最高法院民事判決 一○四年度台上字第一九一四號上 訴 人 陳志豪訴訟代理人 張旭業律師
陳彥任律師上 訴 人 游政義訴訟代理人 方智雄律師
陳繼民律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，兩造對於中華民國一○三年十月二十八日台灣高等法院第二審判決（一○二年度重上字第三五七號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人陳志豪主張：兩造於民國九十二年一月十四日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由對造上訴人游政義將其所有新北市新莊區（改制前為台北縣新莊市○○○○段○○○○段○地號土地應有部分六分之一，其中面積七六○‧三三平方公尺土地（下稱系爭土地）出賣予伊。買賣總價款為新台幣（下同）一千三百八十萬元，伊已依系爭契約第二條約定，給付一千二百三十萬元，並自九十二年三月十五日起即占有使用系爭土地之地上物迄今，僅餘尾款一百五十萬元約定於辦理所有權移轉登記完畢時給付。嗣因市地重劃，系爭土地於九十三年八月間逕為分割登記，即除原二地號外，另分割增加同小段二之二、二之三、二之四、二之五、二之六、二之七、二之八、二之九、二之一○、二之一一、二之一二、二之一三、二之一六及二之一七地號，並換發新所有權狀予游政義。系爭土地總面積為二二七一五平方公尺，依游政義應有部分六分之一計算之面積為三七八五‧八三平方公尺，伊購買其中七六○‧三三平方公尺，相當於應有部分一○○○○○分之二○○八四。系爭契約第十一條約定待新北市政府塭仔圳開發計畫規劃完成，發回新所有權狀七日內辦理所有權移轉登記，而九十三年間系爭土地開發計畫案已規劃完成，並換發新所有權狀，游政義卻遲未依約將系爭土地移轉登記予伊，甚且無故解除契約，惟其解約，違反誠信原則，伊仍得依原約定請求等情。爰依系爭契約第十一條約定，求為命游政義於伊給付一百五十萬元後，將如原判決附表（下稱附表）所示不動產所有權移轉登記予伊之判決。嗣於原審主張：如認伊請求移轉不動產之履行期未屆至，惟游政義逕解除契約，拒絕給付，伊得提起將來給付之訴；又若認契約業經游政義合法解除，則依情事變更原則，游政義應增加給付解約金等情，爰追加備位聲明：求為命游政義㈠於取得附表所示不動產之新所有權狀，及伊給付一百五十萬元後，將附表所示不動產所有權移轉登記予伊（第一備位），㈡給付伊五千二百零九萬三千四百九十二元及自一○二年三月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算利息（第二備位）之判決。
上訴人游政義則以：依系爭契約第十一條約定，可知須俟市地重劃完成，始辦理系爭土地所有權之移轉登記。而系爭土地僅係逕為分割，並未重劃完成，伊尚無移轉所有權義務；且伊已依系爭契約第九條約定解除契約，並將已受領之買賣價金及賠償金共二千四百六十萬元，向法院辦理提存，並無權利濫用及權利失效之情事，陳志豪亦不得依情事變更原則，請求增加解約金等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為陳志豪敗訴之判決，駁回其上訴，並命游政義給付一千零八十萬元本息，而駁回陳志豪其餘備位之訴，無非以：查兩造於九十二年一月十四日簽訂系爭契約，由游政義將其所有系爭土地應有部分出賣六分之一予陳志豪，買賣總價款為一千三百八十萬元，陳志豪已依系爭契約第二條約定，給付一千二百三十萬元，游政義則將系爭土地設定抵押權予陳志豪，陳志豪並自九十二年三月十五日起即占有使用系爭土地之地上物迄今等情，為兩造所不爭。就系爭土地辦理移轉登記部分，系爭契約第十一條約定：「本標的俟北縣政府塭仔圳開發計畫規劃完成，發回新所有權狀七日內乙方（即游政義）應將產權移轉所需證件、用印補齊。否則以違約論處。」通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時系爭土地已被納入市地重劃範圍之事實等一切情狀，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，應認為系爭契約第十一條所謂「規劃完成」，為市地重劃完成之意，須俟系爭土地重劃完成，游政義履行移轉登記之期限始屆至。本件仍處於○○○區○○○○段，尚未完成，且亦非確定不能完成，游政義移轉系爭土地所有權登記之給付期限尚未屆至，陳志豪自不得請求其履行，是其先位之訴及追加之第一備位之訴，均屬無據。次查系爭契約第九條約定：「本約簽訂後，倘甲方（即陳志豪）不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將已付價款全部由乙方（即游政義）無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還予甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金予甲方後，本約方得解除，各無異議。」足證兩造之締約真意，係約定陳志豪如違約不買，得以拋棄已付價金為對價，而行使解除契約權利；游政義如違約不賣，亦得以加倍返還已收價金為對價而行使解除契約之權利。游政義於一○一年二月十四日以存證信函向陳志豪表示解除系爭契約，並於一○二年八月十五日將已收受之買賣價款及賠償金各一千二百三十萬元，分別向法院辦理清償提存，依上說明，游政義解除契約，應屬合法。又解約金僅為解約之代價，並非要物契約，不以解約之同時給付賠償金為生效要件，故陳志豪主張游政義解約不合法等語，並不可採。再陳志豪雖抗辯兩造訂約迄今已逾十一年，伊信賴游政義將依約履行，其於多年後行使解除權，應認權利失效云云。惟審酌游政義主張權利之性質為契約解除權，且陳志豪使用收益土地上之地上物，所獲得相當於租金之利益，總計收益將近一千萬元，應認游政義於締約並交付占有予陳志豪後，歷時將近九年後始行使解約權，僅係單純未行使解約權，並無任何足以正當化陳志豪信賴之狀況，難認陳志豪有何值得保護之信賴存在。是陳志豪主張依權利失效之原則，游政義不得解除契約，並不足採。