最高法院民事判決 一○五年度台上字第一一七一號上 訴 人 裕民開發建設股份有限公司法定代理人 鄭敏雄訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師被 上訴 人 一中 NEW CITY 商圈Ｃ區管理委員會法定代理人 林碧秋被 上訴 人 益民一中商圈Ａ區管理委員會（原一中NEW CITY
商圈Ａ區管理委員會）法定代理人 陳樹祥被 上訴 人 一中 NEW CITY 商圈Ｂ區管理委員會法定代理人 鄭耀森上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國一○四年五月十二日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○四年度上字字第三三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：被上訴人於民國九十九年間，將坐落台中市○區○○街○○○號、二十八號○○大樓（下稱系爭大樓）頂樓之屋頂突出物，出租與訴外人台灣大哥大股份有限公司、遠傳電信股份有限公司、中華電信股份有限公司行動通信分公司台中營運處及威寶電信股份有限公司（下合稱台灣大哥大等公司）架設類似強波發射設備行動之電話基地台（下稱系爭基地台），均訂有行動電話基地台租賃契約（下稱系爭租約），約定租金（含稅）均為每月新台幣（下同）一萬八千元（下稱系爭租金），租期自九十九年間起至一○四年間止。被上訴人上開出租行為未經系爭大樓區分所有權人同意，違反公寓大廈管理條例（下稱系爭管理條例）第三十三條第二款規定，應為無效。系爭基地台乃系爭大樓二十八戶區分所有權人所共有（伊有二十三戶），依系爭管理條例第九條第一項規定，系爭租金應由二十八戶區分所有權人按應有部分比例分配，被上訴人竟未分配予伊，而共同故意侵害伊權利，且無法律上原因受有租金利益，致伊受有損害等情，爰依民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一項及第一百七十九條規定，求為命被上訴人連帶給付二百零九萬七千二百九十五元，及加計自訴之變更追加暨準備㈡狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：系爭基地台屬第一類電信事業之基地台，其架設之屋頂突出物屬伊管理之一中NEW CITY商圈（下稱系爭商圈）Ｃ區共用部分，雖由系爭大樓二十八戶區分所有權人按應有部分比例共有，惟依建商擬定之系爭商圈房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第十八條第三項及所附社區管理規約（下稱系爭建商規約）第五條第二項約定及系爭商圈Ａ、Ｂ、Ｃ三區之規約第三十一條、第三十七條第一項、第五十七條、第九條第二、三項規定，系爭商圈包含架設系爭基地台之系爭大樓屋頂突出物等共用部分之出租收益，均歸系爭商圈Ａ、Ｂ、Ｃ三區之區分所有權人共享，非僅由系爭大樓二十八戶區分所有權人分配等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人管理之系爭商圈包含Ａ、Ｂ、Ｃ三區，其中Ｃ區共有八十七戶房屋，屬同一建造執照，區分所有權人除系爭大樓二十八戶外，尚有其他透天房屋五十九戶，被上訴人Ｃ區管理委員會係由上開八十七戶區分所有權人選任管理委員所組織者。上訴人為Ｃ區房屋之建商，且為系爭大樓二十三戶房屋所有權人，其中包括系爭二十六號、二十八號頂樓二戶，其屋頂突出物即為系爭基地台架設之地點，該屋突部分由系爭大樓二十八戶區分所有權人按應有部分共有，上訴人應有部分為萬分之八八二七，系爭基地台屬第一類電信事業之基地台，被上訴人有權與台灣大哥大等公司簽訂系爭租約之事實，為兩造所不爭。依電信法第三十二條第一項、第六項規定，第一類電信事業或公設專用電信設置機關於公寓大廈設置無線電台，在該公寓大廈已有管理委員會組織時，僅須取得公寓大廈管理委員會同意即可，無須先經區分所有權人會議決議同意，本件被上訴人係經區分所有權人授權管理系爭商圈，有權出租系爭商圈之頂樓（屋頂）之公共空間，此亦為上訴人所不爭執，而依系爭商圈Ａ、Ｂ、Ｃ三區區分所有權人第二次（一○一年十二月十六日）會議紀錄所載，上訴人有派代表出席，且於討論系爭基地台案時，對於管理委員會說明上訴人有同意在其頂樓上方之屋頂突出物架設基地台及要求分配收益等語，並未表示異議，足見上訴人對於系爭基地台之架設及屋突物之出租，均係知情並且同意，系爭租約並未違反系爭管理條例第三十三條第二款、第三十七條規定，難認無效。