最高法院民事判決 一○五年度台上字第二九四號上 訴 人 王俊麟訴訟代理人 李逸文律師被 上訴 人 郭忠諺法定代理人 郭進城
陳相樺訴訟代理人 黃元龍律師上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國一○四年二月四日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第一○四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人就命其返還屋頂平台及不當得利之上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊為門牌號碼台北市○○區○○路○○○巷○○號（下稱系爭大樓）二樓之房地所有人。上訴人於民國一○一年間購買系爭大樓四樓，並將共有之系爭大樓樓頂占為己有，增建套房（下稱系爭增建物）出租得利，不僅損害系爭大樓安全，且增加出入人員之複雜性，影響住戶生活品質，經住戶以存證信函促其拆除，均置之不理。伊自得依民法第七百六十七條第一項及第八百二十一條規定，請求上訴人拆除系爭增建物並將樓頂平台返還全體共有人。又上訴人占用樓頂平台面積八三．七六平方公尺，獲有不當得利，該地之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）四萬七千九百二十元，伊亦得依土地法第九十七條、第一百零五條規定，以年息百分之八計算，請求上訴人給付四分之一之不當得利等情。爰求為命上訴人將系爭增建物拆除並回復原狀，將屋頂平台返還伊及其他共有人，另自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付伊六千六百九十元之判決（未繫屬本院部分，不予贅載）。
上訴人則以：系爭大樓於六十三年完工，四樓屋主於七十年間在頂樓加蓋系爭增建物後，即由四樓住戶使用，迄今已逾三十年，系爭大樓住戶雖未簽立分管契約書面，然其他區分所有人或住戶長期未干涉四樓住戶占有、使用、管理系爭增建物，已成立默示之分管契約，系爭大樓之其他住戶應受該默示分管契約之拘束，被上訴人無權請求拆除及給付不當得利。又屋頂平台屬八戶區分所有人共有等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人拆除系爭增建物並回復原狀，將屋頂平台占用部分返還被上訴人及其他共有人，另按月給付被上訴人六千六百九十元（減縮部分除外）等部分之判決，駁回其上訴，係以：依九十八年一月二十三日修正前之民法第八百二十條第一項規定，除契約另有訂定外，共有物應由共有人共同管理之。而大樓屋頂平台為建築物之主要結構，係供作逃生避難之用，以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓各區分所有人之共有部分，縱未經登記，仍不失其共有之性質。共有人對於共有物之特定部分使用收益，仍須徵得其他共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或經全體共有人協議，如不顧其他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。查系爭大樓係四層樓公寓，屬區分所有建物，依上說明，其屋頂平台自屬全體區分所有人之共有部分。上訴人未能證明已得多數共有人同意或與全體共有人協議由其獨占使用，且依證人即系爭大樓四樓前屋主吳樺昌之證言，可知上訴人於購買系爭大樓四樓房地時，即已明知系爭增建物曾經遭舉報違建而拍照列管。又現代都市生活忙碌，公寓大廈鄰居多屬陌生，無管理組織，住戶共有權利意識淡薄，對於鄰居從事修繕、增建所產生之噪音，多予以容忍，而未注意及頂樓有增建情形；但此沈默係單純之不作為，並非以舉動或其他情事間接為意思表示，不生默示同意之法律效果。至系爭大樓相連之隔壁大樓即同巷○○號大樓屋頂平台亦遭頂樓住戶占有興建違建物，雖經台灣台北地方法院○○○年度訴字第○○○○號民事判決認定該棟大樓住戶已就包括系爭屋頂平台在內之屋頂平台成立默示分管契約，因而駁回上訴人之請求，惟與本件事證有所不同，自難以比附援引。從而被上訴人依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求上訴人將系爭增建物拆除並回復原狀，將屋頂平台返還被上訴人及其他共有人，自屬有據，應予准許。其次，上訴人無權占有共有之屋頂，獲得相當於租金之利益，被上訴人請求依土地法第一百零五條法準用第九十七條規定，按系爭增建物面積（八三．七六平方公尺）、上訴人四分之一應有部分、申報地價（四萬七千九百二十元）年息百分之八計付每月不當得利六千六百九十元，亦屬有據，應予准許。至系爭大樓與二七號大樓共有樓梯間，且依同一建築執照同時興建，固係實情。然興建完成後，系爭大樓所登記坐落土地僅為台北市○○區○○段○○段○○地號（即重測前○○○○段○○○之○○地號），○○號大樓坐落土地則為同小段○○地號，顯見二大樓坐落土地有所不同；況上開土地權狀及土地登記謄本業已明載兩造對於該土地應有部分各為四分之一，益徵系爭大樓坐落土地僅有四共有人。上訴人抗辯二大樓建築結構體共有八戶，被上訴人僅為屋頂平台八分之一共有人云云，尚難憑採等詞，為其論斷之基礎。
關於廢棄發回部分（即被上訴人請求上訴人返還屋頂平台及不當得利部分）：
按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。其中專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。此觀民法第七百九十九條第一項、第二項規定即明。查系爭大樓與○○號大樓共用樓梯間，且依同一建築執照同時興建，計有八戶區分所有建築物，上訴人占有使用系爭大樓上方屋頂平台上之系爭增建物等情，為原審確定之事實。又大樓屋頂平台為建築物之主要結構，係供作逃生避難之用，以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓各區分所有人之共有部分，縱未經登記，仍不失其共有之性質一節，亦經原審認定。則上揭二大樓之屋頂平台，倘係八戶區分所有人為逃生避難而共同使用，無從區分者，是否能謂非屬八戶區分所有人共有，不無再事研求之必要。原審徒以二大樓坐落之土地為不同地號，即謂各大樓之屋頂平台分屬各大樓之區分所有人共有，並認定上訴人應拆除系爭建築物並回復原狀，將屋頂平台返還之對象，僅為系爭大樓之區分所有人，再據此以四分之一之比例計算被上訴人所得請求之不當得利金額，即每月六千六百九十元，均有未洽。上訴意旨，指摘原判決關此部分不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回上訴部分（即被上訴人請求拆除系爭增建物並回復原狀部分）：
原審認定上訴人未能證明系爭大樓之區分所有人曾同意或默示同意其管理及使用屋頂平台，因而命上訴人拆除系爭增建物並回復原狀，經核於法洵無違誤。上訴意旨，徒就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他贅述或與判決結果不生影響之理由，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 三 月 三 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 李 彥 文
法官 簡 清 忠法官 蔡 烱 燉法官 黃 國 忠法官 沈 方 維本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○五 年 三 月 十五 日
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