最高法院民事判決 一○四年度台上字第二四九○號上 訴 人 林博信訴訟代理人 吳瑞堯律師上 訴 人 林紅葉
林博文林應吉林應祥被 上訴 人 黃春燕
顧紓維共 同訴訟代理人 熊賢祺律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○三年十二月三十日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（一○一年度重上更㈠字第二一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第五十六條第一項第一款定有明文。查被上訴人以上訴人林博信及原審追加被告林紅葉、林博文、林應吉、林應祥（下稱林紅葉等四人）為坐落台中市○○區○○段○○○○號土地（重測○○○區○○段霧峰小段一四九之一四六地號，下稱系爭土地）上如原判決附圖（下稱附圖）Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示門牌號碼台中市○○區○○街○號磚造房屋及涼棚（下稱系爭建物）之公同共有人，無權占有系爭土地，請求林博信、林紅葉等四人拆除系爭建物、返還土地，訴訟標的對於林博信、林紅葉等四人必須合一確定，林博信上訴之效力自及於林紅葉等四人，爰並列林紅葉等四人為上訴人，合先敘明。
次查被上訴人主張：伊於民國九十九年三月二十四日購買系爭土地，上訴人繼承取得之系爭建物無權占用該土地；縱原係本於基地租賃關係占有，亦因系爭建物已建造三十餘年，達不堪使用程度，原租約因而消滅，仍屬無權占有。如認兩造間仍存有租賃關係，惟系爭土地坐落於霧峰區市場內，商業繁榮，交通便利，生活機能健全，上訴人將系爭建物出租，每月收取高額租金，兩造所訂租金顯非合理，伊亦得請求調整租金等情，爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條第一項及第一百七十九條規定，以先位聲明，求為命上訴人遷出並拆除系爭建物，返還系爭土地，及自一○三年五月十五日起至返還土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利新台幣（下同）二十一萬八千六百四十八元；並依民法第四百四十二條規定，以備位聲明，求為系爭土地租金自一○三年五月十五日起調整為每年二十一萬八千六百四十八元之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。
上訴人林博信以：系爭建物為伊祖父林春懷建造，伊父林垂青復與原地主林玉訂立不定期租地建屋契約（下稱系爭租約），非無權占有系爭土地。系爭建物未因九二一地震倒塌或受損，現出租予訴外人陳雪敏經營服飾店，並無不堪使用之情形。系爭土地雖鄰近市場，然僅上午有人潮，且近年經濟不景氣，申報地價不升反降，被上訴人不得請求調高土地租金；上訴人林博文則以：林垂青於六十三年間移居日本，將台灣所有財產交由林博信夫妻管理，其他上訴人不了解財產動向各等詞，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，依被上訴人上訴及追加聲明，改判命林博信、林紅葉等四人拆除系爭建物，返還系爭土地，及自一○三年五月十五日起至返還土地之日止，按年給付二十一萬八千六百四十八元，無非以：被上訴人於九十九年三月二十四日因買賣而取得系爭土地所有權，系爭建物未辦理第一次所有權登記，占有系爭土地如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示。按城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為係租地建屋契約。系爭建物為上訴人之祖父林春懷所建造，林春懷死亡後，由上訴人之父林垂青單獨繼承，自得與原地主林玉就系爭土地訂立未定期限之系爭契約。於林垂青死亡後，系爭建物為上訴人所共同繼承，而為彼等公同共有，且共同繼承系爭租約關係。次按土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂房屋不堪使用之原因，包括因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞，致不能為通常使用之情形。經囑託社團法人臺灣建築發展學會（下稱建築發展學會）鑑定結果，認「經履勘系爭建物並參考台中市政府地方稅務局大屯分局提供之稅籍資料，可知系爭建物之原始結構只剩Ａ棟（原為醫院，現改為商店）及Ｂ棟（現為住宅），
