最高法院民事判決 一○四年度台上字第一四一○號上 訴 人 周聖淵
郭清松吳吉陽共 同訴訟代理人 吳 麒律師
柯政延律師被 上訴 人 洪明豐
洪林聰林素華彭漢卿共 同訴訟代理人 林 凱律師
蔡宜衡律師被 上訴 人 林洪源（原名林華茂）訴訟代理人 林凱倫律師
謝瑋玲律師被 上訴 人 洪淑華上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國一○四年二月二十五日台灣高等法院第二審判決（一○三年度重上字第四八五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人對被上訴人洪明豐、洪林聰、林素華、彭漢卿之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件原審以：坐落台北市○○區○○段三小段九三二、九三二之
一、九三八、九三九地號土地（下合稱系爭土地，分稱各地號），係被上訴人洪明豐、洪林聰、林素華（下稱洪明豐等三人）、林洪源、洪淑華（下稱林洪源等二人，合稱洪明豐等五人）共有，上訴人周聖淵就九三八地號、郭清松就九三二、九三二之一地號、吳吉陽就九三九地號土地，分別與洪明豐等五人有不定期之租賃契約關係存在，於該等土地出賣時，依土地法第一百零四條第二項、民法第四百二十六條之二第一項規定，有優先購買權。按部分共有人依土地法第三十四條之一第一項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人而言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分，此種處分係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，不發生任何法律關係。查洪明豐等三人於民國一○○年十二月十二日與駱黔明訂立系爭土地之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），林洪源等二人並非該買賣契約之當事人，上訴人行使優先購買權，要僅係系爭買賣契約之買受人變更為上訴人而已，不會因而將林洪源等二人變更成為該買賣契約之出賣人。又按土地法第一百零四條、民法第四百二十六條之二分別規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權」、「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權」，係指買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同之情形，地上權人、典權人或承租人得行使優先購買權，優先成為基地之買受人。而所謂同樣條件，係指不影響出賣人之權益或增加其負擔之情形，由優先購買權人以相同條件優先購買成為買受人，法律並未規定出賣人須提出書面買賣契約為通知優先購買權之方式。洪明豐等三人於一○○年十月十九日致函（下稱系爭函件）上訴人：「…頃有買方駱黔明與洪明豐等三人洽商購買系爭土地，合意買賣總價款為新台幣（下同）一億一千五百六十萬元，並已支付定金六千萬元交由雙方指定之林凱律師保管，相關買賣條件如下：㈠於優先承買權人均放棄優先承買後五日內簽訂正式買賣契約，簽定不動產買賣契約書時，買方已付之訂金轉為第一期價款，賣方應同時交付產權移轉等相關文件，另由賣方以上開價款辦理清償系爭土地之假扣押債務、抵押債務、積欠之地價稅、遺產稅、土地增值稅、佣金、辦理繼承登記，與其他相關費用等，同時由賣方負責辦理繼承登記、撤銷系爭土地之假扣押查封登記，及塗銷系爭土地之抵押權登記。㈡系爭土地之建物由買方自行負責處理，系爭土地上若有租賃關係存在，由賣方協助排除。㈢自系爭土地得辦理所有權移轉登記之日起三日內，雙方應辦理所有權移轉登記手續，所有權移轉登記完成後三日內賣（按應為買之誤）方應支付尾款價金五千五百六十萬元，由林凱律師視系爭土地之負擔清除之進度，分期結算款項付予賣方。㈣如任一方有違約情形，應加倍給付另一方相當於前開訂金之金額。茲因台端等與洪明豐等三人之先父定有基地租賃契約，爰依土地法第一百零四條、民法第四百二十六條之二之規定通知台端等若欲行使基地承租人優先承買權，請於函到十一日內檢附租賃契約書以書面向林凱律師表示，並以現金或即期支票支付第一期買賣價款予林凱律師…；若台端等逾十一日不為書面表示及支付第一期買賣價款者，視為放棄優先承買權」等語，並提出該函件及回執為證。上開函件之㈠至㈣記載之系爭土地買賣條件，與系爭買賣契約書第一至六條有關買賣標的、買賣總價金與價金之交付方式、第一期買賣價款用以支付之相關費用、所有權移轉登記手續、租賃關係之協助排除，及違約金加倍返還等事項，二者互核，內容均符合。上訴人雖主張系爭函件未將有關買方支付第一期款之支出明細說明清楚，伊無從決定是否依同樣條件行使優先購買權云云。惟查系爭買賣契約書第一期款六千萬元用以支出之項目，函件內已記載供清償系爭土地之假扣押債務、抵押債務、積欠之地價稅、遺產稅、土地增值稅、佣金、辦理繼承登記，與其他相關費用等項，與系爭買賣契約書第三條所載之支出項目，並無不合。