最高法院民事判決 一○四年度台上字第一三九一號上 訴 人 莊 東 榮訴訟代理人 柳 正 村律師上 訴 人 蔡林素雲
吳 淑 琴蔡 鄭 枣蔡 寬 諒蔡 進 來蔡 寬 永蔡 垂 昭張 蔡 選蔡 春蔡 益 智共 同訴訟代理人 林 婉 昀律師被 上訴 人 蔡 清 法
蔡 嬌 娥蔡 麗 娥蔡 麗 秋蔡 麗 紅王 水 鐘王 天 助陳 世 芬陳 卯 芬陳 藻 芬白陳瑞媛陳 瑞 昭陳 瑞 娟陳 家 妤上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○三年六月十七日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○○年度上易字第四四○號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於：㈠駁回上訴人莊東榮請求上訴人蔡寬諒、蔡進來、蔡寬永、蔡垂昭、張蔡選、蔡春拆除如原判決附圖所示C1丙、上訴人蔡林素雲拆除如原判決附圖所示C2-1乙、上訴人吳淑琴拆除如原判決附圖所示C2-2甲、C2-2乙、C2-3甲、C2-3乙部分地上物，各將占有土地返還之訴；㈡駁回上訴人蔡鄭枣對命其拆除如原判決附圖所示F甲、F乙之地上物，將占有土地返還；上訴人蔡益智對命其自F甲、F乙地上物遷出之上訴暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
其他上訴均駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人各自負擔。
理 由本件上訴人莊東榮主張：伊於民國九十五年十一月六日因買賣取得台中市○○區○○○段○○小段四八○之四、四八○之五及四八○之六地號土地（以下合稱系爭土地）所有權，系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）C1丙、C2-1乙、C2-2（含C2-2甲及C2-2乙）、C2-3（含C2-3甲及C2-3乙）、F甲、F乙所示之建物（以下合稱系爭建物），屬台中市○○區○○路○○○號之未保存登記建物（下稱原有建物）之一部分。原有建物於四十七年間即已存在，屬被上訴人陳世芬、陳卯芬、陳藻芬、白陳瑞媛、陳瑞昭、陳瑞娟、陳家妤（以下合稱陳世芬等七人）之被繼承人陳炳燦、被上訴人蔡清法、蔡嬌娥、蔡麗娥、蔡麗秋、蔡麗紅（以下合稱蔡清法等五人）之被繼承人蔡陳月裡、對造上訴人蔡寬諒、蔡進來、蔡寬永、蔡垂昭、張蔡選、蔡春（以下合稱蔡寬諒等六人）之被繼承人蔡陳靜、被上訴人王水鐘、王天助及對造上訴人蔡林素雲、吳淑琴、蔡鄭枣共有。系爭土地上之增建物即如附圖所示 A
乙、C3乙為蔡林素雲出資、C1戊為蔡陳靜出資、C2-4甲、C2-4乙為吳淑琴出資、I甲、I乙、K1為蔡鄭枣出資興建（以下合稱系爭增建物）。惟系爭建物及系爭增建物占有系爭土地，並無合法權源；另對造上訴人蔡益智未經伊同意，遷入F甲、F乙、I甲、I乙等建物居住使用，亦屬無權占有等情。爰依民法第七百六十七條第一項規定，求為命蔡林素雲、吳淑琴、蔡鄭枣、蔡寬諒等六人、蔡清法等五人、王水鐘、王天助、陳世芬等七人拆除系爭建物，蔡林素雲拆除A乙、C3乙，蔡寬諒等六人拆除C1 戊，吳淑琴拆除C2-4甲、C2-4乙，蔡鄭枣拆除I甲、I乙、K1建物，各將占有土地返還，及蔡益智應自F甲、F乙、I甲、I乙建物遷出之判決（莊東榮超過上開部分之請求，業受敗訴判決確定。另其於原審追加王水鐘、王天助及陳世芬等七人為被告，請求彼等應與其餘第一審共同被告拆除系爭建物及吳淑琴應拆除C2-4乙建物暨將占有土地返還）。
