最高法院民事判決 一○四年度台上字第一四三三號上 訴 人 林 坤 德
林 鄭 珠鄭 國 鐘王 國 賓王 國 樹陳 金林 明 旺林 明 堂林 明 宗何 登 炎韓 再 森陳韓秀枝吳 林 屘共 同訴訟代理人 周啟同律師
蕭晴旭律師上 訴 人 林 茹 海
邱 𡍼 金島田玉枝即林玉枝長尾裕美（兼林守成、林英子承受訴訟人）林 守 直共 同訴訟代理人 陳益軒律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，兩造對於中華民國一○三年四月十五日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（一○○年度重上更㈠字第三五號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人林坤德、林鄭珠、鄭國鐘、王國賓、王國樹、陳金、林明旺、林明堂、林明宗、何登炎、韓再森、陳韓秀枝、吳林屘請求上訴人林茹海移轉所有權登記之訴，及該訴訟費用部分廢棄。
原判決關於㈠諭知上訴人林坤德、林鄭珠、鄭國鐘、王國賓、王國樹、陳金、林明旺、林明堂、林明宗、何登炎、韓再森、陳韓秀枝、吳林屘訂立買賣契約之價格，㈡駁回上訴人林茹海、邱𡍼金、林守直、長尾裕美、島田玉枝即林玉枝之其餘上訴，㈢命上訴人長尾裕美辦理繼承登記，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
上訴人林坤德、林鄭珠、鄭國鐘、王國賓、王國樹、陳金、林明旺、林明堂、林明宗、何登炎、韓再森、陳韓秀枝、吳林屘其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人林坤德、林鄭珠、鄭國鐘、王國賓、王國樹、陳金、林明旺、林明堂、林明宗、何登炎、韓再森、陳韓秀枝、吳林屘負擔。
理 由本件上訴人林坤德、林鄭珠、鄭國鐘、王國賓、王國樹、陳金、林明旺、林明堂、林明宗、何登炎、韓再森、陳韓秀枝、吳林屘（下稱林坤德等）起訴主張：伊（或伊之被繼承人）與對造上訴人林守直、島田玉枝即林玉枝（下稱林玉枝）及長尾裕美三人（下稱林守直等三人）之被繼承人林鑽燧間，就林鑽燧所有坐落重測前台中縣○○市○○○段（下稱○○○段）第一○二、第一○二之一六、第一○二之二六起至第一○二之二八、第一○二之四
六、第一○二之四七、第一○二之五○起至第一○二之五三地號等十一筆土地（重測後後依序編為台中市○○區○○段七八九、
七二七、七八三、七八四、七九○、八○七、七七六、七七八、
七八八、七八六、七八七地號土地，下稱系爭土地），伊各自占用部分有基地租賃關係。嗣林鑽燧於民國四十二年間遷居日本，於四十七年八月十六日死亡，由訴外人林守藩、林守成（長尾裕美之被繼承人）、及林玉枝、林守直（下稱林守藩等四人）共同繼承；林守藩於七十三年五月十八日死亡，由林守成、林守直及林玉枝（下稱林守成等三人）繼承；林守成於一○○年七月十五日死亡，其繼承人為林英子及長尾裕美，又林英子於同年十一月三日死亡，由長尾裕美單獨繼承。緣訴外人葉作樂前受林鑽燧委託管理系爭土地，於六十三年十二月二十四日以林鑽燧名義，以新台幣（以下未註明幣別者，均同）一百零四萬元之價格，出售包括系爭土地在內之三十六筆土地予對造上訴人邱𡍼金之買賣契約（下稱六十三年買賣契約書），業經基地承租人訴請法院判決確認邱𡍼金與林鑽燧間所成立之買賣關係不存在及邱𡍼金應塗銷系爭土地之所有權移轉登記，獲勝訴確定，而於七十三年五月十日將上開土地回復登記為林鑽燧名義。邱𡍼金乃於七十二年（即日本昭和五十八年）八月二十日與林守藩等四人簽訂和解契約書（下稱系爭和解契約），約定於邱𡍼金交付林守藩等四人和解金日圓一千萬元後，六十三年買賣契約書仍為有效。林守成等三人復於七十五年二月二十二日授權邱𡍼金全權辦理林守藩應有部分之繼承登記及系爭土地所有權移轉等相關手續，邱𡍼金即於同年五月七日據以將系爭土地林守藩之應有部分四分之一辦理登記為林守成等三人分別共有，並以買賣為原因，於七十六年十月十四日將上開土地所有權移轉登記為邱𡍼金與對造上訴人林茹海（下稱邱𡍼金等二人）共有，應有部分各二分之一。