最高法院民事判決 一○四年度台上字第一七七七號上 訴 人 李綉蓮訴訟代理人 林樹根律師被 上訴 人 潘明正訴訟代理人 郭清寶律師
鍾靚凌律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國一○三年十二月十日台灣高等法院高雄分院第二審判決（一○三年度重上字第九九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：兩造就伊所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），訂有耕地租約，惟上訴人卻在如原判決附圖所示Ａ面積六七點七一平方公尺（九九四地號面積三點九一平方公尺、九九七地號面積六三點八○平方公尺）、Ｂ面積六二點四六平方公尺（九九四地號面積一三點二○平方公尺、九九七地號面積四九點二六平方公尺）、Ｃ面積六六點四三平方公尺、Ｄ面積五四點○二平方公尺、Ｅ面積四三點五二平方公尺、Ｆ面積七七點七七平方公尺、Ｇ面積五一點三三平方公尺、Ｈ面積十六點二一平方公尺、Ｉ面積一點四六平方公尺部分土地上興建房屋（下稱系爭地上物），並鋪設水泥地，僅九九四地號土地部分面積有種植果樹，依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，兩造間三七五耕地租約無效。又縱認兩造間有租地建屋之不定期租賃關係存在，伊亦已依法終止。爰依民法第七百六十七條、第四百五十五條規定，求為確認上訴人就系爭土地之耕地租賃關係不存在；及命上訴人拆除系爭地上物，將系爭土地騰空返還予被上訴人之判決。
上訴人則以：伊係為便利耕作而建築系爭地上物，舖設水泥地則作為晒穀場之用，並無不自任耕作之情事。況系爭地上物至遲於民國六十八年八月間即興建完成，被上訴人每年均至系爭地上物收取租金，卻長期沈默未為主張，且每隔六年仍與伊換訂租約一次，迄今已達二十七年之久，此等行為已足形成伊之正當信任，被上訴人請求拆屋還地，有違誠實信用原則，已構成權利失效；又伊曾於九十三年間與被上訴人協議，補貼被上訴人回溯至八十三年止因伊建屋而須繳納之地價稅計新台幣（下同）六十四萬四千零二十五元，且往後每年除原租金外，尚補貼地價稅六萬五千二百八十六元至七萬九千八百八十元不等，兩造間應已成立租地建屋之不定期租賃關係，而被上訴人並無土地法第一百零三條所定得收回出租土地之任一事由，亦未曾向伊為收回自耕之意思表示，自不得收回系爭土地等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人在系爭土地上興建系爭地上物及鋪設水泥地，為兩造所不爭執。系爭地上物之面積合計達四四○點九一平方公尺，不包含大範圍水泥地面，占系爭土地總面積二二三○平方公尺，幾達百分之二十（440.91平方公尺÷2,230平方公尺=0.1977），有原判決附圖，並照片、空照圖及系爭土地登記謄本在卷可憑。而該等地上物中一棟建物係兩層樓之水泥建築者，客觀上當非供作農用，且除九九四地號土地部分現有種植果樹外，全無種植稻米，上開水泥地亦無供晒穀場之需，可見上訴人未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，兩造間之三七五租約向後失其效力。被上訴人始終主張其係因上訴人建屋、未供作農用，而受有多課地價稅之損害，兩造乃於九十三年間，就系爭土地因興建系爭地上物致遭課徵地價稅乙節，協議由上訴人補貼被上訴人回溯至八十三年之地價稅總額，其後則按年給付地價稅額予被上訴人，且補貼金額自六萬五千二百八十六元至七萬九千八百八十元不等，不足系爭土地申報地價總額一千一百五十九萬六千元（5,200 元「每平方公尺申報地價」×2,230「系爭土地面積」= 11,596,000 元）百分之一，亦與租地建屋之代價不相當，是以上訴人給付地價稅應係補貼其未依約農用之損害賠償性質，難認兩造有以地價稅額為對價，成立租地建屋之不定期租賃關係，上訴人復未能證明兩造間有租地建屋之合意，所辯基地租賃一節，要無可採。又被上訴人固於七十四年間知悉上訴人興建系爭地上物，惟被上訴人既與上訴人協議，要求上訴人補貼土地未農用所生地價稅之損害，未坐任自身承受上訴人違背法律禁止規定所致之不利益，在客觀上顯無不欲行使權利，要無形成上訴人正當信任之事實基礎，是未隨即主張租約無效，僅屬寬延其行使權利之時間狀態，亦未造成任何特殊情況，而構成權利失效，被上訴人請求拆屋還地，自與誠信無違，不生權利失效之問題。從而被上訴人請求確認上訴人就系爭土地之耕地租賃關係不存在，並以上訴人無占用系爭土地之合法權源，依民法第七百六十七條第一項前段請求上訴人拆除系爭地上物，並返還系爭土地，均應准許等詞，為其心證之所由得，並說明關於就被上訴人依民法第四百五十五條所為同一請求，毋庸再予審酌。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按承租人違反耕地三七五減租條例第十六條規定不自任耕作時，原定租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收取租金及補貼之地價稅，默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後，依同條例第六條第一項、第二十條換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。查兩造間原訂耕地租約因上訴人未自任耕作而無效，兩造復未成立基地租約，且亦無權利失效原則適用，為原審依法確定之事實，其依此為上訴人不利之論斷，經核於法洵無違背。上訴論旨，無非係就原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 九 月 十八 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 吳 麗 女
法官 王 仁 貴法官 吳 謀 焰法官 詹 文 馨法官 吳 光 釗本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 九 月 二十五 日
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