最高法院民事判決 一○四年度台上字第七九六號上 訴 人 勇仲興業有限公司法定代理人 秦德勝訴訟代理人 邱奕澄律師被 上訴 人 陳榮宗上列當事人間請求房屋所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國一○三年五月二十一日台灣高等法院第二審更審判決（一○一年度上更㈠字第六四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十七年八月十一日與訴外人秦蘭妹、秦美龍、吳德志、羅萬章（下稱秦蘭妹等四人）簽訂租賃土地建屋契約書（下稱系爭租約），將改制前坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號（其後分割出三三一七之一地號）如原判決附表（下稱附表）所示編號一、二共計一一八○．一五平方公尺之土地（下稱系爭土地），出租與秦蘭妹等四人建築房屋，租期八年。嗣上訴人於同年九月十九日承受該四人之權利義務，並在土地上興建如附表所示編號三、四之房屋（下合稱系爭房屋）。系爭租約已於九十六年五月二十八日屆滿而終止，兩造並未合意續租；縱認系爭租約轉為不定期限租約，亦因上訴人違反系爭租約第五條負擔稅捐及第七條第一項每半年提送結算資料交伊存查之約定，伊依土地法第一百零三條第五款規定，於九十八年十二月二十日終止系爭租約。系爭租約既已屆滿或經伊合法終止，伊依系爭租約第二條、第十條約定，得請求上訴人交付並移轉編號三之房屋所有權，且上訴人仍使用編號一之土地，為無權占用，受有相當於租金之利益，伊依民法第一百七十九條規定，亦得請求返還等情。爰求為命上訴人㈠將編號三之房屋交付並移轉所有權與伊，㈡自九十八年十二月二十一日起至履行前開給付之日止，按年給付伊新台幣（下同）三十七萬七千零四十一元之判決。並於原審主張：編號四之房屋為上訴人於系爭租約期間所興建，伊亦得請求交付並移轉所有權，及請求返還上訴人占用編號二土地之利益等情。求為命上訴人將編號四之房屋交付並移轉所有權與伊，及自九十八年十二月二十一日起至履行前開給付之日止，按年給付伊四十一萬五千五百六十三元之判決。另就交屋及移轉房屋部分，追加依民法第七百六十七條第一項規定而為請求（未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人則以：系爭租約於九十六年五月二十八日租期屆滿後，伊繼續使用系爭土地，被上訴人未為反對之表示，應視為兩造以不定期限繼續租賃關係。又系爭租約第七條第一項雖約定伊負有每半年提送結算資料與被上訴人存查之義務，惟伊以交付存摺供查閱收支之方式代之，被上訴人從未異議，可見兩造已合意變更伊提送結算資料之方式。況伊就系爭房屋所營商場之業務，經股東大會決議由被上訴人執行，被上訴人未處理該商場之結算資料，多年後方以伊未曾提出結算資料違反約定為由，終止系爭租約，顯違誠信原則，自非合法。另系爭房屋為鐵皮屋，現已老舊不堪，位處偏遠巷弄，交通不便，應按系爭土地申報地價年息百分之二計算利益，始為允妥。再者，依系爭租約第十條約定，伊有三十日搬遷寬限期，被上訴人不得請求給付寬限期間之不當得利等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部予以廢棄，改判命如前開㈠、㈡聲明所示，並就其追加之訴部分，為其勝訴之判決，無非以：上訴人承租系爭土地後，於其上興建系爭房屋，並於八十八年五月二十八日完成所有權第一次登記為其所有，為兩造所不爭。依系爭租約第二條約定：「甲（即被上訴人）、乙（即上訴人）雙方同意租期自興建房屋完成並正式營業起至滿止，計八年期滿經雙方同意得重新訂定租約續租…」，可見雙方就租期係約定自興建地上建物完成之日起為期八年。然上開「期滿經雙方同意得重新訂定租約續租」等字，僅重申定期租約原有法律效果，並未具體明白表示期滿後不再續租，不能排除民法第四百五十一條規定之適用。又系爭租約於九十六年五月二十八日租期屆滿後，上訴人仍為系爭土地之使用收益，被上訴人未為不再續租之意思表示，依民法第四百五十一條規定，發生擬制以不定期限續租之效力。被上訴人主張系爭租約已於九十六年五月二十八日租期屆滿而終止，自無可採。至被上訴人主張上訴人自八十七年起違反系爭租約第五條負擔稅捐之約定云云，惟依證人即上訴人之會計秦蘭妹之證詞，並對照系爭土地之地價稅課稅明細表自八十八年起其上所列地址均為桃園縣中壢市○○○街○○○號，九十八年始變更為台北市○○區○○街○○○巷○○號二樓，可見八十八年至九十七年系爭土地之地價稅及房屋稅，係由上訴人之法定代理人秦德勝指示會計秦蘭妹繳納，迨九十八年因稅單寄送地址變更後始未繳納。被上訴人未證明其於九十八年十二月二十日終止系爭租約前曾催告上訴人繳納稅捐之事實，難謂上訴人自九十八年起未繳納稅捐有可歸責事由。被上訴人以上訴人違反負擔稅捐之約定為由，終止系爭租約，尚非合法。