最高法院民事判決 一○五年度台上字第一一六八號上 訴 人 羅秉坤訴訟代理人 李永然律師
黃斐旻律師張柏涵律師被 上訴 人 華震精機有限公司法定代理人 翁玉秀上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國一○三年八月十九日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第三七七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○號、面積三○一九平方公尺之土地（下稱系爭土地）原為訴外人羅文科所有，羅文科於系爭土地上興建門牌號○○○區○○街○○○巷○○號，未辦理保存登記之鐵皮倉儲廠房（下稱系爭廠房），嗣羅文科將系爭廠房讓與訴外人紘映實業有限公司（下稱紘映公司）。伊於民國九十四年四月五日委由訴外人翔安工程有限公司將舊廠房拆遷移入系爭廠房，並出資擴建廠房，為擴建廠房之所有權人，復自同年五月向紘映公司承租系爭廠房，而後於同年六月十五日以新台幣（下同）七百萬零六百元，向紘映公司及羅文科購買系爭廠房，並簽立買賣合約書（下稱系爭買賣合約書），成為系爭廠房之事實上處分權人，並於同年月二十五日與紘映公司及羅文科簽立租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），承租系爭土地及同段○○○之○○地號土地（下稱三一五之一四地號土地）。系爭土地經台灣桃園地方法院（下稱桃園地院）以九十七年度司執字第二九四六一號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，由上訴人以執行債權人之地位承受。伊依土地法第一百零四條第一項、民法第四百二十六條之二第一項之規定，就系爭土地有依同樣條件優先購買之權利，但遭上訴人否認等情，爰求為確認伊就系爭土地之優先承買權存在之判決。
上訴人則以：被上訴人與紘映公司為關係企業，使用相同員工，紘映公司於九十八年九月二十三日經桃園地院通知而知悉系爭土地之買賣條件，被上訴人應同時知悉。縱當時不知，其於同年十二月二十一日具狀主張優先承買，亦已知系爭土地之買賣條件，其於一○○年二月始提起本件確認優先承買權之訴，已逾法定之十日期間。系爭廠房為訴外人千速通風工業有限公司（下稱千速公司）、千風環保工程股份有限公司（下稱千風公司）出資興建，羅文科因經營千速公司、千風公司（下稱千速以次二公司）不善，積欠債務無力償還，於九十四年五月二十三日出境前往大陸地區後即未回國，不可能在九十三年間將作為還款來源且尚在營運獲利之系爭廠房出售，復未授權訴外人黃明元與被上訴人簽訂系爭買賣合約書、租賃契約書。被上訴人未取得系爭廠房之事實上處分權，更未承租系爭土地，且未能證明出資擴建廠房，亦不能取得系爭擴建廠房之所有權，無優先承買權可言等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：系爭土地原為羅文科所有，於系爭執行事件由上訴人以底價二千一百九十二萬元承受，系爭廠房未經辦理保存登記之事實，為兩造所不爭，堪信為真實。被上訴人未能證明擴建廠房或拆除系爭廠房之第二棟廠房出資重建事實，並無取得擴建廠房之所有權可言。系爭土地於九十八年八月三十一日拍賣而由上訴人聲明承受，桃園地院於同年九月十五日通知紘映公司行使優先購買權，被上訴人於同年十二月二十一日具狀向桃園地院要求儘速發文通知優先承買等語，惟桃園地院僅發函通知被上訴人如欲行使優先承買權，應於十五日內提出起訴證明，未將上訴人承受系爭土地之條件通知被上訴人，依土地法第一百零四條第二項規定，不能認被上訴人放棄優先購買權。紘映公司向桃園地院聲明優先購買系爭土地，上訴人乃對紘映公司提起確認優先承買權不存在之訴（案列該院九十九年度重訴字第八五號，下稱第八五號事件），經判決確認紘映公司優先購買權不存在，被上訴人於該事件確定後，即於一○○年二月二十二日提起本件確認優先承買權存在之訴，難認被上訴人行使優先購買權，有違誠信原則。系爭廠房之納稅義務人雖登記為羅文科，然原始取得人為出資建造之千速以次二公司，且該二公司於九十三年十二月二十日將系爭廠房售予紘映公司等情，經紘映公司前實際負責人吳天銘於第八五號事件證述屬實，依羅文科之兄羅金來證詞及上訴人自認之事實，羅文科自九十一年、九十二年以來財務吃緊，於九十四年五月二十三日出境前往大陸地區躲債，以羅文科之財務狀況，其將系爭廠房出售紘映公司，以償還積欠之債務，無違經驗常情。