最高法院民事判決 一○四年度台上字第二三○五號上 訴 人 鄭蓋聖訴訟代理人 李昌明律師上 訴 人 鄭志成訴訟代理人 王伊忱律師
鄭美玲律師被 上訴 人 郭憲明訴訟代理人 王炯棻律師上列當事人間請求給付契約款事件，上訴人對於中華民國一○四年一月二十一日台灣高等法院高雄分院第二審判決（一○三年度重上字第四二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人鄭志成為給付及駁回上訴人鄭蓋聖之上訴暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人鄭志成、鄭蓋聖於民國九十九年八月三日與伊簽立不動產共同開發契約（下稱系爭契約），約定就鄭志成所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（即合併分割前同地段五、六、七、八、十二地號，下合稱甲地），及鄭蓋聖所有○○○區○○段○○○○號土地（下稱乙地，重測○○○區○○○段○○○○號土地，與甲地合稱系爭土地）開發事宜，由伊先行墊付費用，排除系爭土地之抵押權設定登記，並向主管機關申請開發許可、整地後，將系爭土地出售，俟取得售地款，扣除墊付費用，再分配兩造利潤。嗣系爭土地開發完成，乙地於九十九年十二月七日以新台幣（下同）一千三百三十一萬元售予訴外人何清壽，甲地中之六、七、八之二地號土地，亦於一○○年二月二十六日由鄭志成授權鄭蓋聖以二千一百萬元售予何清壽，均由上訴人收訖售地款，並辦畢所有權移轉登記。詎上訴人拒不給付伊於土地開發階段就甲地墊付如原判決附表（下稱附表）一編號4-1、4-2、5 所示費用，及就乙地墊付如附表二編號4-1、4-2、4-3、5所示費用，亦不給付伊應受分配之利潤等情，爰依系爭契約之法律關係，求為命鄭志成、鄭蓋聖分別給付伊四百零六萬九千零八十八元、一百八十三萬二千三百九十二元，及均加付自起訴狀繕本送達翌日（依序為一○一年十二月十五日、同年月二十九日）起算法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開請求部分，分經第一審及原審判決其敗訴後，因其未再聲明不服而告確定）。
上訴人則以：被上訴人未依約履行土地開發義務，無從提升土地價值，即不得請求分配開發利潤。經鄭志成於一○一年三月九日催告後，已於同年四月五日送達解除或終止系爭契約之存證信函，兩造間即無系爭契約關係存在。又鄭志成未授權鄭蓋聖出售甲地，在系爭契約關係終止或解除後，始就甲地中六、七、八之二地號土地與何清壽達成訴訟上和解，而同意移轉該土地所有權，並非透過被上訴人或其委託之人取得售地締約之機會，被上訴人亦不得請求分配售地利潤等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為鄭蓋聖敗訴部分之判決，駁回鄭蓋聖就該部分之上訴，並將第一審所為鄭志成勝訴之判決部分廢棄，改判如被上訴人上述所聲明，無非以：鄭志成提供其所有之甲地、鄭蓋聖提供其所有之乙地與被上訴人簽立系爭契約，被上訴人則出資規劃開發系爭土地及專任銷售，並以每一千平方公尺一百五十萬元，作為雙方合作開發土地之基本土地成本，銷售金額超過該基本成本（即底價）部分，扣除所有成本後，所得開發利潤由上訴人分得百分之五十，被上訴人分得百分之五十，均為兩造所不爭，堪認兩造係以同一締約行為，結合具承攬性質之土地開發契約，及具委任性質之土地委託銷售契約而訂定系爭契約。而開發行為旨在使甲地中五、八之二地號土地及乙地平坦部分透過開挖、整地，經由連接甲地中六、七地號土地上之產業道路，取得對外聯絡方法，以提高地利，使上訴人同受甲地及乙地平坦地全區開發所帶來之純粹經濟上利益，足見被上訴人對上訴人應履行之開發義務，性質上為不可分。雖系爭契約約定被上訴人負有開發義務，然開發之目的在於提高土地銷售價格，倘在未經開發之情形下，覓得買主願以適當價格購買系爭土地，亦得於徵得上訴人同意後，個別出售，並由兩造逐次分配售地款。乃系爭契約係締約之一方當事人有數人之契約，鄭志成一人所為之催告、解約均不合法，系爭契約仍有效存在。