最高法院民事判決 一○四年度台上字第一二一號上 訴 人 王昌平訴訟代理人 王嘉斌律師
賴玉梅律師周福珊律師被 上訴 人 群鴻興業有限公司法定代理人 劉進郎訴訟代理人 林明正律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國一○三年三月十一日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第五二一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣拾貳萬元本息及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由
一、本件被上訴人主張：伊於民國九十九年二月二日與上訴人簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定承租其坐落新北市○○區○○街○○～○○Ａ號建物（下稱系爭建物），租賃期間自同年四月一日起至一○四年三月三十一日止，租金為每月新台幣（下同）六萬元，押租金十二萬元。伊同時與上訴人之胞弟即訴外人王○禮簽訂租賃契約，承租其坐落新北市○○區○○街○○～○○號建物（下稱Ｂ建物），租賃期間相同。伊承租二建物後，旋即進行裝潢、安裝機器設備。詎改制前之台北縣政府水利局（下稱水利局）於九十九年六月二日張貼公告於系爭建物之現場，指稱系爭建物違規搭設於三峽河河川行水區內，違反水利法第七十八條、第七十八條之一規定，必須拆除。系爭建物隨時有遭拆除之風險，難謂合於使用、收益之狀態。且經伊查證系爭建物及其坐落土地為上訴人所有，地目為水利用地，依水利法規定，不得搭設工廠及建物，系爭建物違反上開規定，且有部分違法占用河川區域公有地。上訴人隱匿未告知系爭建物為違章建築乙事，致伊承租後無法使用系爭建物，僅使用Ｂ建物復不能達到原租賃之目的，伊乃於九十九年七月八日寄發存證信函予上訴人及王賢禮為解除契約或終止租約之意思表示，並請求賠償。惟上訴人拒絕賠償，伊陸續將機器設備拆解，覓妥新的租賃物後，於一○○年三月間搬離系爭建物，上訴人違約行為致伊受有如下之損害：押租金十二萬元、裝潢費用五十八萬一千六百八十七元、安裝設備費用一百七十一萬四千六百五十一元，合計二百四十一萬六千三百三十八元，求為命上訴人給付伊上開金額及加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予論敘）。
二、上訴人則以：系爭建物係建於河川地上之違章建築，仲介人員當時已告知被上訴人，為其承租時所明知。水利局公告僅是限期拆除系爭建物，被上訴人遲至一○○年三月間方依調解筆錄搬遷，系爭建物不因水利局公告，而有不能使用、收益之狀態。況依系爭租約第四條第五款之約定，於契約終止時，被上訴人應無條件將系爭建物回復原狀交還，不得向伊請求遷移費或任何費用。又依租約第七條第八款約定，若因政府法令，導致系爭建物毀損時，兩造終止契約，無任何賠償責任問題。系爭建物僅是經限期拆除，且兩造於九十九年七月十九日合意終止系爭租約，被上訴人均不得請求損害賠償。縱被上訴人得請求賠償，關於押租金十二萬元部分，因其搬遷時未回復原狀，不得請求返還；其是否支出裝潢費、安裝費均有疑問，且因租期為五年，於搬離系爭建物前已使用一年，伊亦無庸全額賠償等語，資為抗辯。
三、原審以：（一）依民法第四百二十三條、第四百三十五條、第四百三十六條規定，交付及保持合於約定使用、收益之租賃物，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的，或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，構成給付不完全。出租人如知悉承租人租賃房屋目的在營業，租賃期間又非屬短期，為促進主給付即租賃標的之使用、收益，使承租人得以長時間營業，給付利益獲得最大可能之滿足，維護承租人財產上利益，出租人有就租賃標的是否為違章建築之事實告知承租人之附隨義務。被上訴人於九十九年二月二日與上訴人簽訂系爭租約，約定承租系爭建物，租賃期間自同年四月一日起至一○四年三月三十一日止，租金為每月六萬元，押租金十二萬元。明定供工廠使用，租期五年。被上訴人復同時承租相鄰之訴外人王○禮廠房，以達其營業目的。上訴人自認系爭建物部分坐落在行水區，部分坐落在其所有之新北市○○區○○○段○○小段○○地號土地，地目為水利用地，顯知系爭建物為違章建築。其未告知被上訴人上情，即有違租賃契約之附隨義務。系爭建物違規搭設於三峽河河川行水區內，違反水利法第七十八條、第七十八條之一之規定，經水利局於九十九年六月二日張貼公告，限期於公告後十五日拆除，使被上訴人無從繼續使用，上訴人所為給付顯不符合契約之本旨。