最高法院民事判決 一○四年度台上字第二○四九號上 訴 人 永安觀光事業股份有限公司法定代理人 陳昱如訴訟代理人 莊春山律師
張玲綺律師黃捷琳律師陳伯英律師被 上訴 人 錢櫃企業股份有限公司法定代理人 練台生訴訟代理人 黃冠瑋律師
蔡朝安律師郭心瑛律師
參 加 人 劉 英上列當事人間債務人異議之訴等事件，上訴人對於中華民國一○三年八月二十六日台灣高等法院第二審判決（一○二年度重上字第一一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於（一）確認上訴人對被上訴人逾期違約金債權新台幣貳億柒仟萬元不存在，（二）駁回上訴人之上訴及其在第一審請求被上訴人給付新台幣貳億柒仟萬元本息之反訴，暨命負擔訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人之法定代理人已變更為陳昱如，茲據其聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
本件被上訴人主張：兩造簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定伊自民國八十八年五月十一日起承租上訴人所有坐落台北市○○路○段○○○號房屋即地上十層及地下一層建築物（下稱系爭建物），租期至九十六年五月十日止，並經公證。伊承租後為經營視聽歌唱業需要，將系爭建物屋頂平台陸續出租予各電信業者架設基地平台。上訴人竟於九十六年五月四日以伊違約轉租為由通知終止租約，伊旋即拆除因經營視聽歌唱業所為相關裝潢設備，並於九十六年五月二十日與上訴人進行會勘，上訴人竟以伊未將系爭建物回復原狀至其出租前附有隔間、衛浴、裝潢（下稱旅館業設備）之堪供經營旅館業使用之狀態為由，拒絕受領，並以伊遲延返還租賃物，應依系爭租約第十條第三項約定給付自九十六年五月二十日起至九十九年十一月二十五日止，按租金三倍計付之違約金新台幣（下同）三億八千四百五十三萬六千二百五十元（下稱系爭逾期違約金），乃執系爭租約作成之公證書為執行名義，聲請強制執行等情。爰求為：確認上訴人對伊之系爭違約金債權不存在之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人則以：伊出租時交付之系爭建物本含有旅館業設備，被上訴人返還系爭建物，自應回復至伊交付時之狀況。但伊終止租約時，被上訴人僅將其所裝修施作之視聽歌唱設施拆除，九十六年五月二十日兩造會勘時，被上訴人切割之樓地板等房屋結構元件仍未復原，亦未回復至可立即供經營旅館業之狀態，迨九十九年十一月二十五日前仍為其占有管領中。兩造間另案台灣高等法院九十八年度重上更（一）字第一○○號請求返還保證金事件，亦於判決理由中認被上訴人回復原狀義務未完成，不得取回押租金，其就回復原狀之約定內容自不得再行爭執等語，資為抗辯。並於第一審提起反訴，主張：被上訴人於終止租約後，未依系爭租約約定意旨，於九十六年五月二十日將租賃物回復至伊出租時交付之原狀並交還，迨九十九年十一月二十五日始返還，應給付系爭逾期違約金，爰依契約約定，求為命被上訴人給付三億八千四百五十三萬六千二百五十元，及加計法定遲延利息之判決。
原審將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，一部予以廢棄，改判確認上訴人對被上訴人系爭逾期違約金債權二億七千萬元不存在，並駁回上訴人該部分在第一審之反訴，暨駁回被上訴人其他上訴及上訴人之上訴。係以：系爭租約雖約定租期至九十六年五月十日止，惟上訴人於同年月四日業以被上訴人違約將屋頂平台陸續出租予各電信業者架設基地平台為由，終止該租約。依系爭租約第十條第一項約定：「本約終止或期滿未續約時，乙方（指被上訴人）應於十日內將租賃物連同原有附帶設備及依第八條約定返還與甲方（指上訴人），乙方自費改裝部分之固定設施，得不予拆除歸甲方所有。但甲方亦得要求乙方拆除回復租賃物原狀。」等語，被上訴人於租約終止時應返還上訴人者，應為租約第八條所定之水電、機電等有關之原有附帶設備，而非上訴人交付時附有房間、裝潢等設備之旅館業設施。另依系爭租約第五條第三項約定，及證人即被上訴人工程總監溫凱獻證述以觀，上訴人出租時同意被上訴人拆除原有旅館業設備、進行切割地板及結構體，而於租約第十一條第二項僅約定「乙方中途退租或因違約被終止租約時，亦應支付甲方三千萬元之違約金並恢復租賃物原狀（含乙方因營業需要而切割之地板及結構體－如乙方所提供之圖說）」等語，並未特別約明回復原狀係包含原有之旅館業設備。參以上訴人抗辯其回復原有旅館裝潢及衛浴設備費用為三千二百零九萬三千二百二十四元，但被上訴人切割地板及結構體之大樓結構修繕補強工程費僅為六百八十五萬三千七百三十四元，苟兩造確有回復旅館業設備之意，當無不將花費較鉅之旅館業設備列入上開條款之理。又上訴人由於兩造簽約日前即將系爭建物交付被上訴人，以供其拆除原有旅館業設備，簽約時系爭建物已屬無旅館業設備狀態，足見上訴人並未要求被上訴人於租約消滅時須回復原有旅館業設備。