又鄭蓋聖於系爭契約存續期間，未待被上訴人完成乙地開發義務，即於九十九年十二月七日同意以一千三百三十一萬元出售乙地予何清壽；且未經鄭志成之授權，於一○○年二月二十六日自任賣方代理人，將甲地中六、七及八之二地號土地，以二千一百萬元售予何清壽，然事後已獲鄭志成承認，並經鄭志成與何清壽成立訴訟上和解，堪認上訴人均已默示同意免除被上訴人繼續開發該土地之義務。而何清壽係經蔡育昇仲介，願依乙地及甲地中六、七及八之二地號土地之現況購地，被上訴人與蔡育昇、簡元正均係同一公司之上司與部屬關係，被上訴人運用其擔任遠見仲介公司總經理職務所取得之銷售人脈及資訊銷售系爭土地，核與上訴人委託其出售系爭土地之債務本旨不相違背，蔡育昇、簡元正乃輔助被上訴人履行系爭契約專任銷售義務之人，被上訴人已踐行系爭契約約定之銷售義務，並無債務不履行情事，鄭蓋聖、鄭志成即分別負有分配乙地及甲地中
六、七及八之二地號土地價款予被上訴人之義務。被上訴人支出挖土整地費用一萬元、測量費三萬元部分，應按其實際銷售土地比例分配，由乙地分擔一萬三千二百七十二元、甲地中六、七、八之二地號土地分擔一萬八千三百二十八元。則以甲地中六、七、八之二地號土地及乙地之售價，各自扣除如附表一、二編號 2所示之底價、開發成本（含仲介費及應分攤之整地測量費，乙地則另含塗銷抵押權費用）後餘額之百分之五十，即可受分配利潤分別為四百十八萬一千五百九十六元、一百八十八萬七千四百八十四元，而被上訴人就此部分僅依序請求如附表一、二編號7 所示四百零五萬零七百六十元、一百八十一萬九千一百二十元，尚屬可採；再各自加計應分擔之整地測量費一萬八千三百二十八元、一萬三千二百七十二元，則被上訴人請求鄭志成、鄭蓋聖依序給付四百零六萬九千零八十八元、一百八十三萬二千三百九十二元各本息，即有理由等詞，為其判斷之基礎。
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。查兩造係以同一締約行為，結合具承攬性質之土地開發契約，及具委任性質之土地委託銷售契約而訂定系爭契約，為原審所確定之事實；且系爭契約首段載明由上訴人提供土地，被上訴人出資規劃開發及專任銷售，共同合作開發土地，更於第九條第二項約定：「……扣除所有成本後，所得『開發利潤』由甲方（即上訴人）分得百分之五十，乙方（即被上訴人）分得百分之五十」等語，似以被上訴人對土地規劃開發，以提升土地價值，作為其均分土地銷售款之對價。如果無訛，能否謂鄭蓋聖同意出售乙地、鄭志成事後承認鄭蓋聖代理其出售甲地中六、七及八之二地號土地，即已默示同意免除被上訴人對各該出售土地之開發義務？即滋疑問。系爭契約所結合土地開發契約及委任銷售契約間之關係究竟為何？上訴人於事實審一再主張：被上訴人未完成土地開發並創造土地效能，即無所謂「開發利潤」存在，則委任銷售契約無所依存等語（一審卷㈠第八八頁、原審卷第七一頁背面）是否全無足採？自非無再進一步研求之必要。又原審既認何清壽係經由蔡育昇仲介，願依乙地及甲地中六、七及八之二地號土地之現況購地，且蔡育昇所任職之仁武房屋不動產有限公司（下稱仁武公司）已開立仲介費用之發票請款，仁武公司為遠見仲介公司之加盟店等語，均經蔡育昇證述明確（一審卷㈡第八七至九十頁），復有該發票足憑（一審卷㈠第二六頁、第二九頁），似見蔡育昇係為仁武公司執行仲介業務，且非與被上訴人為同一公司之上司與部屬關係。果爾，原審以被上訴人為遠見仲介公司總經理，逕謂蔡育昇為被上訴人之履行輔助人，進而認被上訴人已履行系爭契約之專任銷售義務云云，亦有可議。凡此攸關被上訴人得否依系爭契約請求分配利潤之判斷，乃原審未遑深究，並依上開意旨，詳為推求系爭契約約定之真意，遽以上述理由，為上訴人不利之論斷，不免速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 十二 月 二 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫法官 魏 大 喨法官 謝 碧 莉法官 吳 麗 惠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 十二 月 十四 日
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