價款）、系爭房屋價金一千零三十五萬元。另與瓏山林公司就系爭房屋裝修簽訂室內裝修設備貸款暨房屋變更設計約定書（下稱系爭裝修契約），約定價款二百零一萬元。伊於簽約後陸續按期繳交五期價款，計房屋價款二百零五萬元、土地價款六百九十四萬元及房屋裝修價款四十一萬元，僅餘第六期款未繳納。因系爭建案未完工，被上訴人曾於九十八年一月六日在行政院消費者保護委員會（下稱消保會）之協調會上，同意伊辦理貸款期限不以九十八年一月八日為限，且應再行協商；伊並以房屋有瑕疵為由，主張同時履行抗辯。詎被上訴人非但未再與伊協商，反逕於九十八年一月二十二日寄發存證信函通知伊應於九十八年二月三日前辦妥貸款手續，復於同月四日片面通知解除契約，並沒收伊已繳納之所有價金。惟其解約並不合法，伊已於同年八月二日、十八日催告被上訴人履約未果，乃於同年月三十日通知被上訴人解除系爭契約，被上訴人自應返還伊已付價金及自受領時起之法定利息。縱認伊未繳納第六期款而有可歸責之事由，但被上訴人業將系爭房地於九十九年三月十七日以六千二百七十二萬元之價格售與訴外人涂三遷，較之系爭房地契約（不含裝修契約）價金四千四百九十九萬元，已獲利一千七百七十三萬元，故被上訴人沒收伊已繳之價金為違約金，實屬過高，而有酌減之必要，經酌減後，伊亦得依不當得利規定請求返還。又伊解除契約後，另得依系爭契約違約金之約定，請求已付價款之違約金及懲罰性違約金等情。並於原審追加依民法第二百六十條、第二百二十六條第一項、第二百二十七條規定及減縮違約金金額一部而為請求。爰求為命：（一）瓏山林公司給付二百五十五萬零七百五十元，其中一百五十五萬二千五百元，自九十七年十月十五日起；其中九十三萬七千五百五十七元，自九十九年十月十五日起加付法定遲延利息。（二）林鴻堯給付七百十一萬四千四百元，其中五百十九萬六千元自九十七年十月十五日起，其餘部分自九十九年十月十五日起加付法定遲延利息。（三）瓏山林公司給付二百五十九萬零一百七十五元，其中二百零五萬元自一○○年十二月一日起加付法定遲延利息。（四）林鴻堯給付八百七十五萬六千六百九十元，其中六百九十二萬八千元自一○○年十二月一日起加付法定遲延利息之判決（原審就其中被上訴人瓏山林公司應給付九十六萬八千一百九十三元，及其中四十一萬自九十九年十月十五日起，其中四十九萬七千五百元自判決確定日起之法定遲延利息，被上訴人林鴻堯給付一百七十四萬四千元及自判決確定日起法定遲延利息部分，為上訴人勝訴之判決，被上訴人未聲明不服）。
被上訴人則以：依系爭契約附件約定，第六期房屋、土地價款應於核發使用執照日起第三十日給付。伊取得使用執照後，於九十七年十一月二十日寄發繳款通知予上訴人，併於同年十二月二十五日催告，復於九十八年一月二十二日再次催告，詎上訴人仍未繳款。伊於九十八年二月四日通知解除契約並沒收已繳全部價金充作違約金，自屬合法有據。被上訴人嗣後再解除系爭契約，不生效力。又違約金酌減具形成力，酌減後應返還之不當得利，應於法院判決確定時，其請求權始告發生，並自斯時屆清償期。另依約上訴人繳付價款之義務以工程進度為據，其不得以未完工為由主張同時履行抗辯。違約金之約定亦無過高之情形，縱有過高，應以百分之十五為酌減上限等語，資為抗辯。
原審以：按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第二百二十九條第二項定有明文。所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定二種情形。系爭契約就第六期價款之付款時間，附件一約定「於核發使用執照日起第三十天」，而何時核發使用執照，並未確定，故為無確定期限債務。系爭土地契約第四條第一項、系爭房屋契約第七條第一項約定：「本契約付款辦法，買方（即上訴人）應依已完成之工程進度所定之土地價款分期付款明細表（附件一）之規定，於接獲賣方（即被上訴人）繳款通知十日內自行向賣方指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期支票如數一次繳清，……。」