上訴人蔡林素雲、吳淑琴、蔡鄭枣、蔡寬諒等六人、蔡益智及被上訴人蔡清法等五人以：系爭土地原係訴外人蔡新朋之外祖父陳榮與陳炳燦之父陳方共有，彼二人於土地上共同建築原有建物，陳榮死亡後房地由其子陳登科繼承，陳登科則將其繼承之土地與建物共有權利賣予陳炳燦，而屬陳炳燦一人所有。嗣陳炳燦將系爭土地及同小段四八○之二、四八○之三地號土地（以下合稱四八○之二地號等五筆土地）及原有建物二分之一出售予蔡寬諒父輩五兄弟，並於六十二年間以該五兄弟各自配偶即蔡陳月裡、蔡陳靜、蔡林素雲、吳淑琴、蔡鄭枣名義辦理四八○之二地號等五筆土地之所有權移轉登記。依民法第四百二十五條之一規定，莊東榮與蔡林素雲、吳淑琴及蔡鄭枣間應推定為有租賃關係。況系爭土地於七十二年間設定抵押權予世華聯合商業銀行股份有限公司（下稱世華銀行）時，其上建物未設定抵押權，依民法第八百七十六條規定，視為有地上權之設定。又蔡益智經蔡鄭枣同意使用上開建物，即屬有權占有，莊東榮不得請求其遷出。王天助以：伊未居住該處，拆除房屋與伊無關。陳世芬則以：陳炳燦未交待系爭土地之建物情事，且年代久遠不記得，對本件無特別意見各等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：系爭土地為莊東榮所有，系爭建物、系爭增建物坐落之位置、面積各如附圖所示。四八○之二地號等五筆土地及同小段四八○、四八○之一地號土地原為陳榮、陳方所共有，並於其上興建原有建物，陳榮死亡後由陳登科繼承，陳登科將其繼承之土地與建物共有權利出賣予陳炳燦，嗣陳炳燦將四八○之二、四八○之三及系爭土地讓與蔡陳月裡、蔡陳靜、蔡林素雲、吳淑琴、蔡鄭枣。系爭土地設定抵押權予世華銀行時，分別為蔡林素雲、吳淑琴、蔡鄭枣所有等事實，為兩造所不爭執，堪信為真。莊東榮主張系爭建物屬原有建物之一部，性質上無法分割云云。惟按房屋於構造上及使用上具有獨立性者，得單獨為所有權或事實上處分權之客體。依現場勘驗結果，系爭建物客觀上可獨立區分為A、C1、C2、C3、F等房屋，A（含A甲、A乙及A丙）係磚造無頂廢棄建築，C1（含C1甲、C1乙、C1丙、C1丁及C1戊）為土磚瓦造，供蔡寬諒及其家人居住使用。C2分成4間，C2-1 （含C2- 1甲及C2-1乙）為土磚瓦造，無人使用，堆置廢棄物， C2-2（含C2-2甲及C2-2乙）為土磚瓦造，屋頂是鐵皮，供神明廳使用，C2 -3（含C2-3甲及C2-3乙 ）為土磚瓦造，屋頂是鐵皮，堆置雜物供倉庫使用，C2-4（含C2-4甲及C2-4乙）為磚造，現已廢棄，無人使用。C3（含C3甲及C3乙）為土磚瓦造建築，屋頂倒塌，已廢棄。F（含F甲、F乙及F丙）為土瓦造房屋，由蔡益智及其家人居住使用。另I（含I甲及I乙 ）為鐵造車棚，屋頂是鐵皮，四圍沒有圍牆，供蔡益智停車使用。K1為磚造雞寮，部分有鐵皮屋頂，有筆錄及現場照片及台中市清水地政事務所鑑定圖可稽。參以證人即吳淑琴之夫蔡新朋所證關於代理蔡陳靜、蔡陳月裡、蔡林素雲、蔡鄭枣、吳淑琴向陳炳燦購買房屋之經過，可知C1丙建物係由蔡陳靜向陳炳燦購買取得，並增建C1戊建物；C2-1乙建物係蔡林素雲向陳炳燦購買取得，並增建A乙、C3乙建物；C2-2 （含C2-2甲及C2-2乙）、C2-3建物（含C2-3甲及C2-3乙），係吳淑琴與訴外人蔡寬裕向陳炳燦購買取得，吳淑琴並增建C2-4建物（含C2-4甲及C2-4乙）；編號F建物（含F甲及F乙 ），係蔡鄭枣向石金湖購買取得，並增建編號I建物（含I甲及I乙建物 ）、K1建物，足證原有建物客觀上被區分成數獨立建物，分別出售與蔡陳靜、蔡林素雲、吳淑琴、蔡鄭枣，係屬數獨立可分之建物，莊東榮上揭主張，尚非可採。次按未辦保存登記之建物，由出資建築人原始取得該建物所有權，雖可為買賣標的，惟買受人僅取得其事實上處分權。依王水鐘所證：房屋有姓石的、姓王的、姓陳的，蔡新朋他們兄弟來買，日本時代就蓋了，土地是陳炳燦的，後來在六十一年左右買賣土地等語；台中市地方稅務局沙鹿分局九十九年十月二十八日函附房屋稅課稅明細表記載，納稅義務人為陳炳燦、蔡林素雲、王天助、王水鐘、吳淑琴（誤載為吳秀琴）、蔡陳月裡、蔡陳靜、蔡鄭枣（誤載為蔡鄭盡），並載明其比例，堪見原有建物確有買賣之事實存在，否則蔡林素雲等人無從為原有建物之納稅義務人。再依蔡新朋所證：蔡鄭枣的三間是其夫蔡新根向石金湖買的，嗣伊向陳炳燦買兩間，伊母蔡陳治出面跟陳炳燦買二間給蔡和平，蔡和平之妻為蔡林素雲，後來蔡新欽（蔡陳月裡之夫）與蔡新在（蔡寬諒之父）分別向陳炳燦買二間、三間。