最高法院民事判決 一○四年度台上字第一九四三號上 訴 人 維多利亞建設股份有限公司法定代理人 邱 明 宏訴訟代理人 林 雯 澤律師上 訴 人 陳 傳
歐陳秀蘭陳顏麗香陳 思 翰陳 威 豪共 同訴訟代理人 李 漢 鑫律師
蕭 美 玲律師上列當事人間請求返還保證金等事件，兩造對於中華民國一○三年四月二十九日台灣高等法院第二審判決（一○二年度建上字第四○號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回㈠上訴人維多利亞建設股份有限公司請求上訴人陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪給付保證金本息及上訴人歐陳秀蘭給付保證金新台幣一百零六萬七千零二十三元本息之訴㈡上訴人歐陳秀蘭就命其給付保證金新台幣二十二萬二千九百七十七元本息之上訴，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人維多利亞建設股份有限公司及上訴人歐陳秀蘭其他之上訴均駁回。
第三審訴訟費用關於駁回上訴人維多利亞建設股份有限公司及上訴人歐陳秀蘭其他上訴部分，由該上訴人各自負擔。
理 由本件上訴人維多利亞建設股份有限公司（下稱維多利亞公司）主張：伊與對造上訴人陳傳男、歐陳秀蘭、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪（下合稱對造上訴人）就坐落台北市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）訂有合建契約（下稱系爭合建契約），約定合建權盛時代科技大樓（下稱系爭合建物），伊已依約完成合建物之興建，並取得使用執照及完成保存登記，惟對造上訴人迄未依約定返還保證金，亦未返還如原判決附表（下稱附表）所示之相關費用（下稱系爭相關費用）等情。爰依系爭合建契約第五條第三款、第四條第二款及無因管理之法律關係，求為命㈠陳傳男給付新台幣（下同）八百三十六萬一千零七元，及加計其中七百七十三萬六千二百五十元自民國九十六年十一月二十三日，其餘六十二萬四千七百五十七元自起訴狀繕本送達翌日即九十八年十月二十二日起算之法定遲延利息㈡歐陳秀蘭給付一百四十三萬八千八百四十三元，及加計其中一百二十九萬元自九十六年十一月二十三日，其餘十四萬八千八百四十三元自起訴狀繕本送達翌日即九十八年十月二十二日起算之法定遲延利息㈢陳顏麗香給付二百八十萬七千六百六十四元，及加計其中二百六十萬零一元自九十六年十一月二十三日，其餘二十萬七千六百六十三元自起訴狀繕本送達翌日即九十八年十月二十二日起算之法定遲延利息㈣陳思翰給付一百九十五萬九千九百五十七元，及加計其中一百七十七萬五千零一元自九十六年十一月二十三日，其餘十八萬四千九百五十六元自起訴狀繕本送達翌日即九十八年十月二十二日起算之法定遲延利息㈤陳威豪給付一百九十六萬二千八百十七元，及加計其中一百七十七萬五千零一元自九十六年十一月二十三日，其餘十八萬七千八百十六元自起訴狀繕本送達翌日即九十八年十月二十二日起算之法定遲延利息之判決（原審就維多利亞公司請求陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪給付保證金本息部分及請求歐陳秀蘭給付保證金超過二十二萬二千九百七十七元本息部分，為其敗訴之判決，另命歐陳秀蘭給付維多利亞公司管理費、水電費六萬一千四百十五元本息。維多利亞公司就其敗訴部分，除其中請求陳威豪給付一元本息部分未據聲明不服而告確定外，均提起上訴；對造上訴人就違約金酌減及不當得利金額不利其部分，歐陳秀蘭另就水電費及關於保證金給付之遲延利息起算日部分，聲明不服，提起上訴）。
對造上訴人則以：維多利亞公司未依約定內容興建系爭合建物及交屋，依系爭合建契約第五條第一款、第十二條第一款，伊得沒收保證金。維多利亞公司遲延交屋，依系爭合建契約第十一條第二款約定，系爭相關費用應由維多利亞公司自行負擔，不得依無因管理法律關係請求伊等返還。伊已依法解除系爭合建契約，維多利亞公司占有系爭合建物即為無權占有，而獲有不當得利，致伊受有損害，伊得請求返還不當得利，並以之與應返還該公司之保證金抵銷等語，資為抗辯。