羅文科及所營千速以次二公司向紘映公司週轉資金，協議由紘映公司購買系爭廠房與機械、週邊素材，紘映公司並與羅文科、羅林杉簽訂合作認同書，出租系爭廠房予羅文科交由千速以次二公司使用，紘映公司每月收取三十六萬元之房租，由千速公司簽發同額之支票十二紙交付紘映公司，紘映公司另與羅文科簽立土地租賃契約書，而簽發一年土地租金十二萬元支票及押金三萬元支票予羅文科；參諸羅文科當時並未出境，確有可能與紘映公司簽立上開合作認同書，藉以清償積欠紘映公司之債務，並仍得使千速以次二公司繼續營運獲利，紘映公司因而未辦理系爭廠房之稅籍變更，且千速以次二公司員工因而未離職。紘映公司買受系爭廠房後，因千速公司簽發之支票經提示不獲兌現，乃將廠房及設備出租予被上訴人，租金原約定為每月二十六萬五千元，因羅文科將系爭廠房二重買賣，訴外人前鋒帳務管理公司在被上訴人移入系爭廠房前進駐，由紘映公司以三百萬元解決，羅金來復出面主張部分廠房為其所有並占用，故紘映公司、被上訴人、羅金來三方協議由被上訴人每月支付紘映公司租金十七萬元；支付羅金來每月租金三萬元，紘映公司並於買受系爭廠房約二、三個月後轉售予被上訴人之事實，已經第八五號事件判決確定在案。而羅文科於九十三年十二月二十三日出具授權書，授權黃明元處理系爭土地及三一五之一四地號土地租賃及地上物點交事項，該授權書附有羅文科之印鑑證明，羅文科因出現財務危機，為躲債權人，乃出具授權書予黃明元，由羅文科親自與買方談，談好後再由黃明元出面簽書面契約，黃明元根據前開授權書，代理羅文科與紘映公司共同將系爭廠房售予被上訴人，並將系爭土地及三一五之一四地號土地出租被上訴人，分別簽訂系爭買賣合約書及租賃契約書等情，經黃明元結證在卷，黃明元與兩造無親誼關係，且所擔任負責人之訴外人廣炘有限公司曾向千風公司訂購焚化爐，應與羅文科認識甚久，無偏袒被上訴人之理，所為證述內容應屬可信。且羅文科將系爭廠房出售紘映公司，並達成合作協議，關於該廠房坐落之系爭土地，當亦有授權他人處理之必要，該授權書應屬真正。紘映公司就系爭廠房有事實上處分權，於轉售被上訴人時本無須羅文科之同意，然涉及廠房與設備等之點交，故由紘映公司及羅文科共同列名，以避免疑義，亦與經驗常情相符。被上訴人先向紘映公司承租系爭廠房與設備使用後，再向紘映公司買受系爭廠房，依買賣契約之法律關係，紘映公司對於被上訴人負有交付系爭廠房之義務，被上訴人則負有交付價金之義務。系爭買賣合約書簽訂後，雙方於九十四年六月二十五日以手寫方式修改並增加：「⑷支票修改二年後期票，且期間無任何人再來主張任何權益後點交付款、⑸另乙方（即被上訴人）保留五十萬元，待六年後無任何人再來主張才付款」之內容，該約定係以一定期限內，無人就買賣標的物對買受人主張權利，作為買受人支付買賣價金之條件，非指在各該期限屆滿後，出賣人始將系爭廠房事實上處分權轉讓被上訴人，系爭廠房已點交被上訴人由被上訴人取得事實上處分權。系爭廠房坐落之系爭土地及三一五之一四地號土地為羅文科所有，紘映公司既將系爭廠房轉售予被上訴人，關於坐落基地部分自須一併處理。黃明元以羅文科代理人名義，與紘映公司共同將系爭土地及三一五之一四地號土地出租被上訴人，而簽訂系爭租賃契約書，亦屬合法有據。系爭租賃契約書，其租賃標的為系爭土地、三一五之一四地號土地及同段四六四之一、四六三之三、四六四之四地號等三筆土地上建物，約定承租人即被上訴人應於每月二十七日給付租金十七萬元，依其約定之租金額及給付日期，適與被上訴人簽發並交付紘映公司之支票面額均為十七萬元、發票日均為每月二十七日相符，被上訴人主張以上開支票支付其向紘映公司、羅文科租用「系爭土地及系爭三一五之一四地號土地等」之租金而簽發，與系爭廠房無涉，堪以信實。而被上訴人依出租人之指示，開立受款人為紘映公司之支票給付租金，乃出租人紘映公司與羅文科內部事項，如紘映公司未將租金轉付羅文科，要屬二人間債權債務關係，亦不得因此謂系爭租賃契約書為不實。被上訴人主張向紘映公司買受系爭廠房後，向羅文科承租系爭土地，其對於系爭土地有優先購買權，且未放棄行使，為可採信。