最高法院民事判決 一○四年度台上字第一三五一號上 訴 人 湯泉美地社區管理委員會法定代理人 陸寶珠訴訟代理人 翁詩淳律師
姚孟岑律師上 訴 人 寶盛開發股份有限公司法定代理人 何清祥訴訟代理人 古嘉諄律師
江如蓉律師張濱璿律師林樹旺律師上列當事人間請求給付管理費事件，兩造對於中華民國一○三年三月十一日台灣高等法院第二審判決（一○二年度重上字第六一號），各自提起一部上訴及上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回上訴人湯泉美地社區管理委員會請求新台幣貳佰柒拾貳萬柒仟玖佰捌拾肆元本息之訴，㈡駁回上訴人寶盛開發股份有限公司其餘上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件原審以：上訴人湯泉美地社區管理委員會（下稱湯泉管委會）係向台北縣新店市公所（改制後為新北市新店區公所）報備之公寓大廈管理委員會，該社區大廈（下稱系爭大廈）為地下四層、地上十四層之建物，其中地下一層規劃為大型商場（下稱系爭商場），對造上訴人寶盛開發股份有限公司（下稱寶盛公司）除為該商場之所有權人外，並就該大廈有地面層、地下一至四層專有部分及共有部分面積共一萬零二百八十八．六八坪。查上開大廈地下一樓之防火門及通道通往地下一樓車道，且逃生通道之出口位於大廈騎樓，另寶盛公司管理使用之建物B、F棟屋頂，所設置之廣告、電子看板，須通行大廈之共用部分，又大廈之中庭、走道、騎樓、花圃、路燈等共用部分，為寶盛公司所得利用，及大廈B1F 服務中心火警自動警報設備，會顯示商場之火警訊息，商場並與大廈共用消防設備等情，足認寶盛公司有利用系爭大廈之共用設施，依湯泉美地社區規約（下稱系爭規約）第十條第一項約定，應給付管理費。又系爭大廈起造人與客戶簽訂之房屋預訂買賣契約書（下稱系爭房屋契約）第十四條載明為「分管約定」，第十一項記載：「地下一層商場得自行設立『管理服務中心』並可雇用服務人員或委託管理公司管理其商場一切公共事項」等詞，係說明系爭商場地下一層之專有部分，得由寶盛公司自行管理使用，並未敘及商場是否不受湯泉管委會規範，亦未載明其得免繳管理費。寶盛公司抗辯：伊得免繳管理費云云，尚不可採。參諸系爭房屋契約第十二條第八項、系爭規約第十條、湯泉美地社區財務管理辦法（下稱系爭辦法）第四、六條規定，湯泉管委會請求之費用包括公共基金與管理費二部分（合稱系爭管理費等），為兩造所不爭。依系爭辦法第十條規定：「本社區管理費……以坪為計算單位，其面積之認定以區分所有權人所有權狀之記載加上公共設施所應有持分部分之總面積及區分所有權比例名冊為依據，由管委會依以下收費標準向區分所有權人收繳：㈠大樓管理費……凡社區中的所有住家與店舖均應繳納大樓管理費，住家每坪新台幣五十五元整。㈡停車場清潔維護管理費……本社區地下停車場有購買停車位之住戶……每月收取清潔管理費新台幣三百元……」；第十一條規定：「公共基金……隔月自上月管理費提列百分之五……」等語，可見湯泉管委會得依區分所有權人之專有部分與共用部分面積合計，每月每坪收取新台幣（下同）五十五元，每個停車位每月收取三百元，再於翌月提列百分之五為公共基金。寶盛公司應負擔之管理費等如下：⑴地面層面積
二四六．二坪，每坪以五十五元計算，共一萬三千五百四十一元。⑵地下一層共十六個停車位，每個停車位以一○．二坪計算，其餘面積四○○六．四坪，共二十二萬五千一百五十二元。⑶地下二層共五百六十七個停車位，每個停車位以一○．二坪計算，其餘面積三四．六坪，共十七萬二千零三元。⑷地下三層專有部分面積二坪，共一百十元。⑸地下四層專有部分面積四六．九坪，共二千五百八十元。合計四十一萬三千三百八十六元。再自系爭管理費等提列百分之五作為公共基金，每月為二萬零六百六十九元。再者，管理費應按實際支出管理公共設施所需之維護、清潔費用，與實際使用公共設施住戶之使用範圍與強度計收，倘規約或區分所有權人會議決議之收費違反公平原則，法院應予調整。系爭商場位於建物地下一層，與其他區分所有權人專有部分之使用目的，固屬相當。惟寶盛公司管理使用部分之地下一層為停車位，地下二層則全為停車空間，若以專有部分面積計算管理費，顯與其他區分所有權人相去甚遠，應以地下三、四層停車空間之方式計費，較為妥適。