至上訴人曾於八十七年十月間委託中華民國建築技術學會就系爭建物固定裝潢設備進行現況鑑定，惟並未邀同被上訴人會勘，八十八年四月十三日簽訂系爭租約及嗣於九十三年十一月十日及二十二日簽立補充協議時，亦均未將該鑑定報告列為附件，顯見兩造當時並無以該鑑定報告為回復原狀內容之意思合致。縱上訴人曾於九十三年九月二日函知被上訴人應依該鑑定報告回復原狀，亦屬其於租約簽訂後片面之意思表示，對被上訴人無拘束力。上訴人結束旅館業，將系爭建物長期出租予被上訴人，依一般經驗法則，難謂其於簽約之初即有再回復至旅館業設備以供經營之意。故系爭租約第十條第一項但書所指「回復租賃物原狀」，應係指被上訴人拆除自費改裝設備後之狀態。再者，系爭租賃關係消滅時，被上訴人即將系爭建物內自行裝修之視聽歌唱業相關設備裝潢拆除騰空，並保留前述相關水、機電設備等情，已據溫凱獻結證在卷，證人即上訴人之總經理許金榮於九十六年五月二十日有到場會勘點交，翌日，上訴人致被上訴人函，其上載：「貴公司於承租期間破壞房屋之結構元件（如樓板、剪力牆、外牆及穿牆部分）仍在回復作業中……」等語，被上訴人於同日函覆，表示上訴人所指上開瑕疵已修補改善完成，並附完工照片。上訴人嗣於同年月二十三日再函被上訴人時，未再指有樓板等瑕疵。足見被上訴人已依租約第十條第一項約定交還系爭建物，並無遲延。上訴人以應回復至有旅館業設備狀態為由而拒絕受領，尚屬無據。其受領遲延後，被上訴人業於九十六年五月二十一日預先通知依民法第二百四十一條規定拋棄占有，已無返還租賃物之義務。被上訴人既未遲延返還系爭建物，上訴人自不得依系爭租約第十條第三項約定，請求被上訴人給付自九十六年五月二十日起至九十九年十一月二十五日止其計三億八千四百五十三萬六千二百五十元之逾期違約金。至被上訴人前就系爭租約請求上訴人交付保證金，雖經台灣高等法院九十八年度重上更（一）字第一○○號判決駁回確定，然其訴訟標的與本件不同，無既判力可言。至理由中之判斷，倘當事人提出之新訴訟資料足以推翻前確定判決之認定，受訴法院非不得為相反之認定。該案判決理由固認：上訴人因租賃關係而結束旅館業經營，被上訴人於租約終止後，未回復切割之地板及結構體，甚且無旅館業設備，其請求返還租約保證金條件未成就等詞。惟依兩造於本件所提出之前開訴訟資料，應認足以推翻該確定判決所為之判斷。綜上，被上訴人訴請確認兩造間就系爭逾期違約金債權不存在，為有理由，上訴人反訴請求被上訴人給付上開金額本息，為無理由等詞，為其判斷之基礎。
查系爭租約第十一條第二項約定：「乙方（指被上訴人）中途退租或因違約被終止租約時，亦應支付甲方（即上訴人）參仟萬元之違約金並恢復租賃物之原狀（含乙方因營業需要而切割之地板及結構體－如乙方所提供之圖說）。」等語，已明確記載租約終止時，被上訴人應就其提供變更圖說所示之結構體及地板回復原狀。果爾，證人溫凱獻證稱：被上訴人承租後，把一、二樓間之樓板打掉作成挑高，另把各層樓板貫通，增加一部電梯及數部傳菜梯等語（見原審卷㈡一二○頁反面）。倘非虛妄，上訴人抗辯：兩造於九十六年五月二十日會勘時，大樓有結構RC鑽孔、樓板開口等修繕補強工程未完成，不生提出返還之效力云云，並提出一○○年十二月十二日社團法人中華民國建築技術學會鑑定報告書及其於九十九年五月二十一日致被上訴人之存證信函為證（見一審卷㈠一七八頁至一八一頁、卷㈡一四二頁、卷㈢九二頁反面、一○九頁、一一三頁、原審卷㈡二二一頁），是否毫無足取，即非無研求之餘地。乃原審就此恝置未論，徒以被上訴人已於九十六年五月二十一日即發函通知上訴人就樓板已完成修繕，上訴人嗣後未再指摘為由，遽認被上訴人已依租約第十條第一項約定返還系爭建物與上訴人，已有可議。次查，原審固認定被上訴人已於九十六年五月二十一日拋棄系爭建物之占有，惟依被上訴人委由彭意森律師於九十六年五月二十一日致上訴人函，其上記載，上訴人應於三日內接管，如逾期不接管，即將鑰匙託交該律師等語（見一審卷㈠七三頁）。公證人於九十九年十一月二十五日就系爭建物點交所作成之公證體驗紀錄記載「……最初，於一樓大門外由請求人公司董事許金榮與錢櫃公司人員呂嘉正進行鑰匙點交……蕭竣仁先生於至頂樓觀看時聲稱其曾於公證體驗當日前約四五天至三○天左右，兩次進入建物清理環境及載運……」等語各情（見一審卷㈡三九頁），倘被上訴人於九十六年五月二十一日拋棄占有，何以復通知上訴人三日內接管，又何以再於九十九年十一月二十五日交付系爭建物鑰匙？此攸關被上訴人究竟有無抛棄占用及是否逾期交還系爭建物暨應否給付逾期違約金之情，自待釐清。原審未詳予審究，即認以前揭理由，謂上訴人對被上訴人無逾期違約金之債權存在，並嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決於其敗訴部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 十 月 二十八 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻法官 林 恩 山法官 陳 駿 璧法官 吳 惠 郁本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 十一 月 九 日
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