最高法院民事判決 一○四年度台上字第一一五○號上 訴 人 蘇豐條訴訟代理人 李慶榮律師
孫守濂律師被 上訴 人 劉火旺訴訟代理人 謝國允律師上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國一○三年十月一日台灣高等法院高雄分院第二審判決（一○三年度上字第八三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由本件上訴人主張：兩造於民國一○○年三月十八日就伊所有坐落高雄市路○區○○段○○○○○號土地（下稱Ａ地）及毗鄰之同段一二六八地號國有土地（下稱Ｂ地），簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被上訴人先支付伊Ａ地之價金，伊移轉該地所有權予被上訴人，再申請公私有畸零（裡）地合併使用證明書（下稱合併證明書），由被上訴人向訴外人財政部國有財產署（下稱國財署）申購Ｂ地，申購程序費用由伊負擔，該Ｂ地價金以每坪新台幣（下同）三十二萬元計算，如核定之申購價格每坪低於三十二萬元，被上訴人應給付其差額予伊。被上訴人嗣以三百二十五萬元向國財署標得Ｂ地，該所標得Ｂ地面積為五
九．一六平方公尺（即一七．八九五九坪），兩造間關於Ｂ地部分之買賣總價應為五百七十二萬六千六百八十八元，扣除申購程序費用及被上訴人繳交之款項後，被上訴人尚應給付伊二百四十三萬一千六百八十八元等情，爰依系爭買賣契約之法律關係，求為命被上訴人如數給付之判決。
被上訴人則以：系爭買賣契約就Ｂ地價金給付之約定，係以向國財署「申購」為前提，然伊係以「標售」之方式取得，自與所約定給付價金之要件不合等語，上訴人不得向伊請求給付價金差額，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人之請求，無非以：兩造簽立系爭買賣契約，被上訴人已付清Ａ地價金，取得該地所有權，並向高雄市政府申請准予核發合併證明書。被上訴人於一○○年十月二十四日，持合併證明書依當時國有財產法（即一○一年一月四日修正前國有財產法，下稱本法）第四十九條第三項規定向國財署申請讓售Ｂ地，惟遭駁回，被上訴人乃另向國財署申請標售Ｂ地，經國財署於一○二年五月十六日辦理標售，由被上訴人以三百二十五萬元得標，並已辦妥所有權移轉登記。被上訴人所購得Ｂ地，如以每坪三十二萬元計算，其價金為五百七十二萬六千六百八十八元之事實，為兩造所不爭。系爭買賣契約將Ｂ地列為標的，乃係出賣他人之物，上訴人負有使被上訴人取得標的物所有權之義務。依系爭買賣契約第十九條第一項約定，Ｂ地申購之程序，須上訴人協助申請合併證明書，由被上訴人向國財署申購，再依國財署通知繳納價金，使被上訴人取得該地之所有權。按本法第四十九條第三項規定授權行政機關制定之土地所有權人申購合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點（九十九年十二月三十日修正，下稱處理要點）固將「讓售」或「標售」之申請人統稱為「申購人」，然本法就主管機關出售國有土地之方式僅使用「讓售」與「標售」二種用語，並無使用「申購」用語，或以之為讓售或標售之統稱，處理要點既不得違反母法或超越母法之規定，其解釋亦應以母法為據。又依本法第五十二條之一規定，「讓售」之價格係由國財署決定，「標售」則由不特定之多數人競標，最後得標之價格非國財署可以決定，且讓售與標售之程序不同，讓售須提出合併證明書，標售土地則無需土地合併使用證明，只須民眾申請即可。系爭買賣契約並未約定如國財署不同意「申購」時，後續程序應如何進行或上訴人之協力義務為何，更未提到「標售」之程序。參以兩造均陳稱不知讓售或標售之區別，顯見兩造在簽訂系爭買賣契約時，均未意識到可能須進行到「標售」之程序，足認系爭契約所謂之「申購」係指「讓售」而言，並不包括「標售」在內。被上訴人申請讓售Ｂ地遭駁回後，即自行查詢並單獨進行後續之程序，上訴人既未使被上訴人依「讓售即申購」之程序取得Ｂ地所有權，則其依系爭買賣契約請求被上訴人給付該土地之價金差額，即不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（本院三十九年台上字第一○五三號判例參照）。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。而本法就國有非公用財產類之不動產之處分，固分為讓售（本法第四十九條以下）與標售（本法第五十三條以下）兩類型，惟本法第四十九條第二項規定：非公用財產類之不動產，其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人（下稱鄰地所有人）。其依同條第三項規定授權制定之處理要點第二點規定：「申購合併使用國有非公用土地案件，應檢附下列文件向執行機關申請辦理：……（二）地方政府核發有效期限內之公私有畸零（裡）地合併使用證明書……」；同要點第三點規定：「申購合併使用之國有非公用土地，有下列情形之一者，不辦理讓售：……（五）可單獨建築使用或併同鄰接國有土地可單獨建築使用……」；同要點第五點第二項規定：「第三點第五款及第六款不辦理讓售之國有非公用土地，申購人得向執行機關申請以下列方式處理。……（二）標售國有非公用土地……」；第三項規定：「前項第二款標售國有非公用土地標脫後，申購人得依標脫價格優先承購合併使用範圍內國有非公用土地……」。依上規定，鄰地所有人得依處理要點，向執行機關申購鄰接之國有非公用土地，其不符處理要點所定讓售情形，執行機關雖不予讓售，但於符合處理要點第三點第五款規定情形，申購人仍得依同要點第五點第二項規定申請執行機關標售，並依同要點第三項規定優先承購，似見處理要點之所謂「標售」，係為解決需合併國有非公用土地建築之鄰地所有人，因不符處理要點所定「讓售」之要件，所給與鄰地所有人取得國有非公用土地之方法，與本法第五十三條以下規定之標售，非為解決合併建築問題，且無得由鄰地所有人優先承購者，尚有不同。本件兩造均稱Ａ地（原為上訴人所有）為畸零地，必須合併Ｂ地（原為國有地）始能建築，且上訴人須協助被上訴人辦理取得合併使用證明書，由被上訴人向國財署申購Ｂ地，被上訴人已持合併證明書向國財署申購Ｂ地，因Ｂ地可單獨建築使用，不符處理要點之讓售規定，被上訴人始申請國財署標售，並表明主張優先購買權等情，乃原審所確定之事實，參以系爭買賣契約（一審卷六頁以下）第十九條第一項約定：「……Ｂ地因產權仍屬國財署所有，須雙方完成Ａ地買賣移轉登記手續後，再另行申請畸零地合併證明書始得向國財署遞狀申購（申購費用由賣方負擔），……雙方同意Ｂ地買賣價金，待日後國財署公文通知後再另行繳納……」等情，上訴人主張上開約定之「申購」並無區分讓售或標售之意，只要被上訴人可購買到Ｂ地即可，似非全然無據。原審未遑進一步探求兩造簽立系爭買賣契約之真意，復未斟酌處理要點所謂「標售」與本法第五十三條以下規定之「標售」是否不同？即遽為不利於上訴人之認定，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 六 月 二十四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 大 洋
法官 魏 大 喨法官 謝 碧 莉法官 吳 麗 惠法官 鄭 傑 夫本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 七 月 三 日
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