Ｃ、Ｄ棟之原始建築物均已拆除；Ａ棟前面部分拆除，原始結構改為鋼骨構造，外牆面、木屋頂及木地板尚未修復，致此部分有危險無法使用，後面陽台增建二樓為廚房；Ｂ棟原始建築物為木造，內廳之前後牆已修補為磚牆，後側平台增建廚房及浴廁，右側木造外牆部分腐敗，拆除改變支撐在修建之磚牆上；Ａ棟建物已超過使用年限，牆壁有多處龜裂，結構上有安全之虞，建請專業建築師或技師進行補強工作；Ｂ棟亦超過使用年限，結構上有安全之虞，建請專業建築師或技師進行補強工作」。足見Ｃ、Ｄ棟非原始建築物，系爭建物僅餘Ａ、Ｂ兩棟，其原始結構有安全疑慮，不論供居住或經營商業，均有危害使用人或他人生命、身體之虞，客觀上難認可為通常使用，自達於不堪使用之程度。該鑑定報告係鑑定人陳志遠建築師三次至現場會勘，並參酌台灣省建築師公會鑑定手冊及彙編、建築技術規則，綜合現場屋況、屋齡，所得之專業判斷，依該報告附件所示，其判斷均有照片為憑，自非鑑定不附理由，上訴人所辯：該鑑定報告未載明分析依憑之規範或標準云云，尚不可採。又九十九年七月十三日現場履勘照片所呈之屋況，與鑑定報告之屋況大致相符，且系爭租約之租金收至九十八年為止，堪認系爭建物於九十八年底即達於不堪使用程度，系爭租約因期限屆至而消滅，無須出租人再為終止租賃契約之意思表示。上訴人於系爭租約消滅時起，即非系爭土地之承租人，被上訴人先後於九十九年二月二十六日、同年四月十三日登記取得系爭土地所有權，上訴人不得依土地法第一百零四條第一項、民法第四百二十六條之二第一項主張優先承買權。準此，系爭建物無權占有系爭土地，被上訴人依民法第四百五十五條、民法第七百六十七條第一項前段、中段及第一百七十九條規定，請求上訴人遷出並拆除系爭建物，返還系爭土地，並自一○三年五月十五日起至返還土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利二十一萬八千六百四十八元，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按鑑定為一種調查證據之方法，鑑定人或受囑託之機關或團體依其特別知識就鑑定事項加以判斷，所得之鑑定意見僅供法院為認定事實之證據資料，其可採與否，法院應踐行調查證據程序而後定其取捨。法院於囑託機關或團體為鑑定時，如認其提出之鑑定書尚有不明瞭或不完足之處者，應命各該機關或團體所指定之人到場說明，經法院訊問或當事人發問，使兩造充分瞭解鑑定意見之形成後，再為適當完足之辯論。必待透過上述程序，依自由心證判斷事實之真偽，所踐行之調查證據程序始得謂為合法。查原審囑託建築發展學會之鑑定事項為「系爭建物之原始結構是否已達不堪使用之程度」（見原審㈠卷一六五頁），於該學會作成鑑定報告後，上訴人陳稱：鑑定報告僅以Ａ、Ｂ棟建物超過使用年限，即認結構有安全之虞，並未寫出鑑定方法與過程，且無科學分析及驗證（見原審㈠卷二六六至二六九頁、原審㈡卷七頁背面、五一至五二頁）；被上訴人則謂：鑑定報告係比對相關資料，並經完備程序作成（見原審㈠卷二七九頁）各語，究竟該鑑定報告採取之鑑定方法是否妥適？其鑑定程序是否完備？建物結構有安全之虞是否即屬不堪使用？又該鑑定報告係於一○二年七月二十一日作成，能否依九十九年七月十三日現場履勘照片所呈現屋況，與鑑定報告之屋況大致相符，即推論系爭建物於九十八年底達於不堪使用程度？此均與判斷系爭租約於何時消滅，被上訴人買受系爭土地時，上訴人有無優先承買權，被上訴人得否請求拆屋還地及返還不當得利，所關頗切，自應依上開程序使兩造充分瞭解鑑定意見之形成後，再為適當完足之辯論。原審逕以上開理由認依鑑定報告得判斷Ａ、Ｂ棟建物達於不堪使用程度，進而為不利於上訴人之認定，尚欠允洽。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又原審既認定Ｃ、Ｄ棟非原始建築物，則其是否屬獨立建物？何人有處分該部分建物之權利？案經發回，併請注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 十二 月 三十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文法官 陳 光 秀法官 鄭 純 惠法官 鍾 任 賜本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○五 年 一 月 十一 日
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