最高法院民事判決 一○四年度台上字第一○一一號上 訴 人 星華鐘錶工業股份有限公司法定代理人 范炎強訴訟代理人 鄭華合律師上 訴 人 余峻明訴訟代理人 林維堯律師被 上訴 人 敦南凱撒宮大樓管理委員會法定代理人 陳麗君被 上訴 人 許碧芬共 同訴訟代理人 陳丁章律師上列當事人間請求拆除建物等事件，上訴人對於中華民國一○三年五月三十日台灣高等法院第二審判決（一○三年度重上字第一二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件被上訴人主張：被上訴人敦南凱撒宮大樓管理委員會（下稱敦南管委會）為坐落台北市○○區○○○路○段○號敦南凱撒宮大樓（下稱系爭大樓）住戶管理委員會，就系爭大樓共用部分有管理權，被上訴人許碧芬及上訴人星華鐘錶工業股份有限公司（下稱星華公司）、余峻明分別為系爭大樓門牌台北市○○區○○○路○段○號九樓之一、十二樓、十二樓之一房地之區分所有權人。系爭大樓之頂樓平台係大樓全體區分所有權人所共有，屬公寓大廈管理條例規定之共用部分，詎星華公司、余峻明在未經全體區分所有權人同意，且無任何分管協議下，分別以其所有如原判決附件（下稱附件）複丈成果圖所示編號Ａ面積三十八平方公尺及編號Ｂ面積六十六平方公尺、編號Ｃ面積六十六平方公尺之增建物，無權占有使用系爭屋頂平台迄今。爰依民法第七百六十七條第一項、第八百二十一條及公寓大廈管理條例第九條第四項規定，求為命星華公司、余峻明將系爭增建物拆除，並回復原狀之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、星華公司以：伊於民國七十四年七月間向原始起造人高○慶購買系爭大樓頂樓即十二樓房地，依當時大樓買賣及使用習慣，屋頂平台由頂樓住戶分管專用，故所購買之範圍包含頂樓平台之分管約定專用權利。伊在建商同意及其他住戶無異議之下，於所購房屋平型屋頂上搭建構造物，並於伊買賣房地產權移轉前之七十四年六月十七日，即由高○慶委由陳○貞建築師出具「合法房屋平型屋頂上搭建構造物」之鑑定證明書，依法向台北市政府工務局建築管理處報備在案。伊在系爭屋頂平台上出資興建如附件複丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ面積之增建物，不僅為住戶所共知同意，且使用已二十餘年，住戶均無爭議，區分所有權人間至少有默示之分管契約，伊非無權占用該屋頂平台。另系爭屋頂平台未經登記，伊所有增建物占用系爭屋頂平台迄今已逾十五年，並援用時效抗辯。余峻明以：伊於九十八年六月間向前手連○堯購買門牌號碼台北市○○○路○段○號十二樓之一房地，連同該房屋屋頂平台上之增建物，上開十二樓之一建物七十四年六月二十日所有權第一次登記後，由當時屋主田○華於七十四年至七十九年間所建造，嗣經多次移轉登記，該增建物亦隨同移轉。該增建物早在二十餘年前即已建造完成，依早期公寓大廈使用之習慣，公寓大廈之區分所有權人多同意由最高樓層之住戶單獨使用頂樓平台部分，伊使用增建物，不僅多年來其他住戶無異議，且多次轉售俱無異議，可見其他共有人不僅明知該屋頂平台係由伊單獨使用，且亦同意由伊在該屋頂平台建造系爭增建物，而有默示的分管合意，甚為明確。伊有權使用系爭屋頂平台，非無權占有。另被上訴人遲至一○○年九月間始提起本件訴訟，其請求權已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。
三、原審以：（一）按區分所有之公寓大樓，所有權之客體，可分為專有部分及共有部分，其屋頂平台屬該建物之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不許分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，屬該大樓之公用部分。依民法第七百九十九條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質。依大樓之使用執照可知，建物第一次登記範圍以該建物之全棟為準，故登記範圍應係區分所有建物之完整結構及其所形成之空間，未列明在建物登記簿及測量成果圖內之牆面、樑柱、樓地板、頂樓屋頂平台等，仍包含於建物第一次登記範圍內。系爭如附件複丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ增建物所占用之系爭屋頂平台，本為頂樓屋頂平台，結構上與整棟建物並不可分，並非獨立或附屬之建物，無從以獨立之不動產視之，自無所謂須經登記之問題，與其他樓層平台（如露臺、陽台）、突出物，或電梯間、發電機室、變電室等建物共用部分，均係結構上獨立、另有建物登記不同。