原審審理結果後，以：陳傳男、歐陳秀蘭為三○五地號、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪係三○四地號土地之共有人，兩造就上開土地約定合建，維多利亞公司與陳傳男等三○五地號土地共有人於九十三年五月七日，與陳顏麗香等三○四地號土地共有人於同年八月二十八日簽訂系爭合建契約，系爭建物已取得使用執照及辦畢保存登記。維多利亞公司於九十六年十一月九日函催包含對造上訴人之地主於十日內退還保證金，對造上訴人則委請律師於同年十月二十三日及十一月九日發函通知維多利亞公司應出面協商系爭合建物之瑕疵問題，並於九十七年一月三十一日函知維多利亞公司解除系爭合建契約，及沒收系爭保證金等情，為兩造所不爭。依系爭合建契約第五條第三款約定，於使用執照核准時，對造上訴人應退還第一期保證金，於保存登記完成時，應退還第二期保證金。則維多利亞公司依上開約定請求對造上訴人退還系爭保證金，即陳傳男七百七十三萬六千二百五十元、歐陳秀蘭一百二十九萬元、陳顏麗香二百六十萬零一元、陳思翰一百七十五萬五千零一元、陳威豪一百七十七萬五千零一元，自屬有據。系爭合建契約約定由維多利亞公司在系爭地號土地上興建系爭合建物，雙方按比例分配建物，就各分得之建物以自己名義領取建造執照並為起造人，對造上訴人並應將維多利亞公司依分得建物面積比例所應分得之土地持分權利，於九十三年十二月三十日前過戶予維多利亞公司，堪認其性質為買賣與承攬之混合契約。即建商維多利亞公司向地主即對造上訴人承攬完成系爭合建物之興建，並將該承攬報酬充作其向地主買受分歸其建物部分之基地價款。系爭合建契約第十二條第一款約定維多利亞公司未依約履行時，對造上訴人得逕行解除契約，違反民法第四百九十四條第一項但書之強制規定，自屬無效。則對造上訴人依上開約定，以維多利亞公司興建系爭合建物有瑕疵解除系爭合建契約，即非有據。維多利亞公司就系爭建物大樓正面外觀，未依約以進口花崗石搭配玻璃帷幕、方塊磚施作，而係以進口花崗石搭配玻璃鋁板帷幕，側面及後面未以高級方塊磚及二丁掛配壁磚處理，而係以二丁掛磚搭配玻璃窗與鋁板帷幕，且均未使用方塊磚。上開鋁框玻璃窗係裝在上、下兩層樓地板間，外觀牆面仍夾有立柱及鋁框，樓地板間明顯有承載或傳導其他載重，應屬大片落地型鋁窗，與建築定義上之「玻璃帷幕牆」尚屬有間，難認維多利亞公司已依約施作，且瑕疵係屬重大修補困難，並欠缺所保證之合建物品質，對造上訴人於九十七年一月三十一日以存證信函向維多利亞公司表示沒入保證金以為懲罰性違約金，於法有據。維多利亞公司未能舉證證明其變更上開施作業經全部地主同意，亦未事先告知地主，其變更施作內容自屬違約。上開外牆之變更涉及審美認定，核屬契約重要約定之變更，要不因其價值有無減損或較約定品質是否較高而異。至系爭契約附件三㈥關於維多利亞公司得變更材料及設備之約定，係針對屋頂設施部分所為約定，無系爭合建物外牆之適用。另系爭合建物二樓以上門廳設備部分雖未施做玻璃牆四處，惟僅須十日即可施作完畢，費用約八萬元，安全梯地坪非採ＰＶＣ地磚或橡膠地板，惟現狀建材品質高於約定品質，並無減損價值，雖非重大瑕疵，惟經對造上訴人連同上開外牆重大瑕疵一併催告後並沒入保證金，亦屬無誤。又保證金之約定，目的在確保契約之履行，難認與兩造間契約主給付義務，立於互為對待給付之關係，無同時履行抗辯之問題。且觀諸系爭契約第五條第一款約定，系爭保證金並非與兩造之給付義務立於對價關係，故維多利亞公司以保證金未返還為由，主張行使同時履行抗辯，拒絕交付系爭建物，並非有據。系爭合建契約履約期間起算日係自九十三年十二月一日起算（維多利亞公司與最後一名地主完成土地分割協議日），算至九十七年三月三十一日屆滿，維多利亞公司於九十六年十月間完成系爭合建物保存登記，並移轉各該分配之建物所有權登記予對造上訴人，自應於九十七年三月三十一日前將系爭合建物完成交屋予對造上訴人，惟維多利亞公司拒不履行交屋，經對造上訴人函催仍未履行，應自同年四月一日起負交屋遲延責任，對造上訴人執此主張沒入保證金，亦屬有據。