買房子之四、五年後，陳炳燦要求其等買土地，伊五個兄弟講好土地割成一條一條的，各買一塊；證人即蔡新朋之妹林蔡保貴證稱：蔡新根有跟姓石的買三間，蔡新朋跟陳炳燦買三間，蔡和平買三間，蔡新欽、蔡新在也有買，房子買完之後，他們有跟陳炳燦買土地各等語，足徵C1丙建物係蔡陳靜向陳炳燦購買；C2-1乙建物係蔡林素雲向陳炳燦購買；C2-2、C2-3建物係吳淑琴向陳炳燦購買；F建物（含F甲及F乙 ）係蔡鄭枣向石金湖購買，而各自取得該建物之事實上處分權。又系爭增建物為六十二年之後建造，其中A乙、C3乙建物為蔡林素雲出資， C1戊建物為蔡陳靜出資，C2-4甲、C2-4乙建物為吳淑琴出資，I甲、I乙、K1建物則為蔡鄭枣出資，應由蔡林素雲等各取得各該增建物之權利。復按民法第四百二十五條之一第一項規定之所有權讓與，應包括未辦理保存登記建物受讓事實上處分權之情形。又出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，修正前民法第四百二十五條亦有明文。C1丙、C2-1
乙、C2-2、C2-3等建物及系爭土地原均為陳炳燦所有，符合土地及其土地上之房屋同屬一人所有之要件，嗣陳炳燦先將該建物之事實上處分權分別讓與蔡陳靜、蔡林素雲、吳淑琴，則於各該建物得使用期限內，有租賃關係存在，且該租賃關係對系爭土地之輾轉受讓人即莊東榮仍繼續存在。至F甲、F乙建物之事實上處分權人原為石金湖而非陳炳燦，與土地及其上房屋同屬一人所有之要件不合，故蔡鄭枣取得F甲、F乙建物對系爭土地，無法定租賃關係存在。再按最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之適用，須以房屋具相當之經濟價值為限。 F乙建物坐落四八○之六地號土地上部分，固同屬蔡鄭枣所有，然因該F乙建物部分係與F甲建物合而為完整之房屋，且F建物係土瓦造房屋，以F甲部分位置設大門出入，該部分拆除後， F乙建物僅剩餘三十三平方公尺，難認有相當之經濟價值存在，自不得對四八○之六地號土地主張法定租賃權或法定地上權存在。另A乙、 C3乙建物屋頂已倒塌廢棄，業經勘驗明確，足認其不堪使用而不具價值，蔡林素雲亦陳稱就該建物不再主張權利；C2-4建物（含C2-4甲、C2-4乙）之屋頂毀損、一面牆壁完全倒塌，現已廢棄，顯見其不具任何房屋使用之經濟價值；C1戊建物為蔡陳靜所建造，坐落於原蔡林素雲所有之四八○之四地號土地，並無土地與建物同屬一人之情形；I甲、I乙建物為無圍牆之鐵造車棚，K1建物係磚造雞寮，均非房屋，欠缺經濟價值，是蔡林素雲、蔡寬諒等六人、吳淑琴、蔡鄭枣就系爭增建物均不得對系爭土地主張法定租賃關係或法定地上權存在。又蔡鄭枣就F及I建物對莊東榮言，均屬無權占有而應拆除，則蔡益智即應自F及I建物遷出。從而，莊東榮依民法第七百六十七條第一項物上請求權規定，請求蔡林素雲將A乙及C3 乙建物、蔡寬諒等六人將C1戊建物、吳淑琴將C2-4甲、C2-4乙建物、蔡鄭枣將F甲、F乙、I甲、I乙、K1建物拆除，各將占有土地返還；蔡益智自F甲、F乙、I甲、I乙等建物遷出等部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，不應准許。為其心證之所由得，因而將第一審判決所為關於命蔡清法等五人、蔡林素雲、吳淑琴、蔡寬諒等六人及蔡鄭枣給付超過上開部分（即請求蔡清法等五人、蔡林素雲、吳淑琴、蔡寬諒等六人將C1丙、C2-1乙、C2-2、C2-3、F甲、F乙等建物拆除；蔡鄭枣應將C1丙、C2-1乙、C2-2、C2-3等建物拆除，各將占有土地返還）部分，予以廢棄，改判決駁回莊東榮該部分之訴，並駁回其餘上訴；就追加部分，則命吳淑琴將C2-4乙建物拆除，返還土地予莊東榮，駁回其餘追加之訴。
