最高法院民事判決 一○四年度台上字第五三○號上 訴 人 陳澄湖
陳芬芳陳芬苓共 同訴訟代理人 吳宜財律師複 代理 人 林明賢律師被 上訴 人 魏俊雄訴訟代理人 張國權律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國一○三年六月二十四日台灣高等法院第二審判決（一○二年度重上字第七二七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付，並該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國一○一年二月二十四日與上訴人訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向渠等買受所有坐落台北市○○區○○段○○段○○○號土地（下稱系爭土地），及其上同段一一四一建號即門牌號碼台北市○○區○○街○巷○號房屋（下稱系爭房屋，二者合稱系爭不動產），價金新台幣（下同）七千二百萬元，伊先於同年二月二十日交付面額二百萬元支票一紙為定金，簽約當日另給付面額依序為二百六十萬元、一百三十萬元及一百三十萬元之支票共三紙，並於同年三月三十日匯款三百六十萬元，合計已給付價金一千零八十萬元，其餘所欠第二期款三百六十萬元經兩造協議延至同年九月十五日給付。嗣伊先後以系爭不動產向銀行申請貸款遭拒，方知系爭不動產之出入巷道須經過他人私有土地而為袋地，上訴人隱瞞該重大瑕疵而未告知。此項瑕疵復無法補正，伊自得依民法第三百五十條規定解除契約，並請求上訴人返還已給付之價金；縱認伊解約不合法，依民法第二百五十二條規定，約定之違約金過高者，法院得減至相當數額，上訴人沒收全部價金，自屬過高而應予酌減，伊亦得依不當得利規定請求上訴人返還等情，求為命上訴人給付伊一千零八十萬元，及自一○一年十月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決（原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部予以廢棄，改命上訴人給付被上訴人五百八十萬本息，駁回被上訴人其餘上訴；被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，該部分業已確定）。
上訴人則以：被上訴人係透過訴外人誠忠不動產仲介經紀有限公司（下稱誠忠公司）之仲介向渠等購買系爭不動產，簽約時誠忠公司已檢附系爭不動產之登記謄本、不動產現況說明書、市政府制定都市更新地區證明、使用執照、地籍圖、分區使用及平面圖等文件予被上訴人參閱，其已知悉系爭土地狀況。且系爭不動產於五十七年間建造完成即通行鄰地進出長達數十年之久，該通行巷道已成既成巷道，無不能通行至道路之情形，自無價值貶損可言。被上訴人屢次以無法如期申貸為由，與伊簽訂補充協議書，要求展延付款及交屋期限，復欲再協議請求降價，可知被上訴人並非因系爭土地屬袋地即不欲購買。又被上訴人既未依約給付價金，經伊催告後，依系爭契約第十一條約定，自得解除系爭契約，並沒收已付之價金，且伊所受損害遠超過所收價金等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部予以廢棄，改命上訴人給付被上訴人五百八十萬元本息，係以：系爭土地為袋地之事實，為兩造所不爭執，惟上訴人否認其有隱瞞該事實。依證人即誠忠公司仲介人員彭彥儒於第一審之證述，難認被上訴人於締約時不知系爭土地需經過他人土地始得進出，參以上訴人曾以系爭不動產向銀行先後貸款一千二百萬元、一千六百八十萬元，足見系爭不動產雖為袋地，並無銀行拒絕貸款之事，上訴人自不負瑕疵擔保責任。被上訴人依系爭契約第九條約定，應自行以現金補足價款，尚不得以遭銀行拒絕貸款為由拒絕給付價金。被上訴人以系爭土地係袋地為由，主張解除系爭契約，自屬無據。又系爭契約第十一條係約定：「本約簽訂後，倘甲方（即被上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方（即上訴人）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約」，上開約定雖未載明違約金性質，惟既稱被上訴人於一定期限內債務不履行時，應賠償該數額，自屬賠償總額預定性質之違約金，應以上訴人解除契約時實際發生之損害及一切客觀事實，作為違約金金額之參考，上訴人稱應以財政部九十七年度頒訂之不動產買賣營利事業同業利潤標準淨利率百分之十七或行政院消費者保護委員會（下稱消保會）提供之預售屋或停車位買賣契約範本約定之違約金比率為房地總價百分之十五為判斷標準，尚非有據。查被上訴人僅給付價金共一千零八十萬元，即未再給付，則上訴人於一○一年十月九日委由律師催告被上訴人給付其餘買賣價金，未獲置理，乃於同年十月十八日以存證信函解除系爭買賣契約，即屬有據。又被上訴人係於一○一年（原判決誤載為一○二年）二月二十日給付二百萬元之斡旋金，兩造於同年二月二十四日訂約時轉為定金，同日被上訴人另給付面額二百六十萬元、一百三十萬元及一百三十萬元支票三紙，依系爭契約第十一條約定，上開二百萬元屬既付價金，自得作為違約金沒收。上訴人主張伊解除契約後，受有支付系爭不動產一○二年度之房屋稅四千四百五十二元、地價稅五萬八千八百四十元、仲介費三百十六萬元、利息損失三百八十四萬元等積極損害，及系爭不動產若復於一○三年底成交，須負多繳土地增值稅一百零四萬四千九百元暨因房屋跌價損失五千零三十一萬七千八百元等消極損害，被上訴人依系爭契約第十二條約定，並應按每逾一日賠償伊依價款千分之一計算之違約金共一千二百三十萬一千二百元，伊以此金額主張抵銷云云，惟其中除仲介費三百十六萬元、利息損失一萬一千四百元，及逾期違約金共二十七萬元部分，尚屬有據外，其餘均非可採。依上揭所述，並參酌消保會提供買受預售屋範本所訂違約金不超過全部價金百分之十五之標準，認上訴人沒收違約金一千零八十萬元，應屬過高，應酌減為五百萬元為適當。故被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人給付五百八十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即一○一年十二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查系爭契約第十一條所約定違約金之性質，為損害賠償總額預定性質之違約金，為原審確定之事實。果爾，上訴人於被上訴人不履行債務時即得不待證明其損害數額之多寡，按約定之違約金，請求被上訴人支付。被上訴人如依民法第二百五十二條規定請求核減違約金者，自應就該違約金之約定過高之事實負舉證責任。乃原審就系爭違約金之約定是否過高之事實，未令被上訴人舉證證明，即以上訴人主張所受損害一部分不足採為由，認系爭違約金之約定過高，將之酌減為五百萬元，已屬可議。次查上訴人於原審主張系爭不動產經瑞普國際不動產估價師事務所估價結果，目前之價值僅存四千九百三十九萬元，跌價損失達二千二百六十一萬元，足證系爭不動產自兩造訂約以來價值已下滑甚多等語（見原審卷第二宗第二三頁），原審亦認被上訴人既於解約前願以打九折之價格買受系爭不動產，或願給付一百萬元充作解約金，足徵系爭不動產於斯時已有未達七千二百萬元房價之勢，系爭不動產於解約前已有下跌之傾向，乃未查明系爭不動產於上訴人解約時之價值多少，資為酌減違約金之依據，逕以上開理由為上訴人不利之認定，亦嫌率斷。上訴論旨，指摘原判決關於其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 三 月 二十六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文法官 鄭 雅 萍法官 鍾 任 賜法官 陳 光 秀本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 四 月 七 日
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