最高法院民事判決 一○四年度台上字第一九九號上 訴 人 黃智淳訴訟代理人 朱俊雄律師上 訴 人 盧建州訴訟代理人 張志朋律師上 訴 人 林德明
林鼎城林淑敏林淑娟林霈晴林淑貴林淑婷林靜莊共 同訴訟代理人 謝碧鳳律師被 上訴 人 王建榮
王琳玲王佩玲共 同訴訟代理人 林佳穎律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國一○二年八月十三日台灣高等法院第二審更審判決（一○一年度重上更㈠字第一一五號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於廢棄第一審駁回上訴人黃智淳請求上訴人盧建州塗銷民國九十九年六月十五日所有權移轉登記之判決及命上訴人盧建州將上開所有權移轉登記予以塗銷暨該訴訟費用部分廢棄。
上開廢棄部分，上訴人黃智淳之第二審上訴駁回。
上訴人盧建州其他上訴及上訴人黃智淳、林德明、林鼎城、林淑敏、林淑娟、林霈晴、林淑貴、林淑婷、林靜莊之上訴均駁回。廢棄改判部分，第二、三審訴訟費用由上訴人黃智淳負擔；駁回上訴部分，第三審訴訟費用由上訴人各自負擔。
理 由本件上訴人黃智淳主張：坐落台北市○○區○○段○○段0000000地號土地及其上建物即台北市○○路○○○巷○○號一至四樓房屋（下稱系爭房屋），原為訴外人陳森正、陳森茂、陳秀雄所共有。系爭房屋於民國七十一年間經法院查封拍賣，由訴外人盧益村拍定取得，嗣訴外人黃阿詳於七十五年七月十日輾轉買受取得所有權，再於八十八年六月九日贈與伊。六○四地號土地則於八十二年七月二十日由訴外人王鳳池向法院投標拍定，於八十八年七月三日辦妥所有權移轉登記。王鳳池於九十三年十一月四日死亡，該土地由訴外人王甘印芝及被上訴人繼承，並經被上訴人於九十五年九月十九日辦理繼承登記取得所有權，除將部分應有部分移轉原財政部國有財產局抵繳遺產稅外，其餘所有權應有部分十萬分之八萬九千零四十五（下稱系爭土地）則於九十六年間轉賣對造上訴人盧建州，於九十六年八月二日完成所有權移轉登記。六○四地號土地及系爭房屋經法院分別拍賣而異其所有權人，依修正後民法第四百二十五條之一規定，應推斷王鳳池之繼承人即王甘印芝及被上訴人默許黃阿詳繼續使用系爭土地，雙方有租賃關係存在。依土地法第一百零四條規定，系爭土地出賣時伊自有優先承買權。詎被上訴人於轉賣系爭土地予盧建州時，未以書面通知伊行使優先承買權，盧建州嗣再出賣系爭土地予第一審共同被告林廖玉（於一○二年一月三十日死亡，由對造上訴人林德明、林鼎城、林淑敏、林淑娟、林霈晴、林淑貴、林淑婷、林靜莊等八人「下稱林德明等八人」承受訴訟）時，亦未通知伊行使優先承買權，依土地法第一百零四條第二項規定，伊得主張渠等之買賣契約及物權移轉契約均無效，並得請求被上訴人按與盧建州同一條件，出售系爭土地予伊等情。爰求為命：㈠林德明等八人及盧建州將系爭土地於九十九年六月十五日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈡盧建州將系爭土地於九十六年八月二日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈢被上訴人應以新台幣（下同）一千二百八十八萬八千八百元，與伊訂立書面買賣契約將系爭土地出售予伊，並將土地所有權移轉登記予伊之判決。並於原審為訴之追加，就前揭㈢聲明部分，追加備位聲明，請求被上訴人應以三千七百三十八萬四千六百五十三元，與伊訂立書面買賣契約將系爭土地出售予伊，並將土地所有權移轉登記予伊（黃智淳請求被上訴人塗銷系爭土地九十六年八月二日所有權移轉登記，經原審判決被上訴人敗訴後，未據其聲明不服，已告確定）。
被上訴人則以：黃阿詳曾就六○四地號土地主張優先承買權提起訴訟，經最高法院以八十八年度台上字第五三七號判決其敗訴確定，黃智淳自無大於其前手黃阿詳之權利而得主張優先承買權。又最高法院九十九年度台上字第六三號（下稱第六三號）確定判決雖推斷雙方之法律關係為租賃關係，惟應係尋找雙方衡平所擬制之法律關係，不能依此推論黃智淳有優先承買權。又伊出售系爭土地予盧建州時，與黃智淳就系爭房屋之拆屋還地事件正在訴訟中，無可能通知其優先承買。縱認黃智淳得主張優先承買權，伊亦得為同時履行抗辯等語；盧建州則以：黃阿詳就六○四地號土地並無地上權，亦無租賃關係存在，均經最高法院判決確定，黃智淳自無上開權利可資繼受而得據以主張優先承買權。