最高法院民事判決 一○四年度台上字第一九七○號上 訴 人 力霖股份有限公司法定代理人 周智慧訴訟代理人 蘇家宏律師
周依潔律師呂理胡律師唐永洪律師被 上訴 人 廣運機械工程股份有限公司法定代理人 謝清福訴訟代理人 劉昌坪律師
陳怡雯律師李劍非律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國一○四年五月二十七日台灣高等法院第二審判決（一○三年度重上字第八七一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊為向被上訴人購買坐落桃園市中壢區（改制前桃園縣中壢市○○○段○○○○○號、○○段一五七一地號土地，及其上○○段一五七三、一五七三之一至一五七三之一五建號、○○段四四八九、四四八九之一至四四八九之五建號建物，即門牌號碼桃園市○○區○○○路○號房屋（以下合稱系爭房地），委請訴外人旭湧不動產股份有限公司（下稱旭湧公司）代為斡旋，幾經溝通協商，兩造談妥各項買賣條件，且伊於民國一○二年二月七日獲訴外人台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）核准貸款，旭湧公司依兩造談妥之買賣條件製作「買賣斡旋金契約書」（下稱系爭契約），由兩造於同年月八日簽署，被上訴人並收受預付斡旋金新台幣（下同）一億元之支票乙紙（下稱系爭支票），是兩造已就系爭房地買賣達成合意，該斡旋金依約轉為定金。詎被上訴人因該區不動產價格上漲，竟拒絕簽署正式書面買賣契約及於移轉資料用印，經伊多次催促履約，均未置理，已屬違約等情。爰依系爭契約第七條第三項中段約定、民法第二百四十九條第三款規定，求為命被上訴人給付一億元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：系爭房地買賣必要之點，除價金及標的外，尚包括「售後租回五年之內容」、「賣方可合理確信買方已取得銀行足額核貸」及違約事由、違約之法律效果等，並有簽訂不動產買賣契約之要式約定，兩造未就該必要之點達成合意，不動產買賣契約尚未成立。又上訴人未於一○二年二月九日斡旋期滿前向伊證明已取得銀行確定核貸至少十四點四億元，銀行亦未確定核貸，與系爭契約第七條第三項中段要件不符。且系爭契約因未於期限內斡旋成功而失效，兩造間無買賣契約存在，上訴人不得請求給付違約金。另系爭支票之發票日為一○二年三月五日，伊須於正式簽約時交還，方可取得同額之即期支票，是系爭支票欠缺要物性，非屬能轉為定金之斡旋金，兩造間並無定金契約存在。系爭契約非因可歸責於伊之事由致不能履行，上訴人不得依民法第二百四十九條第三款規定請求等語，資為抗辯。
原審將第一審判決關於命被上訴人給付部分，予以廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，關於駁回上訴人之訴部分，予以維持，駁回其上訴，無非以：上訴人為向被上訴人購買系爭房地，委請旭湧公司代為斡旋，於一○二年二月七日獲得台中商銀出具核貸通知書（下稱核貸通知）；旭湧公司依兩造談妥之買賣條件作成系爭契約，由上訴人於同年月八日簽署後，旭湧公司由陳金龍簽名，再由被上訴人簽名用印，承諾同意以該契約所列各項條件出售系爭房地，並簽收預付斡旋金即系爭支票等事實，為兩造所不爭執。按契約成立必要之點，通常固指契約之要素，然關於契約之特約事項、履行及違約賠償等事項，經當事人特別注重，另以意思表示將其附加於契約內容，該偶素事項亦應由當事人意思一致，契約始為成立。上訴人主張系爭房地買賣契約僅需標的及價金一致，即已成立云云，自不足採。次依系爭契約前言、第七條第二項、第十條所載「力霖公司預定購買以下不動產，特委託旭湧公司代為斡旋」、「委託期間內，斡旋不成功，則斡旋金無息全部返還」、「委託期間自102年2月8日起至102年2月9日止」，當事人欄載明委託人為上訴人，受託人為旭湧公司，被上訴人則於最末頁及該契約附件之「賣方同意以本契約書所列各項條件出售上列不動產」欄內簽名用印等內容，可知系爭契約之性質，於被上訴人簽字同意出售前，屬上訴人與旭湧公司間之契約關係，即由上訴人交付斡旋金予旭湧公司，委託旭湧公司以約定之買賣條件向被上訴人斡旋議價。倘斡旋不成，即由旭湧公司返還該斡旋金；若經被上訴人同意，兩造成立買賣預約，而非買賣本約。復按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第一百六十六條亦有明定。查系爭契約第三條、第八條約定兩造就系爭房地之買賣，應另行簽訂不動產買賣契約書。