，而系爭契約附件一分期付款明細表則記載使用執照核發日起第三十日給付第六期款；參以系爭土地契約第五條第三項、系爭房屋契約第十八條第三項約定不辦貸款者之繳款期限及上訴人並不能知悉使用執照核發日期等情，應認第六期款繳納期為被上訴人通知後起算三十日。又系爭土地契約第五條、房屋契約第十八條就第六期款給付方式，區分由賣方洽定金融機構辦理貸款、由買方自洽金融機構辦理貸款及不辦理貸款而為約定。兩造簽訂系爭契約時，上訴人同時出具代辦申請貸款委託書、自洽貸款切結書予被上訴人，為兩造所不爭執，可知上訴人於簽約時尚未決定委由被上訴人洽定之金融機構或自洽金融機構辦理貸款方式繳納第六期款，被上訴人亦容任之。故於繳款期限前，應由上訴人選擇貸款方式。被上訴人於九十七年十一月七日通知上訴人如欲由被上訴人洽定之金融機構辦理貸款，應於同月十七日、十八日至台北市○○○路○段○○○○○號辦理對保手續，上訴人並未前往，足見其於斯時已選擇自洽金融機構貸款。系爭房屋使用執照於九十七年十一月二十一日核發，被上訴人於同日通知及寄發第六期款應於九十七年十二月二十三日前辦妥之繳款通知，上訴人於翌日收受，為兩造所不爭。上訴人既未於該期限內洽辦貸款，依前揭土地契約第五條、房屋契約第十八條約定，視為上訴人放棄辦理貸款，應於被上訴人通知後七日內繳清第六期款。被上訴人業於九十七年十二月二十五日以興安郵局第七九一號存證信函催告上訴人應於七日內給付，如以貸款給付者，應於九十八年一月八日前給付等情，有存證信函及收件回執附卷可按。上訴人於上開催告期滿未為給付，即應負給付遲延責任。依系爭土地契約第十條第二項，系爭房屋契約第二十三條第二項約定，於被上訴人催告相當期間而仍未履行者，被上訴人得解除契約。被上訴人再於九十八年一月二十二日以興安郵局第八七八號存證信函催告上訴人於同年二月三日前給付第六期款，並附以如不於催告期限內給付為停止條件之解除契約表示，繼之於同年月四日為解除契約之表示，上訴人已於翌日收受，其解除契約，自屬合法有據。被上訴人於九十七年十二月二十五日、九十八年一月二十二日存證信函語意，係催告履行之意，非在讓上訴人緩期給付。瓏山林公司於九十八年一月六日消保會第二次協調會，縱曾同意上訴人辦理貸款之期限，不以九十八年一月八日為限。惟上訴人不能證明其有向銀行申請辦理貸款，自不足資為其有利認定之依據。其辯稱：上開存證信函及九十八年一月六日消保會協調時，被上訴人同意伊緩期給付，伊遲延責任終了云云，並無足取。復觀諸系爭契約、裝修契約及各該契約之附件，相對於系爭房屋完工、裝修完成及移轉所有權，上訴人就第六期款有先為給付義務；消保會之協調對象亦不及於林鴻堯，上訴人自均難以之主張同時履行抗辯。至上訴人於起訴後始以系爭房屋有違法不當虛灌坪數之情事為同時履行抗辯，既於被上訴人解除契約之後，不足以免其遲延責任。次按約定違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。查系爭土地買賣價金為三千四百六十四萬元、系爭房屋買賣價金為一千零三十五萬元，約定違約金之目的在強制買方履約，被上訴人確因委由信義房屋公司出售系爭房地受有支出二百十六萬元報酬之損害。參以內政部對預售屋買賣所公告預售屋買賣定型化契約範本中規範如買方違約，賣方得沒入之違約金最高不得超過買賣總價款百分之十五，當得為本件酌定違約金之依據。是林鴻堯得沒入之違約金為五百十九萬六千元（34,6400,000×15％＝5,196,000），瓏山林公司得沒入之違約金為一百五十五萬二千五百元（10,350,000×15％＝1,552,50
0 ）。而按違約金經法院核減後，就減少部分應依不當得利規定返還，與契約解除後之回復原狀義務，兩者之法律關係不同。亦即民法第二百五十九條乃不當得利之特別規定，僅適用於解除契約後之回復原狀義務，其範圍與一般不當得利不同，是以約定違約金過高，經法院酌減之數額，應依一般不當得利規定，即依民法第一百八十二條第二項計付利息。又違約金酌減為形成訴權，違約金之受領人應於判決確定時始有附加利息一併返還之義務。上訴人依民法第二百五十九條規定請求返還，則屬無據。其於被上訴人解除本件契約後，方主張被上訴人有給付不能、給付遲延情事而請求給付違約金及損害賠償，亦屬無據。