最高法院民事判決 一○四年度台上字第六○○號上 訴 人 邱顯忠
邱顯信邱顯義共 同訴訟代理人 張秀夏律師
翁林瑋律師上 訴 人 鴻星建設有限公司法定代理人 謝財源訴訟代理人 鄭錦堂律師
李保祿律師上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國一○三年六月十七日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第二九一號），各自提起一部上訴或上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人邱顯忠、邱顯信、邱顯義對於第一審駁回其備位請求上訴人鴻星建設有限公司給付新台幣二百萬元本息之上訴及追加之訴，與命上訴人鴻星建設有限公司給付，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人邱顯忠、邱顯信、邱顯義（下稱邱顯忠等三人）主張：伊於民國九十一年四月二十六日，提供伊共有坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地（下稱系爭土地，嗣與同段一七
八、一七九、一八○、一八一、一九一、一九二、一九三地號土地合併為同段一七七地號土地），應有部分各三分之一，與訴外人東來股份有限公司（下稱東來公司）簽訂承諾書合建，同年五月一日改與上訴人鴻星建設有限公司（下稱鴻星公司）簽訂合建契約，合建紐約紐約大樓（下稱系爭建物）。系爭承諾書第二條約定，伊就系爭建物樓地板分配比率為六三．五％，扣除不計容積之陽台、雨遮、機械及公共設施部分，伊可分得系爭建物地上層樓地板面積五○五．八四平方公尺即一五三．○二坪，加上鴻星公司承諾補貼七坪及二十坪，共一八○．○二坪。鴻星公司僅分配予伊一四七．三七坪，短少三二．六四坪，依系爭合建契約第三條約定，其應就不足部分，以公開銷售價格九五折找補伊等情，依系爭合建契約，提起備位之訴，求為命鴻星公司給付新台幣（下同）一千一百零八萬八千四百元，及自一○一年二月十日鴻星公司收受邱顯忠等三人言詞辯論意旨狀起至清償日，按年息百分之五計算利息之判決，並於原審追加備位，依民法第二百二十六條及第二百二十七條規定，就不足坪數部分，按市價每坪五十三萬五千元計算，為同一請求（邱顯忠等三人所提起之先位之訴，經原審維持第一審所為渠等敗訴之判決，駁回渠等之上訴，未據渠等聲明不服，此部分已告確定；原審廢棄第一審所為駁回邱顯忠等三人備位請求鴻星公司給付五百七十二萬五千零八十元本息之訴，改判命鴻星公司如數給付，駁回邱顯忠等三人其餘備位之訴之上訴及追加之訴，邱顯忠等三人就渠等敗訴之二百萬元本息，鴻星公司就其敗訴部分，各自提起上訴）。
上訴人鴻星公司則以：兩造簽約當日已計算邱顯忠等三人可分得者為地上層房屋面積三一五．八四平方公尺，加計附屬建物及應分攤公設部分百分之二五，共計三九四．八平方公尺即一一九．四二坪。因邱顯忠等三人同意改與伊訂約，伊允諾其可再分得地上層房屋面積百分之三．五，加計附屬建物及應分攤公設部分百分之二五，共計二三．○三平方公尺即六．九七坪。系爭建物興建完成，實際進行分屋結算時，伊同意再補貼邱顯忠等三人地上層房屋七坪及陽台九．八九坪。訴外人黃泰山加入合建，兩造與黃泰山協議，由黃泰山補貼邱顯忠等三人二十坪。兩造合意邱顯忠等三人可分得坪數共計一六三．二八坪，並簽訂分屋確認書確認。伊已依約移轉系爭建物面積一五九．六一坪予邱顯忠等三人，差額三．六七坪部分，以一百十一萬二千元計算，由邱顯忠等三人換取一個車位，再加購一個車位，合建多分○．三九個車位，另因公寓大廈基金及代書費須找補，邱顯忠等三人於九十六年十一月六日支付伊七十萬元，兩造就系爭合建契約之權利義務關係已結算完畢。鑑定報告所採容積率及計算邱顯忠等三人分得車位數量，與系爭合建契約約定不符等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為駁回邱顯忠等三人備位請求鴻星公司給付五百七十二萬五千零八十元本息之訴，改判命鴻星公司如數給付，及駁回邱顯忠等三人其餘備位二百萬元本息之上訴及追加之訴（未繫屬本院者，不予贅述），係以：系爭土地為邱顯忠等三人共有，面積九十四平方公尺，應有部分各三分之一。邱顯忠等三人與東來公司於九十一年四月二十六日簽訂承諾書；兩造於同年五月一日簽訂合建契約，第三條（一）建物：1.地上層部分約定，以容積率百分之五六○為計算準則，邱顯忠等三人分得百分之六○，末尾以手寫記載：「壹樓分配面積壹拾捌點零陸坪，貳樓以上分配面積壹佰零壹點叁陸坪」。但該第三條最先即約定，兩造同意房屋分配，依現行法令規定計算邱顯忠等三人所提供土地可建樓地板面積為分配基準，上開手寫記載之後，亦載有：「實際坪數以地政機關核定為準」。系爭土地都市計畫分區屬第三種商業區，依兩造簽訂合建契約當時台北市土地使用分區管制規則第二十五條規定，容積率不得超過百分之五六○，但依九十一年版建築技術規則第二章第十四節、第六章、第九章規定，尚有得增加可建樓地板面積不計入容積樓地板面積部分，另每層陽台面積未超過該層樓地板面積百分之十部分亦得不計入該層容積。