被上訴人依民法第二百二十七條、第二百二十六條、第四百三十六條之規定，自可終止系爭租約。依兩造往來信函，可認被上訴人終止系爭租約之意思表示最遲於九十九年七月十六日前已生效。系爭建物於租賃期間內，既經水利局在同年六月二日公告通知限期拆除，被上訴人已確定不能繼續就系爭建物予以使用、收益。上訴人未依系爭租約債之本旨，給付合法廠房予被上訴人使用、收益，且具有歸責之原因，應就被上訴人所受損害，負債務不履行之損害賠償責任。系爭租約第四條第五款約定：「租賃期滿或契約終止，乙方（即被上訴人）應無條件將不動產回復原狀交還，不得向甲方（即上訴人）請求遷移費或任何費用。」及第七條第八款之約定：因政府法令致系爭建物毀損時，兩造得終止契約，無任何賠償責任。應不包括上訴人未依債務本旨提供合於所約定使用目的之廠房，所應負債務不履行之損害賠償責任。上訴人交付違反前開水利法規定之違章建築予被上訴人，乃可歸責於上訴人之事由，自無上開約定之適用。上訴人執此抗辯伊不負損害賠償責任云云，委無可採。（二）兩造另案調解成立，被上訴人於一○○年三月三十一日前交還系爭建物予上訴人之同時，上訴人返還被上訴人簽發支付九十九年六月至一○○年三月之租金支票，不再為任何租金之請求。被上訴人並無欠租情事，且已交還系爭建物予上訴人，上訴人應返還被上訴人押租金十二萬元。被上訴人主張支出裝潢費用九十二萬二千五百七十八元，業據提出統一發票、存款往來明細表對帳單及活期存款存摺為證，並經證人即施作泥作工程之李○輝、經營裝潢工程之林○新、被上訴人之經理張○續證述明確，堪以採信。被上訴人主張支出安裝設備費用二百七十一萬九千五百元，亦據提出工程設備承攬契約書、報價單為證，並經證人即負責安裝之樺○塗裝機械有限公司負責人孫○青證述明確，另有該證人提出之群鴻工程廠內製作加工明細表可稽，亦堪採信。被上訴人原預定租賃期間為五年，依損益相抵原則，上訴人抗辯應扣除九十九年七月八日終止系爭租約前使用部分（九十九日）利益，足以採取。經扣除其實際使用之利益後，被上訴人可請求之裝潢費用損害為八十七萬二千五百三十一元，製作安裝設備費用損害為二百五十七萬一千九百七十六元。另被上訴人同時承租相連通之王賢禮之廠房，機器設備放置於二間廠房內，上開裝潢、設備製作安裝費用係就二間廠房支出，兩造同意按二份租約租金比例計算損害賠償，是關於上開裝潢、設備製作安裝費用，被上訴人僅得分別請求上訴人賠償其中之九分之六，即五十八萬一千六百八十七元、一百七十一萬四千六百五十一元。故被上訴人得請求之損害賠償合計為二百四十一萬六千三百三十八元（120,000＋581,687＋1,714,651＝2,416,338），其餘請求，於法不合等情。因而將第一審所為上訴人勝訴之判決，部分予以廢棄，改判上訴人應給付被上訴人上開金額及法定遲延利息，及駁回被上訴人其餘上訴。
四、關於廢棄發回部分（即設備製作安裝費用一百七十一萬四千六百五十一元及及裝潢費用五十八萬一千六百八十七元部分）：
查被上訴人主張因搬遷工廠而受有設備「安裝」費用之損害，依其提出之承攬契約書、報價單所載，關於設備之「製作」及「安裝」工資二百五十九萬元，此項費用似包括因製作機器設備所支出者（見第一審卷㈠三二頁、一○二至一一○頁）。果爾，該機器設備之「製作」及「安裝」費用是否不能區隔？於工廠搬遷後，該設備是否不能使用？攸關被上訴人有無因此而受有該機器設備價值之損害。原審就此未詳加調查審認，遽為此部分上訴人不利之認定，尚嫌疏略。次查被上訴人係於一○○年三月三十一日交還系爭房屋予上訴人，上訴人抗辯：被上訴人縱受有設備安裝及裝潢費用之損害，亦應扣除其搬遷前占有期間之使用利益等語（見原審卷第二○七頁）。原審僅認被上訴人於九十九年七月八日終止租約前之使用利益應予扣除，惟被上訴人於終止租約後，系爭房屋交還前，倘仍有使用系爭房屋為營運，其使用利益何以不得扣除，原審未予說明，併有判決理由不備之違法。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。
五、關於駁回上訴部分：原審就被上訴人請求給付押租金十二萬元本息部分，為其勝訴之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 一 月 二十二 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 李 彥 文
法官 沈 方 維法官 簡 清 忠法官 吳 惠 郁法官 蔡 烱 燉本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 二 月 三 日
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