又按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二定有明文。系爭契約第九條雖有保留解除權之約定，但兩造於締約時，應未預見契約當事人之一方可能於締約數年後違約，游政義於締約後九年違約不賣，且解約金僅為一千二百三十萬元，顯然已不足以確保契約之履行，故應認為系爭締約基礎之客觀情事即標的物之價值發生重大變動。又系爭土地之價值，於締約後九年而有漲升，應為不可歸責於雙方當事人之事由所致，如游政義按原契約約定，返還買賣價金及解約金共二千四百六十萬元，對陳志豪顯失公平。是陳志豪主張本件有情事變更原則之適用，即屬有據。查兩造於九十二年一月十四日訂立系爭契約，買賣價金為一千三百八十萬元，而系爭土地於一○一年十月十六日經鑑定結果，市價為七千三百三十九萬二千九百三十六元，漲幅達五‧三二倍。審酌土地漲價利益為國家社會經濟發展之結果，衡情不應全為陳志豪所獨得，關於解約金之增加給付，應以原定解約金一千二百三十萬元之二倍即二千四百六十萬元為適當。則陳志豪依系爭契約第九條約定，得請求游政義返還已收價金一千二百三十萬元，並給付解約金二千四百六十萬元，合計三千六百九十萬元。惟游政義已將所收價金一千二百三十萬元與一千二百三十萬元解約金提存，扣除土地過戶稅金保留款一百五十萬元，陳志豪尚得請求游政義給付一千零八十萬元。綜上所述，陳志豪追加第二備位之訴，請求游政義給付一千零八十萬元及自本判決確定翌日起至清償日止加計法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，其先位、第一備位之訴暨逾上開部分之第二備位之訴，均為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
惟按行使權利，應依誠實及信用方法。權利人在相當期間內不行使其權利，依特別情事足使義務人正當信賴權利人已不欲其履行義務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，而應對其加以保護，依一般社會通念，權利人行使權利乃有違誠信原則者，應認其權利失效，不得行使。查兩造於九十二年一月十四日簽訂系爭契約，陳志豪向游政義購買系爭土地，總價款為一千三百八十萬元，陳志豪已依系爭契約第二條約定，給付一千二百三十萬元，游政義更早於九十二年三月十五日將系爭土地及其地上物（鐵皮屋），交付陳志豪使用，其中一間經陳志豪供倉庫使用，另一間陳志豪出租他人使用，復將系爭土地設定抵押權予陳志豪等情，為原審所認定。參以系爭契約第四條第一項約定「本買賣不動產所應繳之各種稅費：如地價稅、工程受益費等至交屋日止概由乙方（指游政義）負責繳清，翌日起即規（似為歸之誤）甲方（指陳志豪）負擔」等語（見一審卷第二五頁），可見除交付尾款及移轉產權外，契約履行已達最後階段，則陳志豪抗辯：訂立系爭契約後，游政義已交付系爭土地及地上物由其使用多年，並由伊繳納地價稅，致伊信賴游政義不欲解除契約，九年多後游政義再行使解除權，有違誠信原則，應屬權利失效等語（見原審卷第二宗一
七三、一七四頁），似非全然無據。原審未斟酌雙方多年來履約情形，遽謂游政義僅單純未行使解除權，並無任何正當化陳志豪信賴之狀況，無權利失效之情事云云，已有可議。次查系爭契約第十一條約定：「本標的俟北縣政府塭仔圳『開發計畫規劃完成』，『發回新所有權狀』七日內乙方（即游政義）應將產權移轉所需證件、用印補齊。否則以違約論處。」據此，陳志豪主張：系爭土地經新北市政府依塭仔圳重劃開發計畫，辦理地籍分測，並於九十三年逕為分割登記，發回新所有權狀予游政義，故辦理移轉登記之清償期早已屆至等語（見原審卷第二宗一二八頁）。原審僅漫謂斟酌訂立契約當時系爭土地已被納入市地重劃範圍之事實等一切情狀，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，該條所謂「開發計畫規劃完成」，為市地重劃完成之意云云，惟就如何推論「開發計畫規劃完成」，即為「市地重劃完成」？何以陳志豪之上開主張不可採，均未據說明；且該條約定之清償期，除「塭仔圳開發計畫規劃完成」外，尚約定「發回新所有權狀七日內」，所謂「發回新所有權狀」係何所指？當事人為此約定之目的為何？原判決未詳為審究，即逕認游政義移轉所有權之清償期未屆至，亦嫌疏略。再者，系爭買賣契約第九條載明：「本約簽訂後，倘甲方（即陳志豪）不買或不按約定日期付款，經乙方（即游政義）定期催告仍不給付時，願將已付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還予甲方外另加倍賠償所收價款同額之損害金予甲方後，本約方得解除，各無異議。」依其文義，似重在解約他方取得違約金、價款、損害金後，契約方解消，以確保該他方之權益，原審徒以解約金非要物契約，即謂解約不以給付解約金為要件，是否符合當事人真意，自值研求。倘賣方解約，以返還價款、賠償足額之損害金為要，原審既認解約金應提高為二千四百六十萬元，則於游政義未給付足額之解約金前，能否認契約已消滅，亦滋疑義。末按預備訴之合併，係以先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件，先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件。原審就先位之訴所為陳志豪不利之判決，既有可議，應予廢棄發回，則關於備位之訴之裁判，即屬無可維持，應併予廢棄發回。兩造上訴論旨，指摘原判決就其不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 十 月 八 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文法官 陳 光 秀法官 鍾 任 賜法官 鄭 雅 萍本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 十 月 十九 日
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