最高法院民事判決 一○四年度台上字第一九三九號上 訴 人 桃德資產開發股份有限公司法定代理人 張書芬訴訟代理人 李銘洲律師被 上訴 人 呂戀琴訴訟代理人 黃政雄律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○三年九月九日台灣高等法院第二審判決（一○二年度上字第一二三七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：系爭坐落改制前桃園縣○○鄉○○○段○○○○段○○地號土地（九十八年重新整編為桃園縣○○鄉○○段○○○○○號，下稱系爭土地），為訴外人即伊之債務人林玉梅、凌亞電子股份有限公司（下稱凌亞公司）共有，林玉梅與凌亞公司於民國八十一年五月十九日與凌偉建設股份有限公司（下稱凌偉公司）共同為債務人，將系爭土地提供訴外人即債權人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫）設定抵押權（下稱系爭抵押權），作為土地及建築融資貸款用，約定以房地合建合售方式興建房屋。因債務人就系爭土地擔保之抵押債務屆期未能清償，經合作金庫將該抵押債權讓與，由伊輾轉受讓。而凌亞公司、林玉梅現已無資力清償，惟系爭土地現有凌偉公司興建之「凌亞長榮鎮」等三百七十九戶之房屋所有權人占用，各該房屋所有權人並無使用系爭土地之合法權源，被上訴人為其中坐落系爭土地上之四一五建號房屋（門牌號碼改制前桃園縣○○鄉○○路○○○巷○○弄○○號三樓，下稱系爭房屋）所有權人。因凌亞公司、林玉梅怠於行使其權利，致伊於以系爭土地為擔保之抵押權及抵押債權因系爭房屋存在，影響系爭抵押權支配系爭土地之交換價值，縱行使抵押權聲請法院拍賣，亦將無人應買而難以受償。又系爭房屋無權占有系爭土地而受有相當於租金之利益，而凌亞公司、林玉梅因怠於行使權利，伊為保全抵押權所擔保之債權等情，爰行使代位權，並依民法第七百六十七條、第八百二十一條、第一百七十九條、第二百四十二條前段規定，求為命被上訴人自系爭房屋遷出之判決（上訴人原起訴請求被上訴人應將系爭房屋拆除，並自系爭土地遷出後，將系爭土地返還凌亞公司、林玉梅及全體共有人與給付不當得利。第一審判命被上訴人自系爭房屋遷出及給付不當得利。上訴人就其請求拆屋還地敗訴部分並未提起第二審上訴，已告確定。上訴人就上開請求拆屋還地聲明提起第三審上訴部分，本院另以裁定予以駁回。至其他未繫屬本院部分，不予贅述。）被上訴人則以：伊於八十年十一月分別與凌亞公司、凌偉公司簽訂土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書，陸續給付新台幣（下除標明幣別者外，均同）二十七萬九千元、三十四萬一千元之土地及房屋價款，惟凌偉公司尚未點交系爭房屋即倒閉。其後由住戶集資申請水電、鋪設柏油道路及整理地下室後入住，伊基於前開土地買賣契約及土地使用權同意書，得對凌亞公司及林玉梅為有權占有。又凌偉公司與凌亞公司、林玉梅簽訂合建契約，約定建築房屋後移轉系爭土地持分予房屋買受人，上訴人請求伊遷出系爭房屋，將致伊空有系爭房屋所有權，卻無法居住使用，於上訴人自己利益極小，卻對伊損害極大，顯屬權利濫用等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：林玉梅、凌亞公司前以其所有系爭土地與凌偉公司簽訂合建契約，被上訴人則於八十年十一月分別與凌偉公司、凌亞公司簽立房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，買受「凌亞長榮鎮」Ｄ１４棟三樓房屋，及其坐落土地應有部分。嗣凌偉公司於房屋建築完成前倒閉，被上訴人即自行出資將系爭房屋未完成部分建築完成，並完成房屋所有權登記，惟未取得系爭土地之所有權。又林玉梅、凌亞公司前以系爭土地設定最高限額抵押權予合作金庫，供凌亞公司及凌偉公司借款之擔保。嗣上訴人輾轉受讓合作金庫對於凌亞公司之債權本金美金二十六萬四千七百十六點二四元、二千零四十五萬二千五百二十元其利息、違約金、墊付費用，與該債權擔保物權暨其他附屬權利；以及合作金庫對於凌偉公司之債權本金六億三千二百九十五萬元其利息、違約金、墊付費用，與該債權擔保物權暨其他附屬權利。凌亞長榮鎮建案之部分買受人經由法院拍賣程序，或自拍定人受讓而取得部分系爭土地之應有部分，凌亞公司土地所有權應有部分現為一萬分之九千八百六十三，林玉梅所有權應有部分則為一萬分之一千零十四。