最高法院民事判決 一○四年度台上字第八二號上 訴 人 鄭武岳
鄭林却鄭武尚鄭武東鄭武釗鄭惠嘉兼 共 同訴訟代理人 鄭惠蓉（具律師資格）被 上訴 人 黃振富訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國一○三年三月十二日台灣高等法院第二審更審判決（一○一年度重上更㈠字第四五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊承租上訴人共有坐落新竹縣竹北市○○段
八九、九九、一○○、二二四、二二八、二二九地號耕地，雙方簽有台灣省新竹縣竹北市私有耕地聯興字第八六○二號租約（下稱系爭租約）。民國九十五年間訴外人偉邑開發公司於新竹縣竹北市○○段自辦市地重劃，系爭耕地均劃入重劃區範圍，該市地重劃完成後，上訴人獲配新竹縣竹北市○○段0000000地號土地（下稱系爭九○九、九一八地號土地），並於九十六年十月一日辦理土地所有權登記完竣。惟系爭九○九、九一八地號土地均無法耕種水稻，已無法達到原租賃目的，伊表示終止系爭租約暨請求上訴人依法給付補償費，為其所拒，經向新竹縣竹北市公所（下稱竹北市公所）租佃委員會、新竹縣政府租佃委員會申請調解、調處，均因上訴人不同意，致調解、調處不成立。爰依耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款、平均地權條例第六十三條第一項、第二項、平均地權條例施行細則第九十條、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第三十七條、土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第三十七條、市地重劃實施辦法第四十六條第二項規定，求為命上訴人各給付補償費新台幣（下同）二百二十五萬五千三百八十二元本息之判決（請求確認兩造租賃關係不存在部分，已經第一審判決被上訴人勝訴確定）。
上訴人則以：伊原共有上開六筆耕地及新竹縣竹北市○○段○○○號耕地，面積合計九四八九．八七平方公尺，由訴外人黃肇禧及被上訴人分租耕種。上開七筆土地均納入重劃範圍，重劃後獲分配減縮為四七四四．九五平方公尺，且重劃前後土地每平方公尺之公告現值均為六千五百元，伊並未因市地重劃獲得任何利益。黃肇禧在重劃後土地仍繼續耕種，並申請續訂租約登記在案。伊與被上訴人間之系爭租約既無限制僅能種植水稻，且被上訴人承租之土地亦非不能種植其他農作物，故該土地並未因重劃而不能達到原租賃目的。耕地三七五減租條例第十七條第二項規定，只限出租人依據該條第一項第五款規定終止租約時，承租人始得請求給付補償金。被上訴人自行終止系爭租約，依平均地權條例第六十三條第二項、市地重劃實施辦法第四十六條、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第三十七條、土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第三十七條規定請求補償費，均屬無據。縱認其得請求給付補償費，亦應按重劃後面積比例計算方屬合理等語，資為抗辯。
原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：兩造簽有系爭租約，被上訴人承租之耕地經自辦市地重劃後，上訴人獲配系爭九○九、九一八地號土地，且已辦妥土地所有權登記之事實，為兩造所不爭。系爭九○九、九一八地號土地經新竹縣政府重劃單位會同出、承租人實地會勘結果認為，九一八地號內有部分建物，且以礫石居多；九○九地號因不直接面臨給水及排水路，均不適宜耕作水稻，且據新竹農田水利會函覆該地周圍已無灌排圳路可提供使用，參以系爭九○九、九一八地號土地編列為都市計畫乙種工業區土地，已非屬農業發展條例所稱之農業用地；亦非可設置養殖及漁牧等農業設施行為，可認系爭九○九、九一八地號土地於自辦市地重劃後已不能達到原租賃之目的。又被上訴人依民法第四百三十五條第二項規定，以第一審法院九十九年十一月二十二日言詞辯論筆錄之送達為終止租約之意思表示，經認定已合法終止系爭租約，而判決確認兩造間就系爭九○九、九一八地號土地上之耕地三七五租賃關係不存在確定在案，且竹北市公所亦依該確定判決為終止租約登記。按「自辦市地重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地者，重劃後依下列方式處理：一、重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例第六十三條第二項第一款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。二、……」獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法（下稱系爭辦法）第三十七條第一項定有明文。