最高法院民事判決 一○五年度台上字第一六九號上 訴 人 鍾楊勤英訴訟代理人 陳 俊 傑律師被 上訴 人 張 享 珅上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國一○三年七月九日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（一○二年度重上更㈠字第三六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人主張：伊因所經營之德康建設股份有限公司（下稱德康公司）欲於苗栗縣苗栗市○○段○○○○號等六筆土地上興建住宅（下稱系爭建案），乃於民國九十三年八月二十八日以總價新台幣（下同）八百六十二萬元（下稱系爭價金）向上訴人購買其所有同段四○八地號土地中之八百六十二坪（下稱系爭土地），用以辦理水土保持。伊已付清價金，上訴人雖亦依約分割出同段新增四○八之一至四○八之一六等地號土地，並移轉登記予伊所指定之張惠雯所有，惟未依兩造所立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第七條約定塗銷上開土地之抵押權登記，致其中四○八之一地號土地經抵押債權人聲請法院查封，於九十五年三月間由訴外人江善苗拍定取得。上訴人未履行權利瑕疵擔保義務，伊已於一○三年三月十一日依民法第三百五十三條、第二百五十六條規定解除契約，並得依系爭契約第十條約定，請求上訴人退還已收價金及賠償同額損害金等情。求為命上訴人給付一千二百六十二萬元，及其中八百六十二萬元自一○三年三月十二日起，其餘自九十九年九月十七日起，均至清償日止，加計法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開金額範圍之請求，已受敗訴判決確定）。
上訴人則以：伊出售系爭土地後，復與德康公司（登記負責人為張惠雯、實際負責人為被上訴人）於九十四年三月二十五日簽訂投資協議書（下稱系爭投資協議書），交付六百萬元及由被上訴人領回其支付之系爭買賣價金支票四百三十二萬元，充為伊投資系爭建案之投資款，被上訴人則保證伊有一千五百萬元的投資回饋利潤，而給付面額各五百萬元之支票三紙。惟上開三紙支票屆期未獲兌現，依新債清償之規定，被上訴人給付系爭買賣價金義務仍未消滅，伊自無違約可言。且依系爭契約附註㈡記載，伊於系爭建案取得使用執照時一週內始須塗銷抵押權，該停止條件尚未成就，伊自無違反系爭契約第七條約定可言。又伊已依約履行移轉系爭土地所有權登記義務，被上訴人不清償土地上之抵押債務，反與江善苗約定由其於拍賣程序中承受取得四○八之一地號土地所有權，係以不正方法促使系爭契約違約金條件成就，應視為條件不成就。況系爭契約第十條後段係屬保留解除權之約定，被上訴人不得依該約定為本件請求等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部予以廢棄，改判如其上述聲明，並駁回被上訴人其餘上訴，係以：被上訴人已依系爭契約約定，分別支付九十萬元、一百七十萬元、一百七十萬元之三期買賣價金予上訴人；另交付以訴外人德恩營造有限公司名義所簽發面額二百六十萬元及一百七十二萬元之支票二紙，用以支付第四期款及尾款。嗣上訴人於九十四年三月二十五日與德康公司簽立系爭投資協議，約定「一、甲方（即德康公司）同意予乙方（即上訴人）投資所興建之〝雲鼎〞豪宅案壹仟萬元。……
三、完工銷售結案後甲方應給付乙方新台幣壹仟伍佰萬元整作為回饋。……」，被上訴人並同時交付面額各五百萬元支票三紙與上訴人作為回饋金；上訴人則將一千萬元投資款扣除系爭買賣價金餘款（即第四期款及尾款）四百三十二萬元後，另行匯付六百萬元予被上訴人，以為投資款之給付，足認被上訴人應給付四百三十二萬元買賣價金債務，於系爭協議簽立時即已因合意轉為上訴人投資款而給付完畢，其依系爭協議給付回饋金支票一千五百萬元支票，與民法第三百二十條之新債清償有間。上訴人抗辯被上訴人就該一千五百萬元投資報酬尚未履行，其所負給付四百三十二萬元價金義務仍未消滅云云，尚非足取。又系爭契約第十條前段約定，係就買受人違約時，約定出賣人得解除契約，並沒收買受人已付價款抵作違約金；準此，該條後段約定：「如乙方（指上訴人）不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數返還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方，本約方得解除，各無異議」，應係指出賣人違約時，買受人得行使解除權，請求回復原狀及違約金，始符系爭契約之真意及公平誠信原則。參以該條約定之重點在契約違反之相對人權利行使與違約金約定，非著重於解除權保留之主體與行使方法，益應解釋該條後段為上訴人違約，被上訴人行使解除權時，上訴人應負返還價金及違約金之約定。查上訴人雖已將系爭土地移轉登記與被上訴人指定之登記名義人所有，然其未依約塗銷其上之抵押權，致其中四○八之一地號土地遭抵押權人聲請法院拍賣，由江善苗承受債權後取得該土地所有權，自屬違反民法第三百四十九條關於出賣人應負權利瑕疵擔保責任之規定。且上開四○八之一地號土地係因上訴人未按期付息予抵押債權人，致遭法院拍賣，被上訴人為確保系爭建案之興建，採取尋求由投資人代表江善苗向抵押權人受讓債權及抵押權方式，尚難認係以不正當方法促使條件成就。被上訴人已於一○三年三月十一日以上訴理由補充二狀之送達為解除系爭契約之意思表示，其再依該契約第十條後段約定，請求上訴人退還價金及給付違約金，即非無據。經核上開賣方違約時應按所收價款給付同額損害金之約定，應屬損害賠償預定性質。審酌上訴人已履行系爭土地移轉登記義務，被上訴人利用系爭土地取得鄰地建案之建築執照、雜項執照等，後因資金不足及投資人黃裕豪不願配合致無法繼續興建，及其為塗銷四○八之二至四○八之一六地號土地之抵押權登記，而受有另支付四百萬元予抵押權人之損害等情，認前述約定之違約金尚嫌過高，應酌減為四百萬元。從而，被上訴人依系爭契約第十條約定，請求上訴人給付一千二百六十二萬元及其中價款八百六十二萬元部分，自解約翌日即一○三年三月十二日起，其餘四百萬元損害金，自支付命令送達時即九十九年九月十七日起，加計法定遲延利息，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬保留解除權之代價，兩者性質迥異。系爭契約第十條約定「本約簽訂後，倘甲方（即被上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方（即上訴人）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數返還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方，本約方得解除，各無異議」等語，依其文義，前段似為違約金之約定，後段載明上訴人不賣或不照約履行時，得將已收價款返還及賠償同額款項與被上訴人後解除契約，則屬保留契約解除權之約定。果爾，必須上訴人依該後段約定解除契約，被上訴人始得據以請求上訴人返還價金及賠償同額損害金。本院前次發回意旨，就該事項已予指明，原審仍謂被上訴人於解約後，得依上開約定後段請求退還價金及違約金，不無可議。上訴意旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 一 月 二十七 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻法官 林 恩 山法官 陳 駿 璧法官 吳 惠 郁本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○五 年 二 月 四 日
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