從而，被上訴人本於土地法第一百零四條之規定，確認其就系爭土地有優先購買權存在，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。土地法第一百零四條第一項前段、民法第四百二十六條之二分別定有明文。上述基地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權（本院四十四年台上字第七六號判例參照），自須以其基地上房屋與基地間有租賃關係存在為其成立之要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明上述基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立請求權之可言。被上訴人提出羅文科名義出具之授權書（一審卷三六頁）記載「授權人（羅文科）辦理地號三一五之四、三一五之一四土地租賃、地上物點交事件，因事不能親自到場，依公證法第七十六條之規定，提出本授權書，委任黃明元為代理人，代理授權人到場提出公證之聲請，及代簽署本事件之有關文件」，依其文義，似僅授權黃明元提出公證之聲請及簽署公證有關文件，而系爭買賣合約書、租賃契約書（一審卷三四頁、三七至三八頁）似未經公證，且羅文科自九十四年五月二十三日出境前往大陸地區迄未返台，乃原審確定之事實（原判決第九頁），黃明元證稱其於同年六月十五日、二十五日代理羅文科簽立系爭買賣契約書及租賃契約書後，拿契約書至桃園市○○路某處交與羅文科（一審卷二七七頁背面），證述內容與事實似有未合，其實情如何？有待進一步釐清。又原在千速公司任職，擔任抽風機的風車工作，任職二十餘年之羅金來證稱其弟羅文科未曾出售系爭廠房（原審卷㈠一五五頁背面），此項有利於上訴人之證詞，原審恝置不論，亦未說明何以不足採信之理由，遽為不利上訴人之論斷，不惟速斷，亦有判決不備理由之違法。其次，桃園地院於九十四年九月十二日至現場查封系爭土地，該查封筆錄（原審卷㈡一一○頁以下）載明：在場「華正實業有限公司」之受僱人鄭朝輝（於查封筆錄簽名為華震公司鄭朝輝）稱系爭廠房屬紘映公司所有，紘映公司出租予吳天銘，華正公司再向吳天銘承租等語，而被上訴人於上訴人承受系爭土地後之九十八年十二月二十四日提出民事陳報狀（一審卷一○五頁），向桃園地院陳報其自九十四年五月起即已向紘映公司承租三一五之四地號上之鐵皮屋廠房，要求桃園地院發文通知優先承買；該陳報狀所檢附九十四年四月八日之房屋租賃契約書（外放桃園地院九十七年度司執字第二九四六一號卷）復記載被上訴人向紘映公司承租與系爭廠房同址約一二○○坪廠房，租期至九十九年五月一日止，租金每月二十六萬五千元。另上訴人所提出（一）被上訴人與紘映公司於九十四年六月二十六日之房屋租賃契約書（一審卷八三頁以下），記載被上訴人與紘映公司同意同年四月八日之租賃契約書自即日起終止，被上訴人向紘映公司承租與系爭廠房同址之一○五○坪廠房，租金每月十七萬元，於每年六月以前繳納一年份，至租賃標的物後段約一五○坪之廠房土地由被上訴人自行向羅金來承租；（二）被上訴人所簽發，自九十五年六月二十七日起至九十八年五月二十七日止，每月二十七日為發票日、面額十七萬元、指定受款人為紘映公司之支票（一審卷八五頁、八八至九六頁）；（三）轉帳傳票（九十五年六月二十七日至九十六年五月二十七日），記載（借方）會計科目租金支出，摘要蘆竹廠房租金，（貸方）應付票據，羅金來三萬元、紘映公司十七萬元（一審卷八六頁、八七頁）。綜上各情觀之，則上訴人辯稱被上訴人並未取得系爭廠房事實上處分權，是否全然無據？尤非無進一步詳查必要。究竟被上訴人是否為系爭廠房事實上處分權人？攸關被上訴人得否行使系爭土地優先承買權，本件事實既未臻明確，本院尚無從為法律上判斷。上訴論旨，執以指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 七 月 十三 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 林 大 洋
法官 謝 碧 莉法官 吳 麗 惠法官 黃 國 忠法官 鄭 傑 夫本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○五 年 七 月 二十五 日
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