最高法院民事判決 一○五年度台上字第一六○七號上 訴 人 祭祀公業廖六合即廖六合公業法定代理人 廖山雨訴訟代理人 李建賢律師被 上訴 人 廖國鎮訴訟代理人 羅宗賢律師
王有民律師上列當事人間請求確認優先購買權等事件，上訴人對於中華民國一○五年一月五日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○四年度重上字第一六三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊為上訴人之派下員，上訴人於民國一○二年五月二十六日上午召開派下員大會，討論出售名下坐落台中市○○區○○段○○○○號、建、面積二○五八．六三平方公尺土地（下稱系爭土地）事宜，共有派下員一四五人出席，先決議同意上開土地以每坪新台幣（下同）十九萬元出售，其後再由過半數之派下員（包含訴外人廖秋煌）出具授權處分同意書及附具印鑑證明，表示同意出售及授權上訴人之管理人廖山雨辦理土地買賣簽約及所有權移轉登記等事宜。上訴人於當日下午即與訴外人徐漢龍簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以每坪十九萬元、總價款一億一千八百三十一萬九千七百元，將系爭土地售與徐漢龍。伊得悉後，即於一○二年六月六日、十三日及同年八月十三日分別以函文向上訴人表示願以同一價格條件優先購買，並催告上訴人儘速協商及履行買賣契約事宜，詎上訴人竟於一○二年十一月九日表示僅願出售系爭土地之應有部分十萬分之二七○二七予伊，其餘應有部分則售與不具優先購買權之廖秋煌。嗣兩造於同年十一月十八日前往訴外人蔡玉琴代書處協商，伊當場向上訴人之管理人廖山雨等人表示購買系爭土地全部之意思，且出示金額一千一百八十三萬二千元之銀行支票作為支付簽約款之用，仍遭上訴人拒絕等情。爰依土地法第三十四條之一第五項、第四項規定及兩造於伊行使優先承購權所成立買賣契約之約定，求為確認伊對上訴人於一○二年五月二十六日與訴外人徐漢龍所簽訂系爭土地買賣契約，有優先承購權存在；及命上訴人就系爭土地依前項買賣契約同樣條件與伊簽訂書面買賣契約，並於伊給付一億一千八百三十一萬九千七百元之同時，將系爭土地移轉登記予伊或伊指定之第三人之判決。
上訴人則以：伊於一○二年五月二十六日召開派下員大會，當時出席者全數同意出售，被上訴人出席且未表示反對出售，即係默示同意出售，自無優先承購權。至於伊向派下員收取授權處分同意書，目的僅在證明確有達到法定多數共有人同意處分系爭土地之事實，並非剝奪出具同意書派下員之優先承購權，且除被上訴人外，尚有共有人廖秋煌表明優先承購，彼等就系爭土地均享有優先承購之權利。伊再據嗣後臨時會之決議，認定兩人按其房分之比率計算優先承買之範圍，並於一○二年十一月九日通知被上訴人與廖秋煌於七日內簽約、付款。然僅廖秋煌遵期與伊完成簽約、付款，顯然被上訴人已放棄優先承購權，其請求確認就系爭土地之優先承購權存在，已無即受判決之法律上利益。況派下員大會於一○二年五月二十六日召開，被上訴人於同年六月六日表示願以同樣條件購買，已逾十日期限，仍喪失優先承購權。再伊於同年八月六日通知共有人表示優先購買，應依應有部分比例計算，被上訴人主張對系爭土地所有權全部有優先承購權存在，並非同一條件，亦無優先承購權；遑論伊與徐漢龍已於一○二年八月三十日合意解除契約等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第三十四條之一第四項定有明文。是項規定，依同法條第五項於公同共有準用之。此即共有人之優先承購權，其法律性質為債權效力之法定形成權，不容許當事人任意予以限制或剝奪，其行使之主體須為出賣應有部分之共有人以外之其他共有人，並於權利人向出賣應有部分之共有人，為以同一價格共同或單獨優先承購之意思表示時，即發生效力，而形成以義務人與第三人同樣條件為內容之買賣契約，毋須義務人承諾。上訴人尚未成立祭祀公業法人或財團法人，其財產仍為派下員全體公同共有，於依土地法第三十四條之一第一項出賣其財產時，未同意出售之派下員，自得行使優先承購權。