依證人邱顯清及受地主委託與鴻星公司談條件之證人許倫華之證言，可見簽約之地主大多不會計算系爭建物之樓地板面積，只認為應以依法令規定可以蓋出來的總面積為基準，按比例計算出應分得之地上層部分。通觀合建契約之主要目的及經濟價值，並斟酌契約訂立當時相關法令，兩造之真意非僅按系爭土地容積率百分之五六○計算，而係依當時法令，按邱顯忠等三人提供系爭土地所得興建之建物，計算其可分地上層部分之面積。系爭合建契約第三條（一）末尾手寫之坪數僅係例示。鴻星公司允諾邱顯忠等三人得依系爭承諾書之約定，就系爭建物地上層樓部分之分配比率為百分之六三．五，鴻星公司為百分之三六．五。新北市建築師公會依現行法令，參酌系爭建物建造執照基地綠化設施明細表，系爭建物總樓地板面積為一一二四一．七平方公尺，扣除停車獎勵面積七八三平方公尺、停車衍生不計入容積之樓地板面積一四
八四．二六平方公尺，以系爭土地面積與系爭建物使用面積為一○五九分之九四比例，按百分之六三．五計算，認邱顯忠等三人可分得地上層部分樓地板面積為五○五．八四平方公尺即一五○．○二坪，加計兩造於九十三年十月十六日簽訂協議書，鴻星公司承諾再補貼邱顯忠等三人七坪、二十坪，邱顯忠等三人可分得坪數共計一八○．○二坪。關於系爭建物地下層部分，依系爭合建契約第三條（一）2.之約定，邱顯忠等三人可分得平面車位一位、機械車位五．六一位。鴻星公司點交予邱顯忠等三人確認之坪數，含陽台、附屬建物及公共設施等為一五九．六一坪，加計鴻星公司補貼三．六七坪，尚短少一六．七四坪。系爭合建案於九十六年十一月六日由邱顯忠等三人支付鴻星公司七十萬元結案，可見系爭分屋確認書於同年十一月間前後簽訂。系爭建物於九十五年十一月間興建完成，邱顯忠等三人受分配之房屋於九十六年四月前即陸續移轉登記，其取得分配房屋所有權時，倘有受移轉坪數與權狀不符情事，當有所悉，乃遲至一○○年六月七日始以準備書狀撤銷受詐欺之系爭分屋確認書之意思表示，已罹於民法第九十三條所定一年除斥期間，不得撤銷。系爭合建契約第三條（三）約定，邱顯忠等三人實際分得房屋所有權之面積與同條
（一）約定分配之面積不符時，僅於誤差超過百分之一者，就該減少或超過部分之面積，按鴻星公司公開銷售價格九五折計算差額，於點交新屋時互相找補，該減少之一六．七四坪面積，誤差超過百分之一，以台灣大華不動產估價師聯合事務所估定鴻星公司公開銷售價格為每坪三十六萬元，按九五折計算，為五百七十二萬五千零八十元，又鴻星公司非分配足額房屋予上訴人，方為依債之本旨履約，鴻星公司縱未分配足額房屋予邱顯忠等三人，仍不構成債務不履行。邱顯忠等三人依民法第二百二十七條、第二百二十六條損害賠償請求權，追加備位之訴，請求鴻星公司給付差額，核屬無據。故邱顯忠等三人備位請求鴻星公司給付五百七十二萬五千零八十元，及自一○一年二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，超過部分，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
查原審先認：邱顯忠等三人為地主，不具備計算系爭建物樓地板面積之能力，應以依法令規定可以蓋出來的總面積為基準，按比例計算邱顯忠等三人應分得之地上層建物面積；繼謂：邱顯忠等三人於取得建物所有權時應即能發現坪數不足。前後判決理由非無矛盾之情形，進而認定邱顯忠等三人罹於一年時效，不得撤銷其受詐欺之系爭分屋確認書之意思表示，其依系爭分屋確認書確認簽收之坪數含陽台、附屬建物及公共設施為一五九．六一坪，即有可議。次查系爭合建契約於九十六年十一月六日，由邱顯忠等三人支付鴻星公司七十萬元結案，為原審認定之事實。鴻星公司則抗辯：兩造已確認邱顯忠等三人可分得坪數為一六三．二八坪等語，並提出分屋確認書記載邱顯忠應付金額為七十六萬六千七百九十六元，其電匯鴻星公司七十萬元為證據（見一審卷一三一頁）。果爾，兩造就系爭合建契約是否尚未結算完畢，邱顯忠等三人能否再以其尚有坪數未獲分配，請求鴻星公司補足差額，亦滋疑問。原審就鴻星公司上開抗辯，未敘明不足採之理由，遽命鴻星公司為給付，非無判決不備理由之違誤。又邱顯忠等三人上訴既有理由，追加之訴即無以維持。兩造上訴論旨，各自指摘原判決上開於其不利部分違背法令，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 四 月 九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 李 慧 兒法官 彭 昭 芬法官 吳 麗 惠法官 阮 富 枝本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 四 月 二十 日
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