審酌維多利亞公司雖未依約施作，惟系爭合建物並未因此價值減損，甚且增加，且對造上訴人於九十八年三月間曾起訴請求交屋，嗣經撤回起訴等情，認對造上訴人沒入全部保證金，尚屬過高，應依民法第二百五十二條規定，酌減至一半，即如附表所示，始為允當。維多利亞公司既未依約履行交屋等義務，亦未依系爭合建契約第十一條第三款約定於完成保存登記後三十日內製作費用明細表，以書面通知對造上訴人，則對造上訴人自得依該約定拒絕支付如附表所示相關代辦費用。陳傳男、陳顏麗香、陳思翰、陳威豪（下稱陳傳男等四人），係遲至九十九年十二月二十九日始自行遷入受分配之建物，於九十八年六月十五日前未占有使用系爭合建物，自無須支付管理費及水電費。歐陳秀蘭則自九十八年一月一日起即占有使用其所分得之建物，就維多利亞公司代墊九十八年一月一日起至同年五月十五日止之管理費六萬零七百七十九元、水電費六百三十六元，自應返還該公司。又維多利亞公司自九十七年四月一日起交屋遲延起占有使用系爭建物至對造上訴人占有系爭建物之日即九十九年十二月二十九日止之期間，乃無法律上原因，而獲有相當於租金之利益，並致陳傳男等四人受有上開期間之損害，歐陳秀蘭則受有至九十七年十二月三十一日止之損害，對造上訴人請求維多利亞公司返還陳傳男六百九十四萬三千一百二十四元，歐陳秀蘭四十二萬二千零二十三元、陳顏麗香二百四十四萬七千四百二十一元，陳思翰一百七十萬七千四百五十一元，陳威豪一百七十一萬二千五百九十二元之不當得利，均屬有據，經以之與其等應返還維多利亞公司之保證金抵銷後，維多利亞公司對陳傳男等四人已無可得請求之金額，對歐陳秀蘭則得請求給付保證金二十二萬二千九百七十七元及管理費、水電費計六萬一千四百十五元本息，逾此範圍之請求，不應准許等詞，為其心證之所由得，因將第一審所為命陳傳男等四人給付保證金本息及命歐陳秀蘭給付保證金超過二十二萬二千九百七十七元本息部分之判決廢棄，改判駁回維多利亞公司該部分之訴；並維持第一審所為除歐陳秀蘭後列管理費、水電費本息部分外之維多利亞公司敗訴部分之判決，駁回維多利亞公司該部分之上訴；另命歐陳秀蘭再給付維多利亞公司六萬一千四百十五元本息，與駁回歐陳秀蘭其餘上訴之判決。
關於廢棄發回（即原判決關於駁回維多利亞公司請求陳傳男等四人給付保證金本息及歐陳秀蘭給付保證金一百零六萬七千零二十三元本息，暨駁回歐陳秀蘭關於命其給付保證金二十二萬二千九百七十七元本息之上訴）部分：
按不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，至契約當事人之一方雖因未依約定為給付或給付遲延，致另一方受有損害，惟於契約未依法解除前，僅屬是否應負債務不履行責任之問題，尚與無法律上之原因而受利益之情形有別，不生不當得利之問題。查系爭合建契約乃買賣與承攬之混合契約，且對造上訴人不得以系爭合建物之瑕疵解除系爭合建契約，業為原審所是認。而系爭合建契約第十一條第二項約定：「房屋建造完成時，雖已登記甲方（指包括對造上訴人等地主）名義，甲方仍應憑乙方（指維多利亞公司）所簽發之交屋證明單始可遷入使用」（第一審卷㈠第一九、四七頁），似見契約雙方已約定對造上訴人於系爭合建物辦竣保存登記並將分配之建物登記為其所有後，仍須俟維多利亞公司簽發交屋證明單，始有權占有使用所分得之建物。果爾，則維多利亞公司於將系爭合建物辦理交屋而移轉占有予對造上訴人之前，就系爭合建物之占有，即係基於系爭合建契約之約定，難認係無法律上原因。乃原審就此未詳予研求，逕認維多利亞公司於遲延交屋期間占有系爭合建物，為無法律上原因，應返還不當得利予對造上訴人，且對造上訴人得以之與應返還維多利亞公司之保證金相互抵銷，已有可議。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（本院四十九年台上字第八○七號判例要旨參照）。原審固認維多利亞公司未依約施作系爭合建物大樓外觀，對造上訴人得將系爭保證金充作懲罰性違約金沒入，並審酌維多利亞公司雖未依約施作，但系爭合建物並未因此價值減損，甚且增加，且對造上訴人於九十八年三月間曾起訴請求交屋，嗣經撤回起訴等情，而依民法第二百五十二條規定，將對造上訴人得請求之違約金酌減為保證金額之一半。惟原審既認系爭合建物之價值，並未因大樓外觀之施作與系爭合建契約約定不符而減損，甚且增加，則對造上訴人是否受有損害？