綜上，經核減違約金後，上訴人依民法第一百七十九條規定，得請求林鴻堯返還超過部分即一百七十四萬四千元（6,940,000－5,196,000＝1,744,000），瓏山林公司返還超過部分即四十九萬七千五百元（2,050,000－1,552,500＝497,500），及均自本判決確定時起至清償日止加付利息。就裝修契約部分無違約金之約定，故上訴人得請求瓏山林公司給付四十七萬零六百九十三元（含四十一萬元自各該期給付日至九十九年十月十四日止利息六萬零六百九十三元），及其中四十一萬元自九十九年十月十五日起至清償日止之利息，均屬有據，應予准許。超過上開請求部分，則不應准許。爰將第一審駁回上訴人請求瓏山林公司給付六萬零六百九十三元部分廢棄，改判命瓏山林公司應再給付上訴人六萬零六百九十三元；及維持第一審命瓏山林公司給付九十萬七千五百元、其中四十一萬元自九十九年十月十五日起，其中四十九萬七千五百元自判決確定日起加付之法定遲延利息；林鴻堯給付一百七十四萬四千元及自判決確定日計加付法定遲延利息之判決，駁回上訴人之其他上訴及追加之訴；並將第一審所為命被上訴人分別給付上開金額自九十九年十月十五日起至本判決確定日止之利息部分廢棄，改判駁回上訴人該部分之請求。
廢棄部分：（即關於上訴人請求自九十九年十月十五日起至判決確定前一日止之利息部分）按出賣人以買受人有債務不履行情事，依買賣契約約定，沒收其已付買賣價金充為違約金，並解除契約；買受人主張該約定之違約金額過高，聲請法院酌減。就法院減少之部分，出賣人所受利益即失其法律上原因，買受人得依不當得利法則請求返還，並依民法第一百八十二條第二項規定，自出賣人知無法律上原因時起，加付利息，一併償還。該違約金應減少之數額固須待法院判決確定，始能確知；惟出賣人於買受人為此項主張之訴狀送達時，已知其情事，為免訴訟延滯影響當事人權益，應類推適用民法第九百五十九條第二項規定，即自訴狀送達之日起，視為惡意受領人而應加付利息。查上訴人主張系爭違約金額過高應予酌減，其訴狀於九十九年十月十四日送達於被上訴人。原審既認該違約金就林鴻堯部分應減少一百七十四萬四千元，瓏山林公司部分應減少四十九萬七千五百元，上訴人得依不當得利之法律關係請求返還；則依上說明，其請求自訴狀繕本送達翌日即九十九年十月十五日起加付利息，自屬有據，應予准許。原審見未及此，就上訴人請求自上開日期起至判決確定前一日止之利息部分，遽為其不利之判決，尚有未合。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由，應由本院改判駁回被上訴人於原審之附帶上訴。
駁回上訴部分：
原審本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，認被上訴人解除系爭契約，為合法有據；系爭違約金應酌減為總價金之百分之十五。上訴人得依不當得利法律關係，請求瓏山林公司返還九十六萬八千一百九十三元（含裝修費四十一萬元及利息六萬零六百九十三元）及其中四十九萬七千五百元自判決確定日起加付利息、其中四十一萬元自九十九年十月十五日起加付利息；請求林鴻堯返還一百七十四萬四千元本息；其餘請求並非有據，不應准許。除上開廢棄改判部分外，其餘部分經核於法並無違誤。上訴論旨，指摘原判決於其不利之其他部分為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項第一款、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○三 年 十 月 二十三 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 李 彥 文
法官 沈 方 維法官 簡 清 忠法官 蔡 烱 燉法官 吳 惠 郁本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○三 年 十一 月 四 日
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