被上訴人為上訴人之派下員，並於上訴人尚未為是否優先承購之通知以前，即於一○二年六月六日及同年月十三日通知上訴人願意以同一價格條件優先承購系爭土地，在接獲上訴人一○二年八月六日通知後，亦於同年八月十三日再次向上訴人表示願意優先承購系爭土地，有各該存證信函可稽。又依上訴人於一○二年五月二十六日上午所召開派下員大會該會議紀錄，僅記載過半數同意通過，並未區分同意者與不同意者，即不能謂出席者全數均表示同意。依證人即代書蔡玉琴、胡光志及派下員廖能傑、廖清貴、廖焜南、廖坤地、廖明瑞、廖文源所為證述，足認被上訴人僅未表示反對之意見，其出具者僅為農地部分之授權處分同意書，不包括系爭土地（建地）之同意書在內，由其舉動或其他特別情事，依社會觀念尚無從間接推知其有同意出售系爭土地之效果意思。上訴人謂被上訴人為默示同意出售，非單純沈默，已無優先承購權，尚非可採。而訴外人廖秋煌於上揭派下員大會時出具授權處分同意書，為兩造不爭之事實，依該同意書之記載，可知廖秋煌同意出售系爭土地，並且授權管理人廖山雨與購買者簽約及收受價金、申辦所有權移轉登記等一切代理事宜，其為同意出售系爭土地之派下員，甚為顯然，自無優先承購權。上訴人縱然於一○二年十一月九日後與之完成簽約及付款，亦不因而使廖秋煌取得優先承購權。而上訴人通知被上訴人僅能在應有部分十萬分之二七○二七範圍優先承購系爭土地，因於法不合，被上訴人予以拒絕，亦不因此喪失優先承購權。另部分共有人與第三人間就出賣其土地應有部分或共有土地之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，雙方合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人行使其優先承購之形成權之後，對於他共有人之優先承購權自不生影響。本件上訴人與徐漢龍所簽訂之系爭買賣契約，並非無效，為其不爭執，其在被上訴人行使優先承購權之後，再於一○二年八月三十日，以有派下員主張優先承買權為由，與徐漢龍合意解除系爭買賣契約，對於被上訴人行使優先承購權之效力，及所形成其與上訴人就系爭土地成立之買賣契約，自不生影響。而於被上訴人合法行使優先承購權後，因無其他共有人合法優先承購，在兩造間即形成以與系爭買賣契約同樣條件為內容之買賣契約，不待上訴人之承諾。從而，被上訴人依土地法第三十四條之一第五項、第四項規定及本於伊行使優先承購權後於兩造間所成立買賣契約之約定，請求確認其對於系爭土地有與系爭買賣契約同一條件之優先承購權存在，及請求上訴人補訂書面買賣契約，暨於伊給付全部價金一億一千八百三十一萬九千七百元之同時，將系爭土地移轉登記予伊或伊指定之第三人，為有理由，應予准許，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。
按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。本院著有二十九年度上字第七六二號判例可供參考。被上訴人固出席系爭派下員大會，依該派下員會議紀錄及上揭證人之證述，均無從認被上訴人有何舉動得認其曾同意出賣系爭土地，其又未出具授權處分同意書，自不因其於系爭會議中單純沈默，即認其係同意出賣系爭土地之共有人，而喪失優先承購權，原審因而認被上訴人已合法行使優先承購權，兩造已成立與系爭買賣契約同樣條件為內容之買賣契約，核無違背法令可言。上訴論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 九 月 二十二 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 李 寶 堂法官 鍾 任 賜法官 蘇 芹 英法官 袁 靜 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○五 年 十 月 三 日
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