最高法院民事判決 一○四年度台上字第八七八號上 訴 人 林彥華訴訟代理人 蔡茂松律師
蔡心苑律師被 上訴 人 李榮輝訴訟代理人 劉孟錦律師上列當事人間返還土地事件，上訴人對於中華民國一○三年七月二十九日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第三二五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國八十二年九月十五日以新台幣（下同）二百七十二萬元向訴外人林肯開發建設股份有限公司（以下簡稱林肯公司）購買坐落於改制前台北縣○○鎮○○段○○○小段一○○之一，一○○之六，一○二之四，三四五之六地號土地上，建造執照為八二汐建字第0000號、編號第六區Ａ１棟第十三樓建物及該建物地下一層第八三號停車位（以下合稱系爭建物），並以三百三十二萬元向伊購買系爭建物坐落之土地（即同小段一○○之一地號土地權利範圍應有部分十萬分之五六三，下稱系爭土地），各訂有房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約（以下分別簡稱系爭建物買賣契約、系爭土地買賣契約，合稱系爭買賣契約），且系爭土地已於八十三年十月二十四日移轉登記為上訴人所有。詎上訴人未依系爭土地買賣契約約定繳款，亦不配合辦理銀行貸款，迭經催討仍未置理。伊先後於八十五年十二月六日、八十六年六月三十日以存證信函催告給付，屆期不履行即解除系爭土地買賣契約，上訴人收受該存證信函仍未履行，系爭土地買賣契約業經解除等情，爰依系爭土地買賣契約第三條、民法第二百五十九條第一款規定，求為命上訴人將系爭土地移轉登記予伊之判決。
上訴人則以：系爭建物與系爭土地之給付係不可分，被上訴人與林肯公司應對伊共同負物之瑕疵擔保責任及債務不履行之損害賠償責任。因系爭建物有以懸空花台充當室內坪數等情形，林肯公司未依債之本旨提出給付，不具備通常之價值及效用，伊於八十五年十二月二十三日以存證信函行使同時履行抗辯權，即阻卻買賣價金之給付遲延責任。況銀行因林肯大郡社區發生災害而不願意貸款，係非可歸責於伊之遲延給付，被上訴人不得解除系爭土地買賣契約。縱認伊有先為給付價金之義務，惟林肯公司之財產已明顯減少，難為對待給付，伊得向被上訴人及林肯公司行使不安抗辯權，拒絕給付價金。又被上訴人之回復原狀請求權已罹於時效，縱認系爭土地契約業經解除，被上訴人亦應返還伊已給付之買賣價金，伊得行使同時履行抗辯等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人於八十二年九月十五日分別向林肯公司、被上訴人購買系爭建物、系爭土地，系爭土地於八十三年十月二十四日移轉為上訴人所有，系爭建物於八十五年六月二十七日取得使用執照。被上訴人與林肯公司於同年十二月六日以存證信函催告上訴人繳納自備款及貸款，上訴人則於同年月二十三日以存證信函爭執坪數問題，而未辦理交屋過戶。被上訴人與林肯公司再於八十六年六月三十日以存證信函催告上訴人付款及預為解除契約之意思表示，上訴人於同年七月八日收受該存證信函，並於同年月十四日以存證信函向林肯公司法定代理人李宗賢主張停車位瑕疵等事實，為兩造所不爭執。而兩造於原審一○三年六月十二日準備程序，依民事訴訟法第四百六十三條準用同法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點為「系爭房地之買賣契約是否經被上訴人合法解除」，並以之為辯論範圍。查系爭土地買賣契約與系爭建物買賣契約，為彼此互相依存結合之聯立契約，其中一契約不成立、無效、撤銷或解除時，另一契約亦同其命運，非屬獨立之二份契約，故上訴人以系爭建物有瑕疵，合法行使同時履行抗辯權者，固阻卻房地買賣價金之給付遲延責任。惟依系爭買賣契約附件一所示之買賣價金交付時程約定，上訴人應於系爭建物領取使用執照之八十五年六月二十七日繳畢三百二十二萬元土地價款或配合辦理貸款，以貸款所得之金額直接撥交被上訴人抵充土地價款，此為系爭建物及附屬設施未交付前，上訴人應先為之給付義務。次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條定有明文。所謂他方當事人已為部分之給付，非僅指一部之給付而言，於瑕疵給付，亦有其適用。