被上訴人之出租行為既無不法，自不構成侵權行為，亦非無法律上之原因。又依上訴人就系爭商圈所擬定其為賣方之系爭定型化買賣契約第十八條特約條款及作為契約一部之系爭建商規約第一條所載，系爭商圈規劃設計係以政府建管單位核發之Ａ、Ｂ、Ｃ三張建造執照共同興建，為維護整體社區繁榮，發揮最大經濟效能，全體區分所有權人同意Ａ、Ｂ、Ｃ區三照合一視為一個整體社區，並以社區管理規約互為約定權益及管理依據，公共空間包括頂樓之屋頂平台、樓梯間等，公共收益則包括一樓公共電視、公共空間攤位、場地出借、廣告布旗之租金收益，租金收益先扣除管理成本後，淨利歸社區全體區分所有權人所有，分配方式由系爭建商規約訂定之。而依系爭建商規約第十一條約定，淨利之分配除財團法人台灣省國際宣教會不得參與分配外，以地政機關核發建物登記簿謄本所載地下室持分比例分配之。上開買賣契約（含社區管理規約）既為上訴人所擬定，則上訴人對於公共區域之收益屬系爭商圈Ａ、Ｂ、Ｃ三區之區分所有權人所有，自知之甚詳。而公共區域之使用項目，會因時間、社會之變遷而有不同，難期規約得鉅細靡遺列舉其內容，故系爭買賣契約及所附系爭建商規約所列舉之公共收益應屬例示，且所指場地出借之租金涵蓋屋頂出租之收益，堪認系爭大樓屋頂出租架設基地台所收取之租金，其分配方式亦應依該規約之規定辦理。又綜合系爭商圈區分所有權人會議於九十九年二月六日初訂之規約第十五條及先後於同年十二月四日第一次修正及一○一年十二月十六日第二次修正後之條文內容，均就公共收益規定，除教會得否分配有特別規定外，均應歸系爭商圈區分所有權人分配，而第二次修正條文更約定要經過區分所有權人會議決議始能分配，且迄未決議之事實，亦為上訴人所不否認，則系爭租金雖存入被上訴人名下帳戶，惟既須經區分所有權人會議決議始得分配，而區分所有權人會議迄未作成決議，被上訴人自無從為分配。從而，上訴人依民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一項、第一百七十九條規定，請求被上訴人連帶賠償損害或返還相當於租金之不當得利，均屬無據，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘攻擊方法及舉證為不足取，與不逐一論述之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若其取捨、認事並不違背法令及經驗法則、論理法則或證據法則，即不許任意指摘其採證或認定不當，以為上訴理由。本件原審本於認事、採證及解釋契約之職權行使，合法認定：系爭基地台所架設之屋頂突出物屬系爭商圈之公共區域，其出租所收取之租金收益，除規約另有約定外，歸系爭商圈全體區分所有權人共享，並非系爭大樓二十八戶區分所有權人專有。依系爭商圈區分所有權人一○一年十二月十六日會議決議修正之規約第十五條規定，系爭租金須俟區分所有權人會議決議始得分配，惟區分所有權人會議尚未作成決議，被上訴人無從分配租金，且被上訴人出租系爭大樓屋頂突出物供架設系爭基地台，業經上訴人同意，並未不法侵害上訴人權利及獲有不當得利等情，因以上述理由而為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤。上訴論旨，猶以原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 七 月 十三 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫法官 吳 麗 惠法官 黃 國 忠法官 謝 碧 莉本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○五 年 七 月 二十五 日
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