湯泉管委會之財務支出與寶盛公司有關者，為電費、事務管理服務費、污水處理維護費及其他費用等項（下稱電費等費用），其相關支出之真正及數據計算，及湯泉管委會各年度財務支出之總計、系爭費用各單項之合計、與各年度財務支出之比例，為寶盛公司所不爭。依系爭辦法第十條第二項「停車場清潔維護管理費……本社區地下停車場有購買停車位之住戶，不論是否有使用該停車位，均應繳納停車場清潔管理費，每月收取清潔管理費新台幣三百元……」觀之，所指之地下停車場，係指地下三、四層之停車場，不包括寶盛公司自行管理及支付電費之停車位。準此，寶盛公司之停車位不必分擔管理費，始符公平。寶盛公司另抗辯：系爭商場所生污水，大部分由其自行處理，僅少部分流入系爭大廈之四、六號污水坑，令其全部分擔，顯失公平云云。然系爭大廈汙水系統均由湯泉管委會處理並支付費用等情，有照片十七紙等可證，寶盛公司亦自承確有污水流入四、六號汙水槽，自應分攤污水處理維護費。至其他費用，寶盛公司未具體說明事由，應予列計。湯泉管委會九十六年度至一○○年度之財務支出總計二億五千九百五十八萬六千八百七十三元，電費等費用合計八千八百七十九萬一千一百六十二元。電費等費用占財務支出之比例為百分之三四．二○四八。系爭管理費應按該比例計算，金額如下：⑴地面層面積為二四六．二坪，每坪以五十五元計算，共一萬三千五百四十一元。⑵地下一層共十六個停車位，每個停車位以一○．二坪計算，其餘面積四○○六．四坪，共二十二萬零三百五十二元。⑶地下二層共五百六十七個停車位，每個停車位以一○．二坪計算，其餘面積三四．六坪，共一千九百零三元。⑷地下三層專有部分面積二坪，共一百十元。⑸地下四層專有部分面積四六．九坪，共二千五百八十元。合計二十三萬八千四百八十六元，扣除公共基金百分之五，再乘以百分之三四．二○四八，寶盛公司每月應繳納之管理費為七萬七千四百九十五元。再加計每月之公共基金二萬零六百六十九元，每月管理費等應為九萬八千一百六十四元。寶盛公司自九十六年九月起至一○○年八月止均未繳納，計欠管理費等共四百七十一萬一千八百七十二元。湯泉管委會依系爭規約第十條約定，請求寶盛公司給付二千七百十六萬二千零九十六元及自一○○年十月二十二日起按年息百分之十計算之遲延利息，於四百七十一萬一千八百七十二元本息範圍內，洵屬正當，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，因而將第一審所為命寶盛公司給付超過四百七十一萬一千八百七十二元本息部分，予以廢棄，改判駁回湯泉管委會該部分之訴，並駁回寶盛公司其餘上訴。湯泉管委會就其敗訴中之二百七十二萬七千九百八十四元本息部分，寶盛公司就其敗訴部分，分別提起第三審上訴。
查系爭辦法第十一條記載：「公共基金……隔月自上月管理費提列百分之五」等語（見原審卷㈠第一八二頁），果爾，計算公共基金似以上月管理費為基準。原審一方面酌減寶盛公司應繳納之管理費為每月七萬七千四百九十五元，一方面又以酌減前每月管理費四十一萬三千三百八十六元計算寶盛公司每月應繳納公共基金二萬零六百六十九元，連同酌減後之管理費認該公司每月應繳九萬八千一百六十四元，已有可議。次查，原審認管理費應按實際支出管理公共設施所需之維護、清潔費用，與實際使用公共設施住戶之使用範圍與強度計收。寶盛公司抗辯：其設有獨立之污水機房及污水處理設備，僅廁所少量污水流入社區四、六號污水坑，其繳納之費用不應超過各住戶應分攤之金額等語，並提出地下四層污水處理設備及管線圖為證（見原審卷㈡第二○一至二○二頁、二○八頁），倘非虛妄，攸關其使用污水設備之範圍、強度，影響應繳納管理費之數額。原審就此重要防禦方法恝置不論，亦嫌疏略。兩造上訴論旨，湯泉管委會指摘原判決關於駁回請求二百七十二萬七千九百八十四元本息之訴、寶盛公司指摘原判決駁回其餘上訴部分違背法令，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 七 月 二十二 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻法官 林 金 吾法官 彭 昭 芬法官 林 恩 山本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 七 月 三十一 日
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