惟林守藩等四人未依法通知伊優先承買，伊於受邱𡍼金等二人起訴請求拆屋還地訴訟審理中，確知系爭和解契約內容為買賣契約性質，伊有依該契約約定之同一條件優先購買系爭土地之權利，且得以該權利對抗邱𡍼金等二人。伊願依系爭和解契約之同一條件，並提高總價金至八百萬元折算單價（即每平方公尺四百二十七元），優先承買系爭土地（各人分配土地、面積、價金等分別如第一審判決附表【下稱附表】所示），並同意負擔土地增值稅及過戶費用等情。求為：㈠確認伊分別就附表所示各自承租占用之基地部分有優先購買權存在；㈡邱𡍼金等二人應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷；㈢林守直等三人應將系爭土地按系爭和解契約之同一條件出售予伊（各人買賣土地、價額分別如附表所示）。嗣於原審主張：林守成業於一○○年七月十五日死亡，其權利義務由其妻林英子及長女長尾裕美（原名林裕美）共同繼承，嗣林英子於同年十一月三日死亡，而由其長女長尾裕美單獨繼承，則林守成所有土地應有部分三分之一，應由長尾裕美辦理繼承登記。因追加聲明，求為：長尾裕美應將系爭土地應有部分三分之一辦理繼承登記之判決。
上訴人邱𡍼金、林茹海、林玉枝、林守直、長尾裕美（下稱邱𡍼金等）則以：對造於六十七年間兩造多起訴訟起或七十三年間（七十二年系爭和解契約書成立時），即已知悉伊等間有上開買賣行為，並得以和解契約書之同一條件主張優先購買，然其均未行使。迨二十三年後，系爭土地之公告現值已調漲十三‧六八倍，始行使優先權，並主張以數年前之價格優先購買，顯違反誠信原則，應以起訴時之地價為同一條件之價金。又對造上訴人之訴訟代理人蘇顯騰律師於拆屋還地事件，曾於八十七年八月二十日期日當庭提出「確認書」，足見其已知悉系爭土地之買賣條件，卻怠於行使優先購買權，依土地法第一百零四條第二項規定，已生失權之效果。八十七年間對造委託林清標至日本與林守成等三人接洽之目的，係要確認系爭土地買賣條件為何及系爭土地上是否有租賃關係存在，而非欲向林守成等三人行使優先購買權等語，資為抗辯。
原審將第一審所為林坤德等勝訴之判決，一部予以廢棄，改判駁回林坤德等請求林茹海塗銷及移轉所有權登記部分之訴，暨諭知林坤德等買受系爭土地價格如原判決附表購買土地價格欄所示；並駁回林茹海等其餘上訴；暨就林坤德等追加之訴，准就其中請求長尾裕美就系爭土地所有權應有部分六分之一辦理繼承登記部分，駁回其餘追加之訴，係以：按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，前項優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，六十四年七月二十四日修正施行之土地法第一百零四條第一項前段及第二項定有明文。上開條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為具有物權之效力，得對抗第三人。查邱𡍼金等二人前就包括系爭土地在內之十五筆土地，起訴請求林水盛等十四人（即林坤德等或其被繼承人）拆屋還地，該訴訟確定判決（即原法院九十二年度上更㈠字第五八號）認定：林水盛等十四人與林鑽燧間，自日據時期起就系爭土地即有基地租賃之關係存在，並按各住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租。再承租人原有之建物，業因四十八年間八七水災沖毀而重建，但因原地主並不反對被上訴人等繼續使用收益，並繼續收租，各承租人亦繼續繳租，應認有更新或成立新的基地不定期租賃契約之默示意思表示合致，即承租人就系爭土地與邱𡍼金等二人之前手間就系爭土地有租地建屋之關係存在，迄未終止或消滅，其等占用系爭土地建築房屋使用，即非無權占有，而邱𡍼金等二人雖已取得系爭土地所有權，但其與前手即原地主間之買賣，因未依法定規定通知優先購買權人之承租人，而不得對抗承租人，邱𡍼金等二人依民法第七百六十七條及不當得利之法則，請求林水盛等十四人拆屋還地及返還不當得利並加附遲延利息，為無理由，不應准許，因判決駁回邱𡍼金等二人之上訴確定，此為兩造所不爭。