最高法院民事判決 一○四年度台上字第一七九四號上 訴 人 戴聖軍
曾秀鳳李根塗劉錦樹共 同訴訟代理人 張天欽律師
黃于玶律師被 上訴 人 凱基商業銀行股份有限公司（原名萬泰商業銀行股
份有限公司）法定代理人 魏寶生訴訟代理人 魏妁瑩律師
蔡宗儒律師郭彥均律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國一○三年二月十一日台灣高等法院第二審判決（一○二年度消上字第二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人萬泰商業銀行股份有限公司業於民國一○三年十一月二十五日更名為凱基商業銀行股份有限公司，有公司變更登記事項卡可憑，惟不影響其法人人格之同一性，先予敘明。
次查上訴人主張：上訴人戴聖軍、曾秀鳳、劉錦樹於九十五年間與被上訴人簽訂「台北車站特定專用交九用地開發案─住辦資產定期使用權轉讓及土地地上權租賃契約書」（下稱系爭契約），上訴人李根塗於九十八年間經由前手鏶鑫股份有限公司轉讓而與被上訴人成立系爭契約，分別購買被上訴人所預售由訴外人萬達通實業股份有限公司（下稱萬達通公司）在坐落台北市○○區市○段○○段0000000地號及台北市○○區○○段○○段○○○地號土地上，興建並信託被上訴人管理、處分之門牌號碼為台北市○○區市○○道○段ＯＯＯ、ＯＯＯ、ＯＯＯ、ＯＯＯ、
ＯＯＯ、ＯＯＯ號、承德路一段Ｏ、Ｏ號「京Ｏ」大樓（下稱京Ｏ大樓）之房屋使用權（各該買受之建物標示如第一審判決附表一所示，下稱系爭房屋使用權），並按使用權比例租用土地，惟均未購買停車位使用權，且於訂約時，並未合意所分擔之公共設施面積包括車道面積。系爭契約乃被上訴人所製作供預售房屋使用權之定型化契約，依消費者保護法（下稱消保法）第十七條第
一、二項、消保法施行細則第十五條規定，適用或類推適用內政部九十年公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱內政部定型化契約記載事項）第二點（原審誤載為第三點）第三項規定，應認作為停車位使用（含車道及其他必要空間）之避難空間不得由全體使用權買受人分擔。詎被上訴人竟故意隱瞞系爭契約已將京Ｏ大樓公共設施中應屬停車位使用權人專用之車道即台北市○○區市○段○○段○○○○○號（下稱三五二八建號）地下一樓至六樓車道部分（下稱系爭車道），面積計一九九三四．○五平方公尺，計入公共設施面積，由全體使用權人分擔之事實，致由伊支付價金分擔車道面積。被上訴人出售之房屋使用權面積短少，其給付顯有瑕疵，伊依民法買賣關於物之瑕疵擔保責任規定、不完全給付及不當得利規定，自得請求減少價金及返還該部分價金或賠償損害；又被上訴人就其經營階層或受僱人上開故意隱瞞所為之侵權行為，亦應依民法第一百八十八條第一項、第二十八條及公司法第二十三條規定，連帶負賠償責任，並依消保法第五十一條、公平交易法第三十一條、第三十二條第一項規定賠償一倍之懲罰性違約金等情，爰求為命被上訴人給付戴聖軍新台幣（下同）一百二十五萬三千一百二十元、曾秀鳳八十一萬九千五百四十四元、李根塗三百五十四萬二千六百零二元、劉錦樹一百二十九萬七千四百零八元，及加計戴聖軍、曾秀鳳自起訴狀繕本送達翌日，李根塗、劉錦樹自一○一年八月三日起算之法定遲延利息之判決（第一審判決上訴人及共同原告周遠羽、許涵妮、劉桂英、項必莉、項必艾敗訴，上訴人不服提起上訴，其餘共同原告就其敗訴部分因未據上訴而告確定）。
被上訴人則以：系爭契約並非預售房屋買賣契約，不得適用或類推適用內政部定型化契約記載事項之規定。系爭契約附件五第三條（十一）公共設施（11）所載「防空避難空間等」之內容，即為包含使用執照平面圖所載車道之約定。又京Ｏ大樓全體使用權人就三五二八建號地下第五層一半及地下第六層全部之非兼作停車使用之車道部分防空避難空間，地下一至三層環形車道、地下第四層及地下第五層另一半未兼作防空避難空間之純粹車道，於因緊急避難及修繕位於各該地下樓層水電消防等機房設備時，均有通行使用該車道之必要，故由全體使用權人分擔該車道，難謂違反內政部定型化契約記載事項而有失公平或違反誠信，伊無給付瑕疵或不完全給付情事，所屬人員亦無何故意欺瞞之侵權行為等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：京Ｏ大樓係萬達通公司投資興建，並將該大樓住宅及辦公室部分房屋及其土地地上權信託移轉予被上訴人管理或處分，被上訴人再將其中特定住辦資產至一四三年一月二十五日之使用權出售，並與上訴人訂定系爭契約，其性質為買賣。京Ｏ大樓共用部分登記為三五二八建號，其整體車道面積為一九九三四．○五平方公尺，包括純粹車道及兼作防空避難空間之車道部分，並依比例登記予各使用權人之特定住辦資產使用權證明書上，惟被上訴人與上訴人簽訂系爭契約至交屋時，均未告知車道面積為公共設施項目，且上訴人均已依比例分擔上開車道面積而支付價金等情，為兩造所不爭執。又內政部定型化契約記載事項乃內政部針對預售屋所有權買賣契約所訂頒者，系爭契約並非房屋所有權買賣契約，無適用或類推適用該規定之餘地。系爭契約附件五第三條