而凌亞公司與林玉梅，係出具土地使用權同意書予訴外人承介企業社，再依其二人與凌偉公司簽訂之合作興建契約書約定內容，可知其係預期於房屋銷售取得土地對價後，再將土地所有權移轉予凌偉公司或其指定人，非無償提供使用其基地，則上開土地使用權同意書於合建房屋興建完成時，失其效力。再依系爭房地預定買賣契約書，被上訴人應於付清房地價款時，凌亞公司及凌偉公司始負點交房地及移轉所有權之義務，被上訴人尚未付清買賣價金，即逕自占有系爭房地，自屬無權占有。次查系爭房屋同棟一樓房屋所有權人為訴外人張佳維，已受託持有系爭土地應有部分十萬分之三三，並非無權占用系爭土地，上訴人無從代位土地所有權人請求一樓房屋所有權人拆屋還地，如其請求被上訴人拆屋還地，將使用同號四樓以上房屋無所依附，為事實上所不能；至於其請求被上訴人自系爭房屋中遷出，於未取得同號其他樓層所有權人拆屋還地或遷出之執行名義前，對上訴人處分其債務人就系爭土地之所有權取償之目的，亦無實益。又系爭房屋係被上訴人分別向凌偉公司及凌亞公司買受系爭房屋及坐落之土地應有部分，因凌偉公司倒閉自行出資完成房屋之建築，並登記取得房屋所有權，倘被上訴人自系爭房屋遷出，將無法繼續使用其已合法登記取得所有權之房屋，嚴重損及其已為系爭房屋所花費之成本，對國家社會經濟亦造成損失。則權衡上訴人代位行使其債務之權利所能取得之利益，與被上訴人及國家社會因其行使權利所受之損失，可認上訴人行使權利所得利益極少而被上訴人及國家社會所受之損失甚大，於能排除各樓層房屋對土地之占有前，上訴人請求被上訴人自系爭房屋遷出，應屬權利濫用。從而，上訴人依上開規定，請求被上訴人自系爭房屋遷出，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及所提證據，為不可採及不予論述之理由，因將第一審所為命被上訴人自系爭房屋遷出部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴。
按土地及坐落其上之房屋為各別獨立之不動產（民法第六十六條第一項參照），而占有土地者乃坐落於該土地上之房屋，占有房屋者則為該房屋之所有人或使用人，因此倘房屋無權占有土地者，土地所有權人固可命對該房屋有事實上處分權之人（已辦理所有權登記之房屋所有人或違章建築之買受人，即有拆除房屋權限者，非必為房屋之所有權人）拆屋還地及請求該房屋現占有人（非必為房屋之所有權人）遷出。然遷出行為旨在解除房屋現占有人之占有，以利進行拆屋還地，係拆屋還地之階段行為，僅為完成目的之手段，拆屋還地始為其目的，如該目的已確定不能達成，則遷出之手段行為之請求，應否允許，須視房屋使用人有無法律上遷出之義務而定；又房屋所有人使用其房屋，係本於房屋所有人之地位與基於其對房屋所有權之權能，並非無權占有（民法第七百六十五條前段參照），苟土地所有權人尚不得請求房屋所有權人拆屋還地時，自無權禁止房屋所有權人使用其所有房屋及請求其自該房屋遷出。本件系爭房屋乃凌偉公司於建築完成前倒閉，由被上訴人自行出資將未完成部分建築完成，並辦妥所有權登記，乃原審所合法確定之事實。而上訴人於第一審請求命被上訴人將系爭房屋拆除並將系爭土地返還林玉梅、凌亞公司及全體共有人之訴部分，業經第一審判決駁回其訴，上訴人未聲明不服，已告確定；嗣其雖又於上訴第三審時，再就該未受第二審判決部分聲明不服，惟經本院另以裁定駁回該擴張部分之請求。則被上訴人既為系爭房屋之所有權人，上訴人復不得對之請求拆屋還地，依上說明，被上訴人自仍有使用系爭房屋之正當權源，上訴人依無權占有之法律關係請求被上訴人自系爭房屋遷出，即屬無據。原審以前揭理由駁回上訴人該部分之訴，理由雖有不同，但結果並無異致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 十 月 十四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫法官 謝 碧 莉法官 吳 麗 惠法官 魏 大 喨本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 十 月 二十六 日
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