最高法院民事判決 一○四年度台上字第一一七號上 訴 人 歐得葆家具有限公司法定代理人 林景惠訴訟代理人 黃蘭英律師被 上訴 人 莊淑妃訴訟代理人 黃紹文律師上列當事人間請求終止租賃契約等事件，上訴人對於中華民國一○一年十月十六日台灣高等法院台南分院第二審判決（一○一年度上字第七六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件上訴人主張：兩造於民國九十九年十月七日簽訂房屋租賃契約，由伊向被上訴人承租坐落台南市○○區○○○路○段○○○、○○○號房屋，供作營業所及展示場使用，約定每月租金新台幣（下同）十五萬四千元（含稅，不含稅為十三萬八千六百元），伊已付十二個月租金（不含稅），及押租保證金二十五萬八千元（不含稅）。詎被上訴人交付之系爭房屋有電線線路老舊不堪通常使用之瑕疵，於九十九年十二月九日晚十時三十分許失火燒燬，致伊受有裝潢工程損害三百三十一萬三千八百二十二元，及家具燈飾損失七百五十六萬五千三百七十元，扣除第一審共同原告美亞產物保險股份有限公司賠付保險金六百四十四萬七千零十七元，計受損害四百四十三萬二千一百七十五元。又伊業於一○○年一月十一日終止系爭租約，被上訴人應返還同年一至十月份之租金及押租保證金計一百六十四萬四千元等情。求為命被上訴人給付伊六百零七萬六千一百七十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決（其中七十四萬七千七百二十元本息部分，業經第一審及原審為上訴人勝訴之判決確定，其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。
被上訴人則以：系爭房屋並無電線老舊之瑕疵，系爭火災經台南市政府消防局（下稱消防局）鑑定結果，亦無法認定起火原因，伊自無可歸責之事由。上訴人係於一○○年九月二十日始依民法第四百三十五條規定終止租約，在此之前仍應支付租金等語，資為抗辯。
原審以；系爭火災發生後，經消防局鑑定結果，認起火處係在總電源開關箱附近，未發現有疑似電線短路熔痕跡證，研判起火原因仍以電氣因素引火之可能性最大，有該局火災原因調查鑑定書可稽。上開鑑定並未認定火災係因電線管路老舊所引起，參以系爭房屋於九十七年八月取得使用執照，至九十九年十二月九日發生火災，僅二年多時間；且該房屋於九十九年十月七日交付上訴人使用，上訴人未申請用電變更，自行增設九個無熔絲開關，配置電源，使用多項電氣設備。系爭房屋失火時，已非原有屋況，難認與原設電線管路有關。上訴人就其主張系爭房屋有電線管路老舊不堪通常使用之瑕疵，及系爭火災發生係可歸責於被上訴人之事實，不能舉證證明，自不足採。其據此請求被上訴人賠償裝潢工程損失三百三十一萬三千八百二十二元及家具燈飾損失七百五十六萬五千三百七十元，即屬無據。次按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得中止契約。民法第四百三十五條第一項、第二項定有明文。上開規定既明定以承租人之請求為減租效力發生之要件，則在承租人未為減租之請求前，出租人仍有全部租金請求權，如承租人已按原定租額全部履行，不得依不當得利之規定請求返還。系爭火災雖僅燒燬五八六號房屋，未延燒及五八二號房屋，惟上訴人主張系爭房屋已無法做為整體營業使用，不能達租賃之目的，為被上訴人所不爭，則上訴人自得依上開規定終止租約。上訴人於一○○年一月十一日所發平鎮高雙郵局一號存證信函，其內容係催告被上訴人與其洽談返還租金、押租保證金及損害賠償事宜，並無提及終止租約，其主張業以該函為終止租約之意思表示，尚非可採。另其以被上訴人未以合於所約定使用、收益之租賃物交付伊，且未於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，違反民法第四百二十三條規定，於一○○年一月十一日以存證信函通知被上訴人終止契約，亦屬無據。上訴人係於一○○年九月二十日始主張依民法第四百三十五條規定終止租約，則系爭租約應於該日終止，自翌日即同年月二十一日起，始得免其支付租金之義務。被上訴人應返還自該日起至同年十月七日止共十六日之租金七萬三千九百二十元，及押租金二十五萬八千元。又系爭房屋失火後，自九十九年十二月九日起至一○○年一月十四日止共三十七日，需待消防局鑑定；自一○○年八月十七日起至同年九月七日止共二十一日，為整理環境期間；重新裝潢期間為一個月，應認系爭房屋因火災毀損不能使用之期間為三個月，上訴人得免付該期間租金四十一萬五千八百元。綜上，上訴人得請求被上訴人返還之租金及押租金共計七十四萬七千七百二十元，其請求被上訴人給付上開金額，及自起訴狀繕本送達翌日即一○○年三月二日起加付法定遲延利息，洵屬正當，應予准許。超過上開請求部分，尚非有據，不應准許。爰維持第一審所為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，駁回兩造各自之上訴。
查系爭火災發生原因經SAHTECH 財團法人安全衛生技術中心鑑定結果，認「排除新增線路配置不當引燃火災、人員操作不慎、縱火引燃及外接式設備過負載引燃等因素，研判本次火災以建物原有老舊線路因短路過負載引燃火災可能性較高。」消防局研判亦稱「起火原因應為電源線路引火之可能性最大」各等語（見第一審卷㈠七二、二一七、二一八頁）。原審就此有利於上訴人之證據因何不足採，恝置未論，遽為其不利之認定，即有判決不備理由之違法。次查上訴人於一○○年一月十一日所發平鎮高雙郵局一號存證信函載明：「因租賃標的電線走火，以致本公司所承租之營業所及展示場起火燃燒，且火勢一發不可收拾，致租賃標的近乎全毀而不堪使用，……（系爭房屋）未保持合於約定使用、收益之狀態，與債之本旨不符，承租人得主張終止租賃契約……本公司主張終止租賃關係並請求台端返還預付十個月之租金及押租保證金」等語（見原審卷六一頁背面、六二頁）。原審謂該存證信函並無提及終止租約事宜，顯與卷存證據資料不符，並有可議。末查原審既認系爭房屋失火後，上訴人就存餘部分不能達租賃之目的，得依民法第四百三十五條第二項規定終止租約。則上訴人主張：伊業以上開存證信函為終止系爭租約之意思表示（見原審卷四二、四七、五六、八二頁），似非無據。原審徒以上開存證信函未敘明係依民法第四百三十五條規定終止租約，即認其不生終止之效力，殊難謂洽。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 一 月 二十二 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 李 彥 文
法官 沈 方 維法官 簡 清 忠法官 蔡 烱 燉法官 吳 惠 郁本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 二 月 三 日
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