最高法院民事判決 一○四年度台上字第九八四號上 訴 人 郭明隆即新泰綜合醫院
傅輝東共 同訴訟代理人 郭明怡律師
董德泰律師甯維翰律師被 上訴 人 賴武雄
張華容共 同訴訟代理人 王聰明律師
毛國樑律師上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國一○三年十二月十六日台灣高等法院第二審判決（一○三年度重上字第五○九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人請求確認違約金及連帶保證債權每月新台幣四百萬元部分不存在及對命其按月連帶給付新台幣四百萬元本息之上訴暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人郭明隆即新泰綜合醫院之其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴人郭明隆即新泰綜合醫院其他上訴部分，由其負擔。
理 由本件上訴人主張：兩造於民國九十七年十二月二十四日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人以每月新台幣（下同）三百零五萬元（未含稅）將第一審判決附表所示建物（下稱系爭建物），出租予上訴人郭明隆即新泰綜合醫院（下稱郭明隆）使用，期限自九十八年一月八日起至一○三年一月七日止，租期屆滿時，如出租人仍欲出租時，承租人有按同一條件優先承租之權，上訴人傅輝東則為郭明隆之連帶保證人。詎被上訴人為調漲租金，竟於一○二年十二月間寄發存證信函表示，如未於同年月二十日前另訂新約，渠等將收回房屋，並請求違約金，惟郭明隆已於同年月三十一日向被上訴人行使系爭租約第三條第三項約定之優先承租權，其與被上訴人間即成立不定期租賃關係，自無違約不搬遷之情事，被上訴人不得對伊等主張違約金債權等情。爰求為確認郭明隆與被上訴人間對於系爭建物之租賃關係存在；被上訴人對郭明隆之違約金及對傅輝東之連帶保證債權每月四百萬元部分不存在之判決（未繫屬本院部分不予論述）。就反訴部分則以：伊等並未違約，被上訴人無違約金請求權可言，縱得請求，其違約金亦屬過高等語，資為抗辯。
被上訴人則以：系爭租約屬定期租約，伊等於期限屆滿前已表示不再續租，故自租期屆滿之翌日即一○三年一月八日起，與郭明隆間即無租賃關係存在。又伊等無意將系爭建物出租他人，郭明隆自無優先承租權，且伊等係依約行使權利，並非權利濫用等語，資為抗辯。復以：依系爭租約第六條第二項約定，郭明隆於租期屆滿後不交還系爭建物，應與傅輝東按月連帶給付違約金四百萬元等情，反訴求為命上訴人自一○三年一月八日起至騰空遷讓房屋之日止，連帶按月給付四百萬元，並各自次月八日起加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
原審以：兩造於九十七年十二月二十四日續訂系爭租約，租期自九十八年一月八日起至一○三年一月七日止。系爭租約第三條第三項約定：租期屆滿時，被上訴人仍欲出租時，郭明隆有按同一條件優先承租之權，係指在出租人繼續出租而第三人欲承租時，郭明隆有優先以同一條件承租之權利，倘被上訴人於租約期滿後並無出租系爭建物之情形，郭明隆則無優先承租權。系爭租約第四條第三項明定：租賃期滿，除經甲方（按即被上訴人）同意另訂契約外，租賃關係消滅。被上訴人已於租約期滿前發函告知郭明隆不再續約，復無將系爭建物出租予第三人之情形，則雙方就系爭建物之租賃關係於租期屆滿時消滅，郭明隆無單方主張續租之權利。至系爭租約第四條第一項約定乃限制承租人使用租賃物之用途，上訴人據為主張，被上訴人倘非為自行經營醫院而收回房屋時，郭明隆即有優先承租權，且業已行使而與被上訴人成立不定期租賃關係云云，為不可採。再兩造自九十二年間訂立租約以來，即以三年或五年為期，郭明隆於訂約時已考量租賃期限及到期須搬遷醫院，而系爭建物之租金自九十五年迄一○二年底未調整，難認被上訴人於系爭租約期滿後欲調高租金，係以損害他人為目的，而有權利濫用之情事。從而，郭明隆請求確認其與被上訴人間對於系爭建物之租賃關係存在，應屬無據。次查，依系爭租約第六條第二項約定：郭明隆租賃期滿不交還房屋，自租賃期滿之翌日起，應支付違約金，其金額為期滿前租金之貳倍。該約定之違約金顯然過高，參酌郭明隆承租系爭建物係經營醫院，及被上訴人自承到期後有條件讓郭明隆找地點搬遷，期間租金四百萬元，暨被上訴人賴武雄曾在系爭建物經營醫院，被上訴人張華容具有醫師資格等情狀，認本件違約金以每月四百萬元為相當。又傅輝東為郭明隆之連帶保證人，因此上訴人請求確認被上訴人對郭明隆之違約金及對傅輝東之連帶保證債權每月四百萬元部分不存在，尚屬無據，不應准許；被上訴人反訴請求上訴人自一○三年一月八日起至騰空遷讓系爭建物之日止，連帶按月給付四百萬元，及各自次月八日起加計法定遲延利息，則屬有據，應予准許等詞，為心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊或防禦方法及舉證，或無調查必要，或與判決結果無礙，毋庸逐一論駁，因而維持第一審所為此部分上訴人敗訴之判決，駁回其該部分上訴。關於廢棄發回（即原審駁回上訴人請求確認違約金及連帶保證債權每月四百萬元部分不存在及對命其按月連帶給付四百萬元本息之上訴）部分：
按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定酌減至相當之數額。而違約金有屬於損害賠償約定之性質者，有屬於懲罰性質者，效力各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。準此，約定違約金額是否過高，前者係以債權人所受之損害為主要依據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之。查系爭契約第六條約定：違約處罰㈡郭明隆於租賃期滿不交還房屋，自租賃期滿之翌日起，應支付違約金，其金額為期滿前租金之貳倍（一審卷第三○頁），而上訴人對此項約定於事實審既一再主張：該條項約定之違約金為損害賠償預定性質，被上訴人請求之金額與其實際所受損害相去甚遠，實屬過高等語（同上卷民事準備四狀第一○至一一頁、原審卷第
二八、一六三至一六五頁、第二五三頁背面至二五四頁），並聲請鑑定系爭建物供作醫院及非醫院使用之合理市場行情（原審卷第二二九頁），則依前開說明，即與違約金酌減數額之判斷攸關。乃原審未遑細究該違約金之性質為何，遽以被上訴人同意郭明隆於搬遷期間以四百萬元計算租金，認酌減為每月四百萬元為適當，進而為上訴人不利之判斷，自有未合。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回上訴（即原審駁回郭明隆請求確認租賃關係存在之上訴）部分：
原審本其採證、認事及契約解釋暨適用法律之職權行使，依調查所得之證據資料，以上述理由，認郭明隆與被上訴人就系爭建物已無租賃關係存在，經核於法並無違背。又郭明隆第三審上訴理由狀所附原審一○三年十一月十八日言詞辯論筆錄影本，係法院書記官更正筆錄記載前之筆錄影本，郭明隆以該更正前之筆錄內容，指摘原審法院組織不合法，亦有誤會。至郭明隆對該更正所提抗告，則經本院以一○四年度台抗字第四二一號裁定予以駁回。上訴論旨，指摘此部分之原判決不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件傅輝東之上訴為有理由；郭明隆之上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 五 月 二十九 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 麗 女
法官 王 仁 貴法官 吳 謀 焰法官 謝 碧 莉法官 詹 文 馨本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○四 年 六 月 九 日
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