最高法院第六三號確定判決雖推斷黃阿詳與系爭土地所有人間有租賃關係，惟未謂黃智淳與該土地所有人間亦有租賃關係，黃智淳並不當然繼受黃阿詳該租賃關係。況黃阿詳並非租用系爭土地建築房屋之人，是黃阿詳或黃智淳亦不得主張土地法第一百零四條第一項規定之權利。系爭土地於九十六年八月二日出賣時，黃智淳並無何優先承買權，被上訴人自無依土地法第一百零四條第一項規定為通知之義務。而黃智淳於伊買受系爭土地時，即知出賣之情事，惟遲不主張該優先承買權利，俟地價飆漲後始主張，有違誠信原則；林德明等八人則以：本件並無民法第四百二十五條之一或土地法第一百零四條規定之適用。被上訴人出賣系爭土地予盧建州時，黃智淳並無土地法第一百零四條規定之優先購買權，則盧建州再出售系爭土地與林廖玉時，其仍無優先承買權，故並無通知其承買之必要。況黃智淳遲至九十九年始主張優先承買權，有違誠信原則，且優先承買權乃相對物權，黃智淳不能追及主張塗銷林廖玉與盧建州間之所有權移轉登記等語，資為抗辯。
原審以：系爭房屋原為陳森正、陳森茂、陳秀雄所共有，於七十一年間經法院查封拍賣，由盧益村拍定取得，嗣黃阿詳於七十五年七月十日輾轉買受取得該房屋所有權，並於八十八年六月九日贈與黃智淳。六○四地號土地則於八十二年七月二十日由王鳳池拍定，於八十八年六月四日取得權利移轉證明書。王鳳池於九十三年十一月四日死亡，該土地由王甘印芝及被上訴人繼承，後由被上訴人於九十五年九月十九日辦理繼承登記取得所有權，並將部分應有部分移轉國有財產局抵繳遺產稅。被上訴人於九十六年間將系爭土地轉賣予盧建州，於九十六年八月二日完成所有權移轉登記。盧建州嗣於九十九年六月十五日再以買賣原因將系爭土地所有權移轉登記予林廖玉。王鳳池於八十八年間以黃阿詳基於法定地上權及基地租賃關係所提之確認優先購買權存在訴訟均遭敗訴確定，乃無權占用系爭土地而對黃智淳等起訴請求拆屋還地，經台灣台北地方法院八十八年度重訴字第二六九○號、原審法院九十七年度上更㈣字第一五四號、最高法院第六三號判決（其繼承人）王甘印芝及被上訴人敗訴確定等情，為兩造所不爭。查最高法院第六三號確定判決之理由略以：系爭房屋及土地之所有人原既為陳森茂、陳森正、陳秀雄所共有，因先後出賣而異其所有人，被上訴人及王甘印芝不能舉證證明系爭房地於歷次買賣時，有特別情事可解釋為契約當事人之真意係限於賣屋而無基地使用之情形，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨及民法第四百二十五條之一規定，應推斷被上訴人及王甘印芝默許系爭房屋繼續使用系爭土地，雙方之法律關係為租賃關係，並非僅係為考量當事人間利益衡平下所擬制之法律關係。故應認黃智淳對系爭土地有租賃關係存在。又黃智淳之前手黃阿詳既係以買賣關係取得系爭房屋，黃智淳當繼受該買賣關係所取得之法律地位，不因其與黃阿詳係贈與關係而有影響，是仍有上開四十八年台上字第一四五七號判例之適用。黃阿詳雖曾對王鳳池就系爭土地主張有不定期租賃關係及法定地上權，而提起確認優先購買權存在之訴訟，並經最高法院八十三年度台上字第一三○九號、八十八年度台上字第五三七號判決敗訴確定，惟與本件前揭認定黃智淳對系爭土地有租賃關係存在並不相違或所憑訴訟資料相異，故不受該等確定判決既判力及爭點效之拘束。次查黃智淳雖於九十七年一月間上開拆屋還地訴訟期間，已知悉系爭土地所有權移轉予盧建州之事實，惟被上訴人及盧建州亦未曾通知黃智淳行使優先承買權，此為兩造所不爭。而依土地法第一百零四條第一項規定，出租人如未通知承租人行使優先購買權，而與第三人訂立買賣契約者，不得對抗優先購買人，且具物權之對抗效力，即不因買受人買受基地後再輾轉移轉所有權予第三人而有異。又買賣價額屬買賣主要條件之一，出租人通知承租人優先承買時自應將出賣與他人之買賣價額一併通知，承租人始能抉擇是否優先承購，不得僅以承租人知悉買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務。參諸被上訴人、盧建州始終不能提出其買賣契約，並均表示未留存契約書等情，黃智淳自無從為優先承買權之行使。況其於九十九年一月十四日最高法院第六三號確定判決認定其就系爭土地有租賃關係後，旋於同年四月十五日提起本件訴訟，主張行使優先承買權，自難認有何遲滯或違反誠信可言。而黃智淳於提起本件訴訟時即持法院核發之已起訴證明向地政機關登記在案，是林廖玉並非善意第三人，林德明等八人抗辯黃智淳不得對其行使優先承買權，並非可取。