準此，於兩造間可認林坤德等之建物占有系爭土地，存有不定期之租賃關係，且依土地法第一百零四條規定及繼承之法律關係，渠等就系爭土地有優先購買權之物權，並得對抗邱𡍼金等二人。至八十七年間林坤德等或其被繼承人委託訴外人林清標，攜帶授權書（承租人授權林清標前往日本對地主行使優先購買權）、確認書（林守成等人確認與邱𡍼金間於七十二年八月二十日簽訂和解契約書）、同意書等文件到日本，找系爭土地地主林守成等人，洽談以系爭和解契約所約定系爭土地之同一條件，購買系爭土地，依林清標於原法院九十九年度上易字第三一號事件審理時證稱：「（你到日本時，是如何與日本三位地主談判，你價格是如何出的？）日本地主將土地出售予邱𡍼金時之和解契約書所約定之日幣一千萬元、還有三十五年前以地主父親的名義將土地出售予邱𡍼金之一百零四萬再加上利息」、「（你如何知道有關邱𡍼金與日本地主三人原簽訂之和解契約書中所約定之日幣一千萬元及台幣一百零四萬元？）我去日本拿回確認書後，因經商常至日本時島田玉枝即林玉枝拿和解契約書給我的」「（有關和解契約書究竟是哪一次你去日本時，由島田玉枝即林玉枝拿給你的？）那是在確認書、授權書、同意書的事情講完後，隔天才拿給我的」等語，益徵被上訴人行使優先購買權，應屬合法。次按承租人放棄優先承買權，必須其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先承買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則。查林坤德等係因上開拆屋還地事件之判決，認七十二年八月二十日和解契約書屬買賣性質，進而主張行使優先購買權，然該拆屋還地訴訟，至九十六年二月十四日始判決確定，且林守成等人因移居日本，致未能合法通知行使優先購買權，是林林坤德等於同年八月二十七日提起本件訴訟主張優先承買系爭土地，自無違反誠信原則可言。次查土地法第一百零四條第一項規定：基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地。依系爭和解契約所載，林守成等四人係於七十二年八月二十日將三十六筆土地以一百零四萬元及日幣一千萬元出售於邱𡍼金，基此，林坤德等之優先購買權之同一條件，係指「基地出賣人即林守成等四人於系爭和解契約所約定將三十六筆土地以一百零四萬元，加計日幣一千萬元出售予邱𡍼金之條件，並無另有市價或公告現值之約定，是林坤德等於行使優先購買權關於價金部分，應以七十二年八月間幣值加計物價指數為已足。復依中央銀行業務局函覆，以該金額換算成九十六年八月二十七日之幣值為四百十一萬零七百五十九元，折合土地價格每平方公尺為二百十九元，不到當時公告現值之四分之一，參酌華聲科技不動產估價師事務所推算本勘估標的○○段七七八、七八三、七八九等地號土地之地價，自八十七年五月之二萬二千三百四十三元至九十六年八月為三萬三千九百六十八元，漲幅約為一半，而土地價格之上漲，乃社會繁榮之結果，要難歸諸於兩造努力；況本件最主要責任，係邱𡍼金等二人故意以不正確價格通知上訴人或其被繼承人，使彼等無法接受，而取得土地，非屬正當手法；而林守成等三人任由邱𡍼金等二人行事，自難辭其咎，嗣後卻蒙其利，應負較大責任，承受較多不利益，故依民法第一百四十八條誠信原則之規定，認為以上開每平方公尺二百十九元之十倍即二千一百九十元，作為系爭土地優先承買之價格。至邱𡍼金固於第一審審理中主張林坤德等未於伊通知之期限內繳納買賣價金，已陷於給付遲延，依民法第二百五十四條規定，得解除因行使優先購買權而成立之買賣契約，爰對其為解除買賣契約之意思表示云云，惟兩造對於買賣價格既迭有爭執，邱𡍼金等係依其自行聲請鑑價之價格催告給付，非實際價格，復僅限期七日，顯非合法之催告，其解除契約亦不生效。