另被上訴人於九十八年十二月七日通知上訴人自九十六年五月二十九日租期屆滿起未曾提送結算資料，已違反系爭租約云云，上訴人於同年月十四日函覆：因公司虧損連連，秦蘭妹離職後未再聘會計作帳，僅偶以查閱存摺代替結算資料之提出等語，足認上訴人確未提送結算資料與被上訴人。上訴人雖抗辯兩造已合意以公司存摺收支供查閱方式代之云云，惟為被上訴人所否認，上訴人未能舉證其曾提出存摺與被上訴人之事實，所辯已非可信，縱於九十七年前有提供存摺與被上訴人閱覽，被上訴人不為異議，充其量僅得認被上訴人在此段期間消極未行使權利，不得謂兩造已合意變更系爭租約所定提送結算資料之方式；且系爭租約第七條第一項固未約定上訴人提送結算資料之具體方式，然觀察同條第二項「自正式開業後，甲方（即被上訴人）同意結算淨利歸乙方（即上訴人）先分配使用，抵償興建房屋投資費」、第三項「於乙方償還興建房屋投資費後之每期營運淨利，由甲、乙雙方對分」等約定，可知上訴人提送之結算資料，作為計算營運淨利及兩造獲利分配之依據。上訴人乃商場之實際經營者，無需被上訴人協力，即得自行製作並提出商場營利之結算資料，該資料應包含實際收支日期、項目、明細及相關單據在內，俾使被上訴人藉以掌握商場營運及財務狀況。至上訴人所指存摺之收支，僅有金錢進出紀錄，無從判斷資金用途及來源，不足使被上訴人掌握商場之獲利及淨利狀況，上訴人上開抗辯，自無足取。按租用建築房屋之基地，非因承租人違反租賃契約時，出租人不得收回，為土地法第一百零三條第五款所明定。被上訴人於催告上訴人提送結算資料，上訴人未為後，再於九十八年十二月十七日以上訴人違反提送結算資料之約定為由，自同年月二十日起終止系爭租約，應屬合法。再者，系爭租約第二條、第十條分別約定：「…如甲方（即被上訴人）不同意續租或乙方（即上訴人）未續租，乙方願放棄地上物所有權，並由甲方處置」、「租賃期滿或租賃關係終止三十日內，乙方應將房屋連同承租使用未建屋之土地騰空…」，雖未明定其負有將系爭房屋移轉登記與被上訴人之義務，但揆諸民法第七百五十八條規定，不動產物權依法律行為而喪失者，非經登記不生效力，是拋棄不動產之所有權，如未經依法登記，不生消滅其所有權之效果。上訴人允諾放棄系爭房屋之所有權，任由被上訴人處置，為使發生法律效力，自應將該等房屋之所有權移轉登記並交付與被上訴人，俾使其取得法律及事實上處分權能。被上訴人主張其依是項約定，得請求上訴人交付並移轉系爭房屋所有權云云，應為可採。系爭租約既已於九十八年十二月二十日終止，上訴人其後仍占用系爭土地，係無正當權源，其受有相當於租金之利益，致被上訴人受有無法使用收益之損害，與不當得利之要件相符。審酌上訴人承租土地建屋，為經營商場，非供自住，當地人車稀少，系爭房屋出租與第三人開設商店，租金所得不豐等情，認被上訴人主張按系爭土地申報地價之年息百分之八計算相當於租金之利益，應屬公允。按附表編號一、二所示土地九十九年度之申報地價依序為每平方公尺八千三百九十六元、八千三百
九十四．四元，上訴人占有該二土地面積分別為五六一．三四、
六一八．八一平方公尺，依年息百分之八計算被上訴人得請求上訴人自系爭租約終止翌日即九十八年十二月二十一日起，按年給付該二土地之不當得利為三十七萬七千零四十一元、四十一萬五千五百六十三元。綜上，被上訴人依系爭租約之約定及民法第一百七十九條規定，請求上訴人交付並移轉編號三、四之房屋所有權，及自九十八年十二月二十一日起就編號一、二之土地分別按年給付不當得利三十七萬七千零四十一元、四十一萬五千五百六十三元，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人於事實審抗辯：被上訴人為伊公司股東，對商場攤位之出租慘澹情形完全瞭解，且其實際處理商場經營事務，八十九年三月原擔任會計之秦蘭妹離職後，被上訴人不僅未再另聘會計處理帳務，更對伊公司不聞不問，在十年後以伊公司未提供結算資料為由，主張終止租約，有違誠信原則等語，並提出其上記載勇仲商場營運細節授權由陳榮宗（即被上訴人）執行處理等語之八十九年上訴人股東大會會議紀錄乙件為證（見一審卷第四一頁、四六頁背面，原審上字卷㈠第七九頁背面）。倘非虛妄，且該會議紀錄上所載之商場營運細節如係包含財務之結算，上訴人上開抗辯，是否毫無足取，非無研求之餘地。原審就此未詳加審酌，遽認被上訴人以上訴人未提供結算資料終止租約為合法，進而為上訴人不利之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 五 月 六 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻法官 魏 大 喨法官 林 恩 山法官 林 金 吾本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 五 月 十五 日
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