關於廢棄發回部分（即原判決關於：㈠駁回莊東榮請求蔡寬諒等六人拆除C1丙、蔡林素雲拆除C2-1乙、吳淑琴拆除C2-2甲、C2-2乙、C2-3甲、C2 -3乙 建物，各將占有系爭土地返還之訴；㈡駁回蔡鄭枣對命其拆除F甲、F乙建物，將占有系爭土地返還；蔡益智對命其自F甲、F乙建物遷出之上訴部分）：
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。尋繹其立法理由謂：「實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係」等詞，顯見該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在「房屋得使用期限內」推定有租賃關係。基此，適用上開法定租賃關係規定時，自應審酌該房屋是否具有相當之經濟價值。查原審認C1丙、C2-1乙、C2-2甲、C2-2乙、C2-3甲、C2-3乙等建物及系爭土地原均為陳炳燦所有，嗣將該建物之事實上處分權分別讓與蔡陳靜、蔡林素雲、吳淑琴，於各該建物得使用期限內，對系爭土地有租賃關係存在等情，固非無見。惟莊東榮迭於事實審陳稱：上開建物並無相當之經濟價值等語（見一審卷
一三五、一六八頁）是否可採？與蔡寬諒等六人、蔡林素雲、吳淑琴就上開建物對系爭土地有無租賃關係存在，所關頗切，自有調查審認之必要。次查四八○之六地號土地原為陳榮、陳方所共有，並於其上興建原有建物，陳榮、陳方死亡後分別由陳登科、陳炳燦繼承，陳登科將其繼承之土地與建物共有權利出賣予陳炳燦，嗣陳炳燦將四八○之六地號土地讓與蔡鄭枣等事實，既為原審所認定（見原判決一○頁之㈠所示）。果爾，原有建物於陳炳燦取得所有權（或事實上處分權）及其坐落土地之所有權時，即屬土地及其土地上之房屋同屬一人所有（事實上處分權）之情形。又原審雖認定F建物（含F甲及F乙 ）係蔡鄭枣向石金湖購買而取得事實上處分權，惟石金湖如何取得F建物所有權（ 或事實上處分）？是否受讓自陳炳燦？如係受讓自陳炳燦，依上說明，石金湖就F建物所坐落土地即取得法定租賃權，則受讓F建物之蔡鄭枣是否不得就F建物對四八○之六地號土地之輾轉受讓人莊東榮主張法定租賃權？即待進一步釐清。另蔡益智辯稱經蔡鄭枣同意而使用F建物，倘蔡鄭枣就F建物得主張法定租賃權，莊東榮得否請求其遷出？亦有研求之必要。原審未遑細究，逕認F 建物之事實上處分權人原為石金湖而非陳炳燦，與土地及其上房屋同屬一人所有之要件不合，進而為蔡鄭枣、蔡益智敗訴之判決，亦嫌速斷。上訴論旨，各執以指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非無理由。又原審既認定C2-2、C2-3建物係由吳淑琴與蔡寬裕向陳炳燦購買取得事實上處分權（見原判決一八頁倒數四至一列），則莊東榮得否僅請求吳淑琴拆除該建物？案經發回，併請注意及之。
關於駁回部分（即莊東榮逾上開發回部分之上訴；蔡林素雲、吳淑琴、蔡寬諒等六人及蔡鄭枣對於命其拆除I甲、I乙、K1增建物，將占有土地返還；蔡益智自I甲、I乙建物遷出之上訴部分）：
原審以上開理由各為上訴人不利之判斷，經核於法並無違背。上訴論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實之職權行使暨其他與判決結果無涉之理由，分別指摘原判決不利於己部分為不當，聲明廢棄，均非有理由。
據上論結，本件莊東榮、蔡鄭枣、蔡益智之上訴均為一部有理由、一部無理由；蔡林素雲、吳淑琴、蔡寬諒等六人之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 七 月 二十三 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文法官 鄭 雅 萍法官 陳 光 秀法官 鍾 任 賜本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 八 月 三 日
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