佐以系爭房地買賣之價金高達二十億元，上訴人於系爭契約買方同意欄簽署後，旭湧公司之副總經理陳金龍旋於一○二年二月二十二日以電子郵件寄送不動產買賣契約書及附件，言明該不動產買賣契約書及附件為上訴人看過修改，請被上訴人查收等情，堪認兩造真意係以簽訂不動產買賣契約書面為要式，於簽訂該不動產買賣契約書前，其買賣契約尚未成立。再觀諸陳金龍前後曾擬具三份買賣斡旋金契約書，均包含銀行須於一○二年二月八日前確定核貸，以及售後租回五年條款，上訴人皆簽署同意，而系爭契約第十二條復有「賣方售後租回五年」之約定，足徵該條款經被上訴人提出為簽訂不動產買賣契約（本約）之條件，並為上訴人所同意，非僅屬解約或履行事宜。至證人陳金龍係旭湧公司之副總經理，得請求系爭契約之服務報酬，於本件顯有相當之利害關係，不得以其意見逕認兩造成立買賣契約之本約。另綜觀系爭契約第三條第二項、第六條第一項、第十條等約定內容，可知上訴人依系爭契約第七條第三項中段約定請求被上訴人賠償一億元之要件，乃其於一○二年二月九日前，獲得銀行「確定」核貸至少十四點四億元，且被上訴人違約不賣或不依約履行。台中商銀固發核貸通知予上訴人，惟於核貸通知第六點「其他」欄尚記載款項須依其所附條件貸放，其中包括「貸放前單位應徵提正式買賣合約存卷備查，並依實際成交價格、專業估價報告二者之80％或可貸放值孰低貸放」、「請貴公司辦理增資」等項，陳金龍復於同年月二十二日寄送不動產估價委託書，要求被上訴人用印以便鑑價，故於鑑價結果確定前，尚未能確定上訴人是否可貸足十四點四億元，且於上訴人增資至台中商銀滿意之程度前，台中商銀仍有權不予貸款。然系爭契約之委託期間僅至一○二年二月九日，核貸通知之內容附有諸多停止條件，能否成就並不確定，難認上訴人業於委託期間內達成系爭契約第七條第三項所稱「銀行已確定足額核貸」要件。職是，上訴人不得依系爭契約第七條第三項中段請求違約金一億元。再按支票雖係有價證券，惟非代替物，原不能充作定金，當事人之一方交付遠期支票予他方充作定金，必雙方均有代物清償之意思，定金契約始視為成立。系爭支票發票日為一○二年三月五日，於被上訴人收受時，仍屬遠期支票。參以系爭契約第三條、第七條第三項約定「斡旋金支票於簽訂不動產買賣契約之同時，由賣方交還予買方，買方另行開立與簽約款同額之當日即期支票支付予賣方」，顯見被上訴人不得提示兌領系爭支票，難認兩造有以系爭支票為代物清償之意。況被上訴人迄未提示兌領系爭支票，尚不能以其收受系爭支票，逕認依系爭契約第七條第三項中段約定轉為（立約）定金。據此，被上訴人既未收受定金，上訴人即不得依民法第二百四十九條第三款規定為請求。從而，上訴人依系爭契約第七條第三項中段約定、民法第二百四十九條第三款規定，求為命被上訴人給付一億元本息，均為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（本院十七年上字第一一一八號判例參照）。查台中商銀於一○二年二月七日發核貸通知予上訴人，旭湧公司依兩造談妥之買賣條件製作系爭契約，上訴人於同年月八日簽署後，再由被上訴人簽名用印，承諾同意以該契約所列各項條件出售系爭房地，並簽收預付斡旋金即系爭支票等情，為原審所確定。再酌以系爭契約第三條第一期價款、第二期價款之應同時履行條件各載明「買方應提出銀行貸款承諾書（或同性質之確定核貸或資金文件）供賣方確定核對無誤，且核貸金額不得低於十四億四千萬元」、「若貸款金額不足支付本期價款時，買方應於七日內，自行以現金補足支付予賣方」，第七條第三項載有「若斡旋成功（銀行已確定足額核貸）」，另核貸通知主旨欄敘及「貴戶申貸長期擔保放款壹拾伍億玖仟肆佰萬元整，業經總行第000000號批覆批准辦理」各詞。被上訴人既收受系爭支票，並簽立系爭契約，似見旭湧公司已斡旋成功，則台中商銀所發之核貸通知，能否謂非屬系爭契約第七條第三項所稱之「銀行已確定足額核貸」？自非無疑。上訴人就此主張：台中商銀已確定核貸十五億九千四百萬元，超過系爭契約所定核貸金額十四億四千萬元，倘貸款金額不足支付第二期款，伊應於七日內以現金補足，「核貸金額」與「貸款或撥款金額」不同云云（見原審㈡卷三五至三六頁），是否可採？倘核貸通知符合系爭契約第七條第三項之「銀行已確定足額核貸」，則上訴人依該條項「賣方違約不賣或不依約履行」之約定請求賠償，是否全然不足取？即有再予斟酌之必要。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 十 月 十五 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文法官 鄭 雅 萍法官 陳 光 秀法官 鍾 任 賜本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 十 月 二十六 日
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