至該契約書內固就地價稅、遺產稅、土地增值稅、佣金之後，依序分別記載約二百十萬元、約一千九百萬元、約一千五百萬元，及三百六十五萬八千二百元等字，然均係預估金額，尚難執此認為二者有所不同。又前開項目實支金額，嗣雖確定僅四千一百七十五萬八千二百元，而非六千萬元，此係因洪明豐等三人對系爭土地上之假扣押債務實際金額，及該三人之父洪金木提供九三二、九三八、九三九地號土地設定抵押權之債務為若干，均無法明確知悉所致，尚難以前開預估金額與嗣後實支金額有所出入，即謂系爭函件未通知付款方式。上訴人上開主張，委無可採。另買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，契約即為成立，不以訂立書面契約為必要。依系爭函件記載之「有買方駱黔明與洪明豐等三人洽商購買系爭土地，合意買賣總價款為一億一千五百六十萬元，並已支付定金六千萬元…相關買賣條件如下…」等語，可見洪明豐等三人斯時與買受人駱黔明就系爭買賣標的物、價金及付款方式已達成合意，買賣契約已有效成立。上訴人主張系爭買賣契約書簽訂於系爭函件通知之後，有違買賣契約應於系爭函件通知前存在之前提乙節，亦非足取。至系爭買賣契約書第二條第二款約定，第二期買賣價金（五千五百六十萬元）交由林凱律師保管，由其視土地負擔排除之進度分期結算款項支付與賣方洪明豐等三人等語，與系爭土地之買賣條件為二事，非屬優先購買權之通知事項。再者，系爭買賣契約書第四條約定：「自買賣標的土地之假扣押、假處分查封登記塗銷與其上抵押權登記塗銷後三日內，辦理所有權移轉登記」，而系爭函件說明二亦載有「…同時由賣方負責辦理繼承登記、撤銷系爭土地之假扣押查封登記，及塗銷系爭土地之抵押權登記」及「自系爭土地得辦理所有權移轉登記之日起三日內，雙方應辦理所有權移轉登記手續」等語，尚難認二者有所不符。則洪明豐等三人業已合法通知上訴人行使優先購買權，上訴人收受通知後未依土地法第一百零四條、民法第四百二十六條之二規定之期限內表示承買，視為放棄行使優先購買權。綜上，上訴人訴請確認周聖淵對九三八地號土地、郭清松對九三二、九三二之一地號土地、吳吉陽對九三九地號土地，分別與洪明豐等五人間因行使優先購買權成立之買賣關係存在；彭漢卿應塗銷系爭土地於一○一年四月二十五日以買賣為登記原因之所有權移轉登記；洪明豐等五人應與上訴人分別簽訂買賣所有權移轉之書面契約，並將系爭土地所有權分別移轉登記予渠等所有，洵屬無據，應予駁回。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其上訴。
關於廢棄發回部分：
惟按土地法第一百零四條、民法第四百二十六條之二所定之優先購買權，為物權之先買權。先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種。此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件。又契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行；而買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。查洪明豐等三人於一○○年十月十九日以系爭函件通知上訴人行使系爭土地之優先購買權，其上所載之買賣條件，與該三人於其後即同年十二月十二日與駱黔明所簽系爭買賣契約書內容相符，固為原審所認定。然依系爭買賣契約書第二條第一項記載，甲（即洪明豐等三人）、乙（即駱黔明）雙方簽訂買賣預約時，乙方所交付之訂金陸仟萬元，轉為第一期買賣價金等語（見一審卷第一二二頁）。則洪明豐等三人通知上訴人行使優先購買權時，與駱黔明間就系爭土地似僅達成買賣之預約，而非成立買賣本約。果爾，上訴人主張洪明豐等三人以系爭函件通知伊等行使優先購買權時，系爭買賣契約根本尚未成立云云（見原審卷第一二二頁），尚非全然無據。原審就此未詳加審酌，徒以系爭函件已載明買賣條件，即認洪明豐等三人與駱黔明間之買賣契約已成立，該三人已合法通知上訴人行使優先購買權，進而為不利上訴人之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決關於駁回上訴人對洪明豐等三人、彭漢卿之上訴部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
關於駁回其他上訴部分：
關於上訴人對林洪源等二人請求確認就系爭土地因行使優先購買權成立之買賣關係存在，與上訴人簽訂買賣所有權移轉之書面契約及移轉所有權與渠等所有之部分，原審維持第一審為其敗訴之判決，駁回其上訴，認事用法並無不合。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 七 月 二十九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻法官 林 恩 山法官 簡 清 忠法官 林 金 吾本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 八 月 七 日
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