本件係自辦市地重劃，自辦市地重劃會曾於系爭土地分配結果公告確定後二個月內，先後二次邀集租約雙方當事人協調不成立，為兩造所不爭執。而協調不成者，依上開辦法第三十七條第一項第一款規定，僅規範自辦市地重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理「租約標示變更」登記。至於因市地重劃後而獲分配之土地已不能達原租賃目的（甚至經終止租約登記，而兩造仍協調不成時），應否給付補償費，並無規定。揆諸系爭辦法第三十七條規定之立法理由：「重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地，重劃後處理方式，平均地權條例第六十三條及第六十三條之一暨其施行細則第八十九條、第九十條雖已有規定，惟其自辦主體均為政府機關。但自辦市地重劃之辦理主體係自辦市地重劃會，重劃後之租約處理，宜由重劃會協調處理，並將處理結果函知主管機關辦理註銷租約或標示變更登記。」，可知上開規定之立法目的，乃因自辦市地重劃之辦理主體係自辦市地重劃會，而有前述「協調」之特別規定。惟於協調不成，遇有土地因重劃致不能達原租賃目的，原租賃關係已不存在，無法辦理「租約標示變更」登記時，已非系爭辦法規定：逕為辦理「租約標示變更」登記所能規範。再參諸系爭辦法係依平均地權條例第五十八條第二項規定所頒定，而平均地權條例第六十三條第
一、二項就出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的之情形，有政府逕為註銷登記及承租人得向出租人請求補償費之規範，是依系爭辦法第三十七條規範之目的，就協調不成時，於上述情形，原應設有限制規定，然未為任何之規定，核屬法律漏洞類型之「隱藏漏洞」。填補之道，應將上開有關協調不成規定之適用範圍，依法律規範意旨於上述情形予以限縮。準此，應於系爭辦法第三十七條第一項第一款後段：「協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。」之後，增列：「但因重劃致不能達到原租賃目的者，不在此限。」之目的性限縮解釋，始符立法旨趣。綜上所述，承租人得依系爭辦法第三十七條第一項第一款前段向出租人請求補償費之規定，於本件情形亦有適用。從而被上訴人按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一，請求上訴人計付補償費各為二百二十五萬五千三百八十二元，核屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按自辦市地重劃與公辦市地重劃之法源依據不同，後者係基於平均地權條例第五十六條，前者係基於同條例第五十八條。獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法係依平均地權條例授權中央主管機關頒定者，依該條例第五十八條第二項規定其授權範圍為重劃會組織、職權、重劃業務、獎勵措施等事項，有關租賃契約之私權事項原不在其列。自辦重劃會行使職權邀集耕地租約雙方當事人協調，協調同意終止租約者，自辦重劃會函知主管機關轉請有關機關辦理註銷租約，乃基於租約雙方當事人合意使然，此與公辦土地重劃政府依平均地權條例第六十三條第一項規定得行使公權力逕為註銷租約登記，經註銷耕地租約者，如承租人依同條第二項第一款規定向出租人請求補償發生爭議時，得申請直轄市或縣（市）主管機關協調，協調不成，由承租人向法院訴請出租人給付者迥異。是若經自辦重劃會協調不成雙方未合意終止租約者，其租賃契約當然繼續。而在耕地租賃雙方經自辦重劃會協調不成時，出租人應否給付補償費，事涉租賃契約之雙方當事人權利義務變動事項，既非土地重劃業務當然範圍，本不屬中央主管機關被授權立法之範疇，自無隱藏性之法律漏洞可言。況自辦重劃會並未被賦予平均地權條例施行細則第八十九條第一項第二款所定就「不能達原租賃目的」之認定權限。原審認系爭辦法第三十七條第一項第一款規定「若協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。」之後，應增列：「但因重劃致不能達到原租賃目的者，不在此限。」之但書，進而為不利於上訴人之判斷，自有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 一 月 十六 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 麗 女
法官 王 仁 貴法官 謝 碧 莉法官 詹 文 馨法官 吳 謀 焰本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 一 月 二十七 日
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