故他方當事人所為之給付，其瑕疵非重要，依其情形，如一方拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，亦不得拒絕自己之給付。上訴人自承未依上開約定期限給付價金，僅於八十五年十二月二十三日稱屋內使用面積較十二樓、十四樓多出約兩坪，然為懸在半空中、無利用價值之花台；另於八十六年七月十四日謂不辦理交屋之原因，係實際車位與買賣契約車位圖不符，而為同時履行抗辯。惟上訴人僅給付系爭土地價款一百三十二萬元，尚有二百萬元未給付，但被上訴人已完成系爭土地移轉與交付之義務；系爭建物總價二百七十二萬元，尚有二百二十七萬元未給付。縱林肯公司就履行上開兩坪使用面積及交付車位之約定，與契約所定不完全相符，上訴人亦僅能就該使用面積及車位部分之對價為同時履行抗辯，而不能就系爭房地價金全部為主張，是上訴人拒絕給付系爭房地價金，有違誠信。另因林肯大郡社區發生災害致無法取得銀行貸款或林肯公司未設置俱樂部、電影院、保齡球館及地質等節，乃被上訴人解除系爭契約後所發生之事實，不可為同時履行或不安抗辯。再被上訴人及林肯公司曾指定上訴人前往與林肯公司等配合之金融機關辦理貸款手續，上訴人並未回應，是其抗辯遲延給付價金之原因，非可歸責於伊云云，亦非可採。復依系爭土地買賣契約第三條第四項約定，如逾期付款達十日以上，經被上訴人催告，上訴人仍不履行時視為違約，被上訴人得片面逕行解除契約。被上訴人催告後於八十六年七月十八日解除系爭土地買賣契約，且被上訴人於一○一年五月十一日起訴，其回復原狀請求權未逾十五年時效。從而，被上訴人依系爭土地買賣契約第三條第四款、民法第二百五十九條第一款規定，請求上訴人為系爭土地所有權移轉登記，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，此觀民法第二百五十九條本文規定即明。此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。此際，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（參看本院四十四年台上字第七○二號及三十九年台上字第九○二號判例）。次按民事訴訟法第二百六十八條之一第二項、第二百七十條之一第一項第三款及第二項規定之協議簡化爭點，乃當事人就其得處分之爭點事項，於訴訟中為限縮或排除之合意；依同法第二百七十條之一第三項本文規定，該協議固有拘束當事人之效力，然該協議內容須具體、明確，俾當事人得於斟酌實體利益及程序利益後，妥適決定是否成立協議。依同法第四百六十三條規定，上開規定於第二審程序準用之。查上訴人於原審之上訴狀載明：縱認系爭買賣契約業經被上訴人解除，被上訴人亦應返還伊已給付之買賣價金，伊得行使同時履行抗辯等語（見原審卷一二頁背面至一三頁，下稱系爭抗辯）。嗣於原審一○三年六月十二日準備程序時，上訴人就受命法官闡明：「上訴聲明如果要請求同時履行抗辯是否應該寫清楚」，回應：「再具狀更正」。至上開準備程序期日筆錄固有「法官：提示第一審判決書第六頁所示兩造不爭執事項，有何意見？兩造：經兩造協議簡化爭點同意僅就二造的爭執事項為辯論」之記載，然系爭抗辯是否業經兩造為限縮或排除之合意，觀諸該筆錄前後文義，已非具體明確，且其後上訴人迭於原審言詞辯論程序及言詞辯論意旨狀為系爭抗辯（見原審卷六一頁、六七頁至六八頁），似難謂上訴人已限縮爭執事項，而不為系爭抗辯。原審就系爭抗辯未予調查審認，依上說明，即有可議。又命為對待給付之判決，係將本案給付附加對待給付之條件，故本案給付與對待給付具有不可分之關係。上訴人之系爭抗辯是否可採，既待調查審認，其本案給付部分自應併予廢棄。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 五 月 十四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文法官 陳 光 秀法官 林 金 吾法官 鍾 任 賜本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 五 月 二十二 日
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