則林坤德等訴請林守直等三人就附表所示土地，各按系爭和解契約書之同一條件（買賣價金部分詳如原判決附表購買價格欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人承擔），與林坤德等訂立買賣契約，為有理由。次按除依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人外，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，土地登記規則第一百四十一條第一項第二款定有明文。是不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記。查林茹海所有系爭土地之應有部分二分之一業經林茹海之債權人日盛國際商業銀行股份有限公司（下稱日盛銀行）向台中地院聲請准予假扣押在案，有土地登記簿謄本可憑，林坤德等自無從請求林茹海塗銷登記及為所有權移轉登記，此部分林坤德等之請求，為無理由，不應准許。又單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地（最高法院七十五年台上字第四○四號判例參照）。林茹海部分為給付不能，邱𡍼金僅有所有權應有部分為二分之一，林坤德等買受特定部分無從分割，其自得請求邱𡍼金塗銷原所有權移轉登記後，回復為林守成等三人名義，再移轉予林坤德等，而與林茹海共有系爭土地。長尾裕美僅能就邱𡍼金塗銷部分其繼承之所有權應有部分六分之一辦理繼承登記，其餘部分之追加之訴，無從准許；林坤德等亦僅給付二分之一價金即可。從而，林坤德等訴請對於附表所示各部分土地分別有優先購買權存在，並請求林守直等三人各按系爭和解契約之同一條件（買賣價金如原判決附表購買價格欄所示，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人承擔），與林坤德等訂立買賣契約，及請求邱𡍼金塗銷所有權登記及移轉登記與林坤德等部分，均為有理由；對於林茹海之請求部分為給付不能，難認有理等詞，為其判斷之基礎。
關於廢棄部分（即關於林茹海移轉所有權登記）：
查林坤德等於第一審僅請求林茹海塗銷所有權登記，並未對其請求移轉所有權登記（見一審卷第一宗第二頁背面），第一審法院亦僅就該部分之訴為裁判，是林茹海之上訴聲明請求廢棄原判決者（見原審更㈠字卷第六○頁），自未包含所謂之移轉登記部分。乃原審竟諭知「第一審判決關於命林茹海移轉所有權登記部分廢棄」，改判駁回林坤德等該部分之訴，係就當事人未聲明之事項為裁判，自有未合。林茹海上訴論旨，指摘原判決此部分為違背法令，求予廢棄，非無理由。
關於廢棄發回部分（即原審諭知林坤德等買受系爭土地價格，駁回邱𡍼金等其餘上訴，暨命上訴人長尾裕美辦理繼承登記）：查原審一方面認：八十七年間林清標受林坤德等委託攜帶授權書（承租人授權林清標前往日本對地主行使優先購買權）、確認書（林守成等人確認與邱𡍼金間於七十二年八月二十日簽訂和解契約書）、同意書等文件到日本，找地主林守成等人，洽談以系爭和解契約所約定之同一條件，購買系爭土地，林坤德等行使優先購買權，應屬合法等語，似見林坤德等於斯時已知悉系爭和解契約之買賣條件，並為優先購買權之行使。乃又以：林坤德等因上開拆屋還地事件判決，認系爭和解契約書屬買賣性質，進而主張行使優先購買權，且該拆屋還地訴訟，至九十六年二月十四日始判決確定，林坤德等於同年八月二十七日提起本件訴訟主張優先承買系爭土地，自無不合云云，就林坤德等究於何時知悉系爭土地之買賣，並行使優先購買權，前後認定不一，已有未合。而林坤德等究於何時知悉系爭土地之買賣條件及行使優先購買權，攸關渠等確認優先購買權及訂立買賣契約之請求有無理由及邱𡍼金等抗辯林坤德等迨土地大幅上漲後始行使優先購買權有違誠信原則乙節，是否可取，自應予以釐清。乃原審就此未予詳查審究，亦嫌疏略。