已非無疑。且依社團法人中華民國建築技術學會鑑定結果，維多利亞公司所使用之材料品質符合合約約定，並無減損合建物之價值，亦無拆改問題（見外放該公司鑑定報告書）；台北市建築師公會在另案維多利亞公司與地主陳傳盛等返還保證金事件就系爭合建物大樓外觀鑑定結果，亦認大樓正面外觀之現狀，雖所使用建材與契約附件三約定之等級不同，惟仍符合約定品質，該部分減損之價值為三十二萬二千零四元（第一審卷㈡第一○二頁該公會之鑑定報告書），至側面及後面部分，則不但符合約定品質且價值高於約定建材之價格，而不需作修補（同上卷第九八至一○五頁），惟系爭合建物整體價值係增加。則依上開鑑定報告所示，對造上訴人似不因維多利亞公司未依約施作而受有損害，反受有利益。如果屬實，則原審認對造上訴人得沒入達保證金一半之違約金，是否允當？即有再詳予研求之必要。況依系爭合建契約附件三建材設備與說明末段記載之文字，即：「以上所列建材及設備，本公司在下列情形得更換同級品。㈠房屋各項建材設備與施工方式，以合約書所述為準。㈡基於建築師之設計特色，或貨源供應及法令禁止生產，乙方（指維多利亞公司）可替換同級品，並調整搭配色系之權利。……㈥本公司為維護建築物外觀精緻之格調，保有各項立面、公共設施之修改權，並於必要時改用同等級建材……」（第一審卷㈠第三一、三二、六一、六二頁），似非僅針對屋頂設施為約定，尚包括建築物外觀之約定。參諸系爭合建物即權盛時代科技大樓管理委員會寄送維多利亞公司之存證信函指稱依維多利亞公司銷售時之解說影片及銷售目錄，系爭大樓外觀為鋁窗加進口花崗石材（同上卷第二三三頁背面），似亦指約定之合建物外觀正面並非玻璃帷幕牆？倘若實在，則雙方是否已就系爭合建物外牆施作內容有合意變更？維多利亞公司未就系爭合建物之大樓外觀施作玻璃帷幕牆，是否即屬違約？亦非無再詳予調查審酌之必要。而維多利亞公司是否未依約定施作？對造上訴人是否因系爭合建物外觀現狀與契約約定不符而受有損害？與對造上訴人得請求之違約金金額及維多利亞公司得取回之保證金金額均所關頗切，乃原審就此未遑詳予調查審認，逕認對造上訴人得請求保證金金額一半之違約金，亦嫌疏略。維多利亞公司上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。末按抵銷之對待請求與原告主張為訴訟標的之請求有不可分之關係，本案之給付既無可維持者，抵銷之對待請求部分亦應併予廢棄。本件原審就駁回維多利亞公司請求給付保證金部分之論述，既有可議，則維多利亞公司可否請求給付保證金及所得請求之金額如何？即均未確定。對造上訴人以維多利亞公司之請求有理由為前提之返還不當得利之抵銷抗辯，及命歐陳秀蘭給付保證金二十二萬二千九百七十七元本息部分，亦無從確定，自應與維多利亞公司之返還保證金之請求一併發回由原法院更為審理，附此敘明。關於駁回上訴（即原判決關於命歐陳秀蘭給付六萬一千四百十五元本息及駁回維多利亞公司其他上訴）部分：
原審本其採證、認事及適用法律之職權行使，依調查所得之證據資料，以上述理由，認維多利亞公司不得請求陳傳男等四人給付如附表所示之代辦費、管理費、水電費，及請求歐陳秀蘭給付代辦費及超過六萬一千四百十五元本息之管理費、水電費，而為其該部分敗訴之判決，暨命歐陳秀蘭給付維多利亞公司上開管理費及水電費六萬一千四百十五元本息部分之判決，經核於法並無違背。維多利亞公司、歐陳秀蘭上訴意旨分別指摘原判決關此不利己部分為不當，聲明廢棄，均非有理由。
據上論結，本件維多利亞公司、歐陳秀蘭之上訴均為一部有理由，一部無理由；陳傳男等四人之上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 十 月 十四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫法官 魏 大 喨法官 吳 麗 惠法官 謝 碧 莉本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 十 月 二十六 日
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