（十一）公共設施（11）既記載公共設施包括各該水電、消防、電信、機電、排煙及防空避難空間等面積，且以核准之使用執照平面圖上載有用途之面積為準，應認上開項目係例示，尚包括使用執照平面圖記載為未兼作防空避難空間之車道。系爭車道之坡度為一比八，係兼供人通行之用，可供防空避難時進入避難之用，而京Ｏ大樓各工程車或垃圾車為通行至各該地下層水電消防等機房設備或處理垃圾之需，亦有通行車道之需要，故無論未兼防空避難空間之車道或兼防空避難空間之車道，均屬公共設施，為全體使用權人所利用，應由全體使用權人分擔該公共設施面積，系爭契約之約定並無不公平，被上訴人亦無故意欺瞞情事，上訴人依上開規定，請求減少價金並返還不當得利或賠償損害，及賠償懲罰性違約金，均非有據等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約，除契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求外，應以當事人立約當時之真意為準，不能拘泥文字致失真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準（本院十七年上字第一一一八號、十九年上字第四五三號判例意旨參照）。查系爭契約附件五第三條（十一）公共設施（11）固記載：「範圍：指住辦資產與本開發案商場、轉運站、俱樂部、旅館共用部份，除前十項範圍以外之公共設施（地下六層至屋頂突出物），包含消防、電氣、給排水、電信、弱電、空調消防、排煙、台電管道間等；雨水機房、給蓄水機房、消防機房、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房、及防空避難空間等面積。以上公共設施分配項目及範圍持分方式，應以核准之使用執照平面圖上載有用途之面積為準」（第一審卷㈠第七四頁）。惟被上訴人與上訴人簽訂系爭契約至交屋時，均未告知車道面積為公共設施項目，為原審所確定之事實，且為兩造所不爭。果爾，則兩造於簽訂系爭契約時，是否就系爭車道面積計入公共設施面積有所認識，並進而以上開約定達成車道計入公共設施之合意？已非無疑。上訴人主張上開附件五關於公共設施之記載，並未包括車道，是否毫無可取？尚非無再予研求之餘地。其次，三五二八建號總面積為四○八一九．二六平方公尺，而由全體住辦用戶分擔之地下第一至第六層車道面積為一九九三四．○五平方公尺（第一審判決附表二及第一審卷㈠第二八一至三○四頁建物登記謄本），復為兩造所不爭，足見系爭車道面積占全部公共設施面積之比例甚高，對於買受人就合理對價之判斷及訂約之決定，非無影響。且依一般交易常情，未購買停車位之一方，除有特別約定外，通常並不分擔車道之面積，此觀內政部定型化契約記載事項第二點第三項明定停車位面積係包括車道及其他必要空間之面積、第四點第一項規定共有部分為未包括車道及兼作停車使用之防空避難室（原審卷㈠第九四頁）尤明。系爭契約雖係預售使用權契約，惟使用權買受人除就房屋無處分權外，就房屋使用範圍之認知與一般房屋所有權買受人應無太大差異。系爭契約第四條雖約定，使用權之標的範圍係不包含車位面積，共用部分面積亦不包含停車位之面積，共同部分之分配原則依該契約附件五所示，惟如前所述，附件五第三條（十一）公共設施（11）記載之內容（第一審卷㈠第七四頁），並無關於車道或類似文字，至「核准之使用執照平面圖上載有用途之面積為準」所指「用途」為何？因該使用執照係於九十八年七月二十四日始核發（第一審卷㈡第七三頁），似非上訴人於簽訂系爭契約時所可得而知。則能否逕認上訴人已確知上開約定乃例示項目，得另將使用執照平面圖所載車道計入公共設施面積，而與被上訴人達成車道屬公共設施之合意？亦非無疑義。兩造就上開約定之真意，究竟為何？此與上訴人對被上訴人減少價金或損害賠償請求權是否成立攸關，乃原審就此未遑詳予調查審認，逕為不利上訴人之判斷，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決關於其部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 九 月 二十三 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫法官 魏 大 喨法官 吳 麗 惠法官 謝 碧 莉本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 十 月 五 日
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