最高法院民事判決 一○三年度台上字第四三二號上 訴 人 高 南 華訴訟代理人 姚文勝律師
林志強律師蔡靜娟律師被 上訴 人 陳 偉 謀
許 伸 光林 美 秀
丁 水 金李 玫 欣徐 佩 瑗（原名徐德麟）財團法人名儕醫學文教基金會上 一 人法定代理人 李 源 德被 上訴 人 謝 芳 淑
周 芳 明熊 暉康 文 心陳 慶 命黃 俶 秋陳 中 明張 瑾 怩黃 子 真王 嘉 祥金 春 之劉 懿 文陳 世 惠周 義 佩梁 維 辰梁 凱 惠黃 淑 梅陳侯如玲林 光 田黃 佳 媛共 同訴訟代理人 黃 淑 芬律師上列當事人間請求給付遲延金事件，上訴人對於中華民國一○二年五月七日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第六九○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國九十四年間購買上訴人及訴外人和暘建設股份有限公司（下稱和暘公司）合建之「信義新象」大樓（下稱新象大樓）房地，而分別與和暘公司及上訴人簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書（下分稱為房屋契約、土地契約）。嗣和暘公司建築新象大樓，遲延完工一百二十二日，依房屋契約第八條第六項之規定應給付伊遲延金。上訴人交付土地亦有相同遲延，雖土地契約無如房屋契約之上開約定，然依土地契約第十一條約定、消費者保護法（下稱消保法）施行細則第十五條第二項規定，上訴人應與和暘公司同負遲延責任，給付伊按已繳納土地款每日萬分之五（被上訴人謝芳淑部分為每日千分之一）計算之遲延金等情。依房屋契約第六條、第八條第六項、第二十四條第一項及土地契約第十一條約定、民法第二百三十一條第一項、消保法第十七條、同法施行細則第十五條等規定，求為命上訴人給付被上訴人各如原判決附表（下稱附表）所示之請求金額，及均自民事準備書二狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：伊已依土地契約第三條及第六條之約定，如期交付土地，並無遲延或違約可言。土地契約及房屋契約乃各自獨立者，僅因買受人購買房屋必須連同坐落基地一併購買、移轉，故兩者效力相互依存，然違約責任之判斷仍回歸各自契約條款之約定。和暘公司遲延完工不可歸責伊，自不得以該公司之遲延，逕認伊亦應負遲延責任。縱認伊遲延交付土地，賠償責任應以被上訴人所受實際損害為範圍，豈得類比房屋契約之約定標準賠償。又伊並非消保法所稱之企業經營者，兩造間之土地買賣並無消保法及該法施行細則之適用等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：被上訴人因購買和暘公司及上訴人合建之新象大樓區分所有建物及坐落基地，分別與和暘公司及上訴人間締結買賣房屋、土地之契約；嗣和暘公司興建房屋遲延完工一二二日，已經法院判決確定應賠償買戶遲延金確定等情，為兩造不爭之事實。查上訴人與和暘公司對於被上訴人之給付義務固因分別訂立土地、房屋契約而各自獨立，然綜觀土地契約第十一條約定「本契約不得單獨成立，應與本標的物上之房屋預定買賣契約書共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事者，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併同以違約論處……」、房屋契約第二十四條第一項亦有相同約定，參以土地契約第四條、第六條關於上訴人交付土地所有權狀及相關證件、移交土地等義務，應於和暘公司交屋同時辦理，一併現況點交等約定，可見房屋與土地二契約效力相互依存，上訴人交付土地之義務完全配合和暘公司完工交屋義務同時為之，是若和暘公司遲延完工交屋，上訴人就和暘公司遲延完工之違約情事，即應併同以違約論，且無論遲延完工是否歸責於上訴人，均視同上訴人亦可歸責，始符契約全文意旨、契約目的、交易習慣及經驗法則、誠信原則。次參較土地契約第五條及房屋契約第八條之違約罰則約定，二契約關於買方遲延給付價款之滯納金、擔保支票兌現義務及違約賠償責任，賣方負擔保產權清楚義務，並雙方均不得要求增減價款等之約定相同，雖遲延違約金之約定僅見於房屋契約，土地契約並無上訴人應負給付遲延違約金約款之記載。然比較土地及房屋契約之價金約定，房屋價額不及土地價金之六成；佐以買方若遲延繳付價款，係按未付房地價款全額給付每日千分之一之滯納金，和暘公司若完工遲延，依買方已繳兌房屋價款萬分之五或千分之一按日計付遲延違約金之情；如此寬貸土地出賣人之遲延責任，對買方顯失公平。契約解釋上，應認依土地契約第十一條之約定，上訴人應就和暘公司遲延完工之違約情事，視同自己遲延違約，負遲延責任，並類比和暘公司之違約金計算方式，方符契約合理公平之旨。是被上訴人主張上訴人應負遲延責任，並依房屋契約約定遲延違約金計算方式（依買方已繳兌土地價款萬分之五或千分之一按日計付），分別給付各被上訴人如附表所示之違約金，為有理由等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約，應探求當事人立約當時之真意；而真意何在，固得參酌契約目的、交易習慣、及經驗法則、誠信原則等觀察之，然仍不得脫離契約全文意旨、締約當時及過去之事實等基礎，為通盤之析釋，以期不失立約人之真意。查土地契約第十一條「本契約不得單獨成立，應與本標的物上之『房屋預定買賣契約書』共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事者，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併同以違約論處……」、房屋契約第二十四條第一項「……本契約不得單獨成立，應與本標的物座落之基地『土地預定買賣契約』……共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事者，該共同簽署之『房屋預定買賣契約』……亦併同以違約論處……」之約定，似僅見二契約之成立及法律效力之存續應相互依存，任一契約均不得獨立存在；所謂一契約違約，另一契約亦「併同以違約論處」，是否即指土地出賣人及房屋出賣人之各自履約義務及違約賠償責任互為影響，一人之違約情事即等同另一人之違約事由，洵非無疑，自有探求之必要。而上開二契約為各別獨立之契約，土地契約中並無完工房屋義務或遲延金之約定明文，既為原審認定之事實，乃原審未參酌上訴人與和暘公司因合建而分別與被上訴人締結土地及房屋契約之事實、釐清上開二契約關於出賣人義務相異約定之原因，探求「締約當事人」約定「以違約論處」之真意，且未說明上訴人所違反者究係土地契約、或房屋契約之何者義務，即認上訴人就和暘公司遲延完工房屋之違約情事，應併同以違約論，且上訴人亦可歸責，已有可議。其次，土地契約既無違約金之「約定」，上訴人如有遲延履約情形，應依債務不履行之相關法律規定，對被上訴人負遲延損害賠償責任，尚無「依約」給付違約金之餘地。原審遽以土地契約應類比房屋契約之遲延金約定，論斷上訴人應給付違約金，亦嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 三 月 十二 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 魏 大 喨法官 林 恩 山法官 林 金 吾法官 劉 靜 嫻本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○三 年 三 月 二十四 日
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