最高法院民事判決 一○四年度台上字第四六三號上 訴 人 邱李季芬訴訟代理人 徐 志 明律師被 上訴 人 倪 瑞 麟訴訟代理人 劉 興 業律師
陳 奕 仲律師上列當事人間請求排除建物事件，上訴人對於中華民國一○三年六月十九日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第三四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人遷離、返還建物，及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○號、十六號、十八號（下合稱系爭大樓）為集合式公寓大廈，組成精簡別墅社區，伊為社區區分所有權人之一。系爭大樓構造為地下一層、地上七層，另在七樓屋頂興建面積四六. 三六平方公尺之屋頂突出物，由全體區分所有權人共有，做為樓梯間、電梯間之公共用途。但其中如原判決附圖（下稱附圖）所示A 部分，面積二七平方公尺（下稱系爭屋頂突出物），竟遭上訴人無權占有，做為私人居住空間，即令曾約定上訴人專用，系爭大樓區分所有權人已在民國一○三年一月九日決議終止約定專用，上訴人亦不得再繼續占用等情。爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，求為命請上訴人應自前開建物遷離，並返還予伊及全體區分所有權人之判決（另精簡別墅管理委員會訴請上訴人遷讓交物部分，經原審為其敗訴之判決，未據聲明不服）。
上訴人則以：系爭屋頂突出物係由訴外人太平洋建設股份有限公司（下稱太設公司）興建，在構造上與使用上，具有獨立性，伊輾轉受讓而單獨使用。太設公司出售系爭大樓時，於買賣合約第七條第二款已約定系爭屋頂突出物由太設公司分管、使用，區分所有權人間已成立分管契約等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判命其遷離、返還建物，係以：依台北市政府核發之六四使字第二○八八號使用執照所示，系爭大樓為地下一層、地面七層之建物，屋頂突出物記載面積四六．三六平方公尺。可知系爭大樓於設計時，以地下層與地面一至七樓為主要建物，由區分所有權人分別取得所有權並專屬使用，屋頂突出物並不具有主建物性質。系爭屋頂突出物位於系爭大樓七樓屋頂如附圖所示Ａ部分、面積共二七平方公尺，用途登記為「樓梯間及電梯間」，輔助區分所有權人主建物之使用，提供樓梯、電梯之通行功能，自欠缺構造上與使用上之獨立性，依民法第七百九十九條推定由系爭大樓全體區分所有權人共有。太設公司興建系爭大樓並出售時，因為系爭屋頂突出物未有單獨建號，係隨同各樓層建物所有權而移轉，太設公司自無從保留系爭屋頂突出物之所有權。又查，太設公司與訴外人鄭自忠、楊大光，於六十四年一月六日與十七日分別訂立委託代建房屋合約書，第七條第㈡款約定「㈡頂層屋面使用權屬於乙方（指太設公司）所有…」等語；足見太設公司出售系爭大樓時，僅針對系爭大樓七樓屋頂「使用權」加以保留，並非保留所有權。再者，系爭屋頂突出物平面圖已標示坐落地點為屋頂平面，功能為「樓梯間、電梯間」，可知系爭屋頂突出物位於屋頂，並無居住、工作等主建物所具備功能，益徵系爭屋頂突出物仍為「樓梯間、電梯間」性質之附屬建物。即使因起造人太設公司利用隔間方式而形成房間，然其性質上仍為屋頂突出物，尚無從成為獨立產權標的物。按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，固應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束；但分管權利人限於區分所有權人（共有人），若合意由區分所有權人以外第三人取得特定房地之使用權，則屬於一般使用權契約，僅能拘束使用權契約當事人或繼受人。查太設公司依前開買賣條款固然對系爭大樓共有或共用部分為約定，由於所約定之使用權人並非特定共有人，而係建商太設公司（並非基於共有人地位取得使用權，而是基於賣方地位取得系爭屋頂突出物使用權）；該買賣契約條款尚無分管契約效力，系爭大樓區分所有權人並不受前開條款所拘束。是上訴人輾轉受讓太設公司前開使用權，基於契約相對性，自不得對抗區分所有權人。系爭屋頂突出物現由上訴人單獨使用，自屬無權占用。被上訴人依民法第七百六十七條、第八百二十一條，請求上訴人將系爭屋頂突出物騰空遷離，並返還予被上訴人及精簡別墅社區全體區分所有權人，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。查系爭屋頂突出物，依使用執照平面圖，記載功能為「樓梯間及電梯間」，為系爭大樓共有共用部分，起造人太設公司以預售方式，與買受人簽訂「委託代建房屋合約書」，其中第七條第二款約定，頂層屋面使用權屬於太設公司所有，此為原審認定之事實。系爭大樓如係太設公司出資建築，則其是否為原始起造人，而曾取得區分所有建物之所有權及系爭屋頂突出物之共有權利？其與其他原始起造人或房地買受人就系爭屋頂突出物約定由該公司專用，是否不生分管契約之效力，自非無疑。原審未遑細究，即遽謂太設公司並非基於共有人地位取得使用權，不得成立分管契約云云，尚嫌速斷。本件事實既未臻明確，本院自無從為法律上判斷。上訴意旨，指摘原判決上開部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 三 月 十九 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文法官 陳 光 秀法官 鍾 任 賜法官 鄭 雅 萍本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 三 月 三十 日
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