次按土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，所謂「依同樣條件」優先購買，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。又優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之「同一條件」補訂買賣契約之效力。若無法律特別規定或經當事人同意，自無由法院依職權予以調整買賣價金之可言。至民法第一百四十八條第二項「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」之規定，乃當事人行使權利、負擔義務之誠信準則，法院固非不可衡量雙方當事人之利益及所受損害，檢視當事人之權利行使或義務履行是否公平妥當，以判斷該權利行使或義務負擔之法效，然尚不得逕依上開規定，依職權為增減原定之給付。如認當事人得聲請法院增減原定之給付，自應予以闡明。查林守成等四人係於七十二年八月二十日將包括系爭土地在內之三十六筆土地以一百零四萬元及日幣一千萬元出售於邱𡍼金，林坤德等之優先購買權之同一條件，係指「林守成等四人所約定將三十六筆土地以一百零四萬元，加計日幣一千萬元出售予邱𡍼金」之條件，渠等並無另有市價或公告現值之約定，為原審認定之事實。乃原審竟依中央銀行業務局回函，以上開金額換算成九十六年八月二十七日之幣值為四百十一萬零七百五十九元，折合土地價格為每平方公尺二百十九元，並參酌華聲科技不動產估價師事務所推算系爭土地地價之上漲幅度，依民法第一百四十八條之規定，將上開計算所得之系爭土地每平方公尺二百十九元調高十倍即二千一百九十元，作為林坤德等行使優先購買權之價金，自有可議。其次，林茹海塗銷登記部分既為給付不能，則縱邱𡍼金部分塗銷所有權登記，林守直等三人回復所有權應有部分二分之一之登記，惟林坤德等請求林守直等三人就其各自租用土地辦理分割及移轉登記分割後特定部分，是否仍可照准？第一審命林守直等三人移轉該特定部分之所有權全部，能否維持？均非無疑。原審見未及此，徒以林坤德等仍可與林茹海保持共有為由，即維持第一審所為命林守直等三人分割特定土地，移轉該特定部分所有權全部予各承租人之判決，駁回林守直等三人就此部分之上訴，亦難謂合。另林坤德等主張優先購買其租用部分土地之所有權全部，縱登記於林茹海部分之二分之一土地所有權於原審言詞辯論終結時，有給付不能之情事，於該契約未合法消滅前，價金似應仍以土地價金全額計算，原審就訂立買賣契約之價金逕以二分之一計算，並有可議。兩造上訴論旨，分別指摘原判決上開於己不利部分為違背法令，求予廢棄，均非無理由。
關於駁回林坤德等其他上訴部分：
原審認定林茹海所有系爭土地所有權二分之一業經林茹海之債權人日盛銀行向法院聲請准予假扣押在案，該部分林茹海之塗銷登記已屬給付不能，無從塗銷而回復為林守成等三人之所有權登記，長尾裕美亦不能就該部分為繼承登記等情，就林坤德等請求林茹海塗銷系爭土地所有權應有部分二分之一部分，廢棄第一審所為林坤德等勝訴之判決，駁回其該部分之訴；並就林坤德等追加請求長尾裕美就系爭土地所有權應有部分六分之一辦理繼承登記部分，為林坤德等敗訴之判決，認事用法，均無不合。林坤德等上訴論旨，指摘原判決該部分違背法令，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件林坤德等之上訴一部為有理由，一部為無理由；邱𡍼金等之上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 七 月 三十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文法官 鄭 雅 萍法官 鍾 任 賜法官 陳 光 秀本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 八 月 十 日
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