又兩造均不爭執系爭土地於九十六年八月二日以買賣為原因移轉登記予盧建州時，土地登記申請書內土地所有權買賣移轉契約書記載之買賣價款總金額為三千七百三十八萬四千六百五十三元，且別無其他契約可資另為認定被上訴人及盧建州就系爭土地之買賣價金，被上訴人亦稱價金由法院參考公契認定等情，堪認系爭土地之買賣價金為三千七百三十八萬四千六百五十三元。黃智淳主張應依八十二年七月二十日王鳳池拍定系爭土地之價額一千二百八十八萬八千八百元承買，自不足取。本件黃智淳雖基於租賃關係，得依土地法第一百零四條規定行使優先承買權，惟同時亦對被上訴人有給付價金之義務，是被上訴人依民法第三百六十九條及第二百六十四條規定行使同時履行抗辯，亦屬有據。另黃智淳請求移轉所有權登記之聲明已含訂立書面契約之意，其就訂立契約再為請求，核屬贅述等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，與判決結果不生影響毋庸逐一論述之理由，因而將第一審所為駁回黃智淳請求盧建州、林德明等八人塗銷所有權移轉登記之判決廢棄，改判命盧建州、林德明等八人應塗銷各該所有權登記，及駁回黃智淳對於以一千二百八十八萬八千八百元優先承買系爭土地之上訴；並就黃智淳追加備位聲明部分，判命被上訴人應於黃智淳給付三千七百三十八萬四千六百五十三元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予黃智淳。
關於廢棄（即盧建州應塗銷九十九年六月十五日所有權移轉登記）部分：
按土地之塗銷登記，由權利人或登記名義人單獨申請之，土地登記規則第二十七條第八款定有明文。是土地所有權塗銷登記之訴訟，自無以土地所有權之前後手為共同被告之必要，僅須請求該登記名義人塗銷即可。查系爭土地於九十九年六月十五日，由盧建州移轉所有權登記予林德明等八人，盧建州已非登記名義之所有權人，依上說明，黃智淳請求塗銷該所有權移轉登記，自以林德明等八人為被告即已足，其併請求盧建州應為塗銷登記，自有未當。原審未察而為此部分不利於盧建州之判決，即有可議。盧建州上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非無理由。爰予廢棄，並由本院本於原審確定之事實，自為判決如主文第一、二項所示。
關於駁回上訴（即盧建州應塗銷九十六年八月二日所有權移轉登記、林德明等八人應塗銷九十九年六月十五日所有權移轉登記及被上訴人應與黃智淳同時履行所有權移轉登記）部分：
原審本其採證、認事及適用法律之職權行使，依調查所得之證據資料，以上述理由，認定黃智淳請求林德明等八人應將系爭土地九十九年六月十五日所有權移轉登記塗銷，盧建州應將系爭土地九十六年八月二日所有權移轉登記塗銷，及被上訴人應於黃智淳給付三千七百三十八萬四千六百五十三元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予黃智淳，均屬有據，應予准許，經核於法並無違背。盧建州、黃智淳、林德明等八人上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，各自指摘原判決於其不利部分不當，聲明廢棄，均非有理由。又黃智淳於上訴第三審後始主張被上訴人為訴外人高文港之人頭，其與盧建州間就系爭土地之買賣價金實為一千餘萬元云云，因核係新攻擊方法，依民事訴訟法第四百七十六條第一項規定。本院不得予以審酌，附此敘明。
據上論結，本件盧建州之上訴為一部有理由，一部無理由，黃智淳、林德明等八人之上訴均為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項第一款、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 一 月 三十 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 麗 女
法官 王 仁 貴法官 吳 謀 焰法官 詹 文 馨法官 謝 碧 莉本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 二 月 九 日
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