最高法院民事判決 一○四年度台上字第五五九號上 訴 人 謝陳紫雲訴訟代理人 粘 舜 權律師
鍾 欣 惠律師被 上訴 人 施 偉 舜訴訟代理人 陳 慶 瑞律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○三年四月二十九日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第六四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為伊所有，上訴人所有建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號（下稱系爭建物），占有使用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示八七一 (B)部分面積六十二平方公尺。伊前以上訴人無權占有系爭土地，訴請拆屋還地，惟經法院以：上訴人就系爭建物承受原承租人之地位，伊對於前土地共有人間之默示分管契約亦應受拘束，兩造間存有不定期限租賃契約，而駁回伊之訴確定在案。惟系爭建物舊有之水泥磚造牆壁及磚瓦木樑屋頂有結構安全之虞，且超過磚造耐用年數，已達不堪使用之程度，兩造間不定期基地租賃關係應歸於消滅。上訴人所有系爭建物係無權占有系爭土地，爰依民法第七百六十七條規定，求為命上訴人將坐落系爭土地如附圖所示八七一 (B)部分之系爭建物拆除，並返還土地予伊之判決。
二、上訴人則以：兩造間之不定期限租賃契約屬租用基地建屋契約，如無土地法第一百零三條所定各款情形，被上訴人不得終止租約請求返還土地，系爭契約自不因經過二十年或房屋不堪使用而消滅。又系爭建物並未達不堪使用之程度，被上訴人不得請求伊拆除系爭建物返還坐落土地等語置辯。
三、原審以：（一）被上訴人主張系爭建物原屋頂為磚瓦木樑結構，有勘驗筆錄及照片可憑。系爭建物經新北市建築師公會鑑定結果以：系爭建物之磚構造外牆以半磚施作，不符合建築技術構造編磚構造外牆應為一塊磚牆之規範，並已超過磚造構造耐用年數，其增設鋼樑柱施工品質不佳，有結構安全之虞。綜合判斷系爭建物屋況，已達不堪使用之程度等情，有鑑定報告可稽。該鑑定方法雖主要以目測為之，惟此乃建築師依其專業所為判斷及採行之鑑定方法，上訴人據以否認鑑定報告，尚非可取。其聲請再送台灣省結構工程技師公會鑑定，核無必要。（二）按租用基地建築房屋，依土地法第一百零二條規定，出租人及承租人得於契約訂立後二個月內協同辦理地上權登記，以加強租賃關係，鞏固承租人之地位，使地上權與基地租賃權並存。而此二個月期間為訓示規定，縱令經過期間，承租人仍得請求出租人為地上權登記。民國八十八年修正民法債編時，為保護租用基地建築房屋之承租人，並期規定之明確，將上開土地法之規定移列修正增訂民法第四百二十二條之一規定：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」又關於地上權之存續期間，九十九年修正公布之民法第八百三十三條之一規定：「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」乃為兼顧土地所有人與地上權人之利益，明定土地所有人或地上權人均得於逾二十年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間，或終止其地上權。雖法無明文規定不定期租用基地建築房屋之租賃契約得為相同之處理，然依同類事實應為相同處理及舉重明輕之法理，應認得類推適用上開規定。即於未定期限租用基地建築房屋之租賃契約逾二十年後，出租人及承租人均得斟酌租賃契約成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，請求法院終止其租賃契約，以兼顧出租人與承租人之利益。系爭土地合併自改制前台北縣○○鎮○○段○○○○號土地，○○○號土地重測前為○○段○○小段○○之○地號土地，而○○之○地號土地之部分共有人陳○坤、陳○格、陳○井（下稱陳○坤等三人）基於分管之約定，與承租人黃○匏、伍游○葉於五十七年六月二十九日訂立基地租賃契書，約定租賃標的為所分管之七十八坪土地（二人各二分之一），租期自五十七年一月一日起十年，租額每年十二月底一次付，由陳○坤等三人各分得三分之一。黃○匏本於上開租賃契約在系爭土地上興建系爭建物，嗣於五十九年三月二十三日將該建物出售予上訴人之長子謝○義，再由上訴人取得系爭建物所有權後，持續支付租金，而由謝○義、上訴人先後承受原承租人之地位。原承租人即訴外人黃○匏、伍游○葉與土地所有人陳○坤等三人間訂立之基地租賃契約，明定租賃期間為十年，為上訴人承受該租約時所明知，於租期六十六年十二月三十一日屆滿時，固因陳○坤等三人未即為反對之表示，依民法第四百五十一條規定視為不定期限繼續租約，其仍屬租用基地建築房屋之租賃契約性質。上訴人於五十九年三月間承受上開租約後，逾四十年未依土地法第一百零二條、民法第四百二十二條之一規定，聲請為地上權登記，以強化其租賃契約。審酌原租用基地建築房屋租賃契約所定期間十年早已屆滿，原承租人黃○匏本於基地租賃契約在系爭土地上興建系爭建物已達不堪使用之程度。則被上訴人以兩造間不定期限租賃契約，因系爭建物不堪使用為由，主張此租賃契約應予終止而消滅，依前開說明，應屬可採。系爭土地不定期租賃關係既因系爭建物不堪使用而歸於消滅，上訴人所有系爭建物即構成無權占有系爭土地，被上訴人請求上訴人拆除系爭建物，將坐落如附圖所示八七一 (B)部分之土地返還被上訴人，為有理由。並以第一審判准被上訴人之請求，理由雖有未當，結論尚無不合，爰予維持，駁回上訴人之上訴。
四、按未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第四百五十一條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止。
查系爭建物已達不堪使用之程度，為原審合法確定之事實。被上訴人主張兩造間不定期基地租賃關係歸於消滅，自屬有據，其訴請上訴人拆除系爭建物返還土地，洵屬正當，應予准許。至於本院五十一年台上字第二九八七號判例意旨固謂：「租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務。」惟參酌其基礎事實係針對租地建屋契約之房屋尚未達不堪使用之程度，而因不可歸責於承租人之事由致房屋滅失時，所為之闡釋，與系爭房屋業達不堪使用之程度者不同，尚無適用於本件之餘地。原審為上訴人不利之判決，所持理由雖非全以此為據，但於判決結果並無二致，仍應予維持。上訴論旨執此並以原審認定事實、取捨證據之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 四 月 二 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 李 彥 文
法官 沈 方 維法官 簡 清 忠法官 吳 惠 郁法官 蔡 烱 燉本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 四 月 十四 日
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