頂樓之屋頂平台屬建物之一部分，已隨同建物辦理登記，本無所謂須另外辦理登記，不得認屬未登記之不動產。坐落系爭屋頂平台包括在已經登記建物之內，星華公司所有如附件複丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ增建物，雖係於七十四年六月間出資興建；余峻明所有如附件複丈成果圖所示編號Ｃ增建物，雖係其輾轉買受之前手田○華於七十四至七十九年間原始建造，為兩造所不爭執，依司法院大法官釋字第一○七號解釋意旨，被上訴人於一○○年九月二日提起本件訴訟，就系爭屋頂平台之回復請求權，並未罹時效而消滅。（二）系爭大樓九十四年之區分所有權人會議紀錄雖載「大樓頂樓加蓋經多年來勸阻無效討論案」，並於九十六年起重申此事，惟星華公司於七十四年六月間在系爭一號十二樓房地頂樓平台興建如複丈成果圖所示編號
Ａ、Ｂ增建物，有建物登記簿謄本、鑑定證明書可證，且經鑑定人陳○貞建築師結證在卷，而系爭屋頂平台違章建築二十餘年來住戶無異議等情，可證本件至少有默示之分管，確非無權占用，自不得因事後住戶變動再為否認之意思，而認無分管之約定。系爭一號十二樓之一屋頂平台增建物在七十九年時即已存在，有林務局農林航空測量所之空照圖可稽。另根據建物異動索引所載，該建物係於七十四年六月二十日為所有權第一次登記，所有權人為田○華，再於八十一年十月十六日、九十四年八月二十九日、九十七年四月一日，分別以買賣為原因移轉登記為歸○陸、黃○杰、連○堯所有，余峻明係於九十八年六月間始向前手連○堯購買系爭一號十二樓之一房地，連同存在該房屋屋頂平台上增建之建物，亦有建物登記簿謄本可稽。系爭增建物均隨同移轉，因此系爭增建物早在二十餘年前即已建造完成甚明。長達二十餘年期間，系爭大樓所有權人對於占有使用管理頂樓平台並增建系爭增建物均未干涉且長期容忍，應認區分所有權人已默示同意有分管契約。（三）在公寓大廈管理條例（八十四年間）施行前已取得建造執照之公寓大廈，分管約定雖不受第七條有關約定專用部分之限制，但管理委員會仍得就住戶違反規定之行為，依第九條第四項規定訴請法院為必要之處置。余峻明辯稱：系爭增建物係在七十四年至七十九年間所建造，而公寓大廈管理條例則係八十四年間才制定公布，依法律不溯及既往原則，敦南管委會不得適用公寓大廈管理條例而為請求云云，尚有誤解。頂樓平台之構造設計用途一般作為火災之避難場、電梯之機械室、冷暖房用設備、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非合法。區分所有權人間縱約定專用，其使用仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。系爭大樓使用執照存根上特別註明「屋頂上不得堆積雜物及私自加建」，上訴人於系爭屋頂平台上建造系爭增建物，不僅限縮住戶等候救援空間，亦造成通行阻礙，影響逃生之通暢，且增加該大樓負重，超越原本結構所能承受之重量，在地震頻繁的台灣，已使該大樓產生崩塌毀損之風險，對全體住戶生命財產造成危害，縱有分管約定，仍非所許。上訴人就系爭屋頂平台為違反法令之使用，敦南管委會得依公寓大廈管理條例第九條第四項規定訴請法院為必要之處置。上訴人於系爭屋頂平台增建系爭增建物，破壞系爭大樓之原始設計，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，即屬侵害他區分所有權人之權利，許碧芬為他區分所有權人，自得本於所有權請求除去其妨害。是被上訴人訴請星華公司將附件複丈成果圖所示編號Ａ面積三十八平方公尺及編號Ｂ面積六十六平方公尺，訴請余峻明將附件複丈成果圖所示編號Ｃ面積六十六平方公尺之建物拆除，回復原狀，應予准許。為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張與證據，為不可採及無須逐一論述之理由，因而廢棄第一審所為被上訴人此部分敗訴之判決，改判如其聲明，經核於法並無違誤。上訴論旨，徒就原審認定事實、取捨證據之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 六 月 四 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 李 彥 文
法官 沈 方 維法官 簡 清 忠法官 吳 惠 郁法官 蔡 烱 燉本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 六 月 十六 日
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