最高法院民事判決 一○五年度台上字第二一○五號上 訴 人 盧 金 松訴訟代理人 沈 明 欣律師被 上訴 人 康 中 義
康潘慧謹康 嘉 如康 沛 縈康 嘉 琦共 同訴訟代理人 張 麗 真律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國一○四年七月二十八日台灣高等法院第二審判決（一○四年度重上字第六三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人康中義邀其餘被上訴人及訴外人余嘉生為連帶保證人，於民國九十七年八月六日與伊簽訂不動產預定買賣契約書（下稱系爭契約），將其受國防部配售之「慈安新村」眷宅二十八坪型乙戶，以總價新台幣（下同）八百萬元出售予伊。康中義嗣抽籤獲配原判決附表所示房地(下稱系爭房地)，伊即依約支付第一期簽約金二百五十萬元。惟康中義於一○二年間取得系爭房地所有權後，並未依系爭契約第四條第一項、第五條第一項、第二項、第四項約定，交付系爭房地、所有權狀，暨以系爭房地設定配售總額二倍以內之最高限額抵押權予伊。系爭房地嗣遭康中義之債權人蔡家蕙聲請強制執行，經原法院於一○三年九月十八日以二千七百三十二萬元拍定予第三人。康中義因可歸責於己之事由而給付不能，扣除伊尚未給付之價金五百五十萬元，被上訴人應依民法第三百四十八條第一項、第二百二十六條第一項及連帶保證規定，連帶賠償伊因此所受損害二千一百八十二萬元，爰求為命被上訴人連帶如數給付及加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：系爭契約因違反國軍老舊眷村改建條例（下稱眷改條例）第二十四條規定，應屬無效。系爭契約價金八百萬元，低於系爭房地之國防部配售價，顯有失公平並違反誠信原則，康中義已於一○三年六月十九日以民事答辯狀繕本送達為解除系爭契約之意思表示。康中義於一○二年十一月十五日取得系爭房地所有權，依眷改條例第二十四條規定，至一○七年十一月十五日始能移轉所有權予他人，而系爭房地於停止條件成就前已經法院拍定，上訴人即無因條件成就之利益存在，且上訴人亦無特別情事可認有預期利益之喪失等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：兩造於九十七年八月六日簽訂系爭契約，康中義將所獲配售「慈安新村」眷宅二十八坪型乙戶，以總價八百萬元出售予上訴人，並由其餘被上訴人及余嘉生擔任康中義之連帶保證人，上訴人已依約支付第一期簽約金二百五十萬元。康中義嗣於一○二年九月經國防部通知配售系爭房地，並於同年十一月十五日取得系爭房地所有權。眷改條例第二十四條第一項規定：「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。」，系爭房地於一○七年十一月十五日前固不得自行出售他人，然兩造於系爭契約第六條第一項已約定待法令准許時再移轉所有權，依民法第二百四十六條第一項但書規定，系爭契約仍為有效。且前開眷改條例之五年限制，乃必將屆至之期日，故系爭契約第六條第一項應屬給付期限之約定，而非停止條件。又被上訴人自承因康中義家人積欠債務，始出售系爭房地，系爭房地八成之配售款由政府補助，康中義實際僅支付一百六十八萬元等情，堪認康中義係在自由意志考量下，以八百萬元出售系爭房地，核無顯失公平，被上訴人復未舉證有何法定解除事由，其解除系爭契約難認合法。系爭房地嗣經被上訴人之債權人蔡家蕙聲請強制執行，於一○三年九月十八日經法院以二千七百三十二萬拍定予第三人，康中義雖未依系爭契約第四條第一項、第五條第一項、第二項、第四項及第六條約定交付房地、所有權狀及設定抵押權予上訴人，惟康中義須至一○七年十一月十五日後始負移轉系爭房地所有權予上訴人之義務，故於期限屆至前，不生給付不能之問題。上訴人既須至一○七年十一月十五日後始能取得並處分系爭房地，在此之前其對於賺取價差之預期，僅屬期待權，且系爭房地至斯時是否仍有二千七百三十二萬元之價格，及其應納稅額若干，均不具客觀可確定性，自難認上訴人受有二千一百八十二萬元履行利益之損害。況上訴人並未依系爭契約第三條約定給付其餘價金，康中義亦得依該條第一款約定經七日催告而解除系爭契約，自難認上訴人得主張康中義違約之履行利益損害賠償。再者，系爭契約第六條第二項已約明康中義違約不賣、不履行契約、不移交系爭房地時，上訴人得解除契約，請求康中義加倍返還所收款項，如另有損害並得請求康中義賠償，顯已兼顧上訴人權益之保護。上訴人復已就系爭契約所訂違約金，對余嘉生聲請核發支付命令四百萬元並執行完畢，上訴人捨前開契約約定，於期限屆至前逕請求被上訴人連帶給付履行利益之損害賠償二千一百八十二萬元本息，洵屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物之所有權移轉於後買受人者，移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給付，原買受人對於出賣人僅得請求賠償損害，不得請求為移轉該物所有權之行為（本院三十年上字第一二五三號判例參照）。系爭房地業經法院拍定予第三人，既爲原審確定之事實，乃原審認康中義無給付不能，其法律見解即有可議。又系爭契約第四條第一項後段約定：「乙方（即被上訴人）並於取得本標的應即現狀交予甲方（即上訴人）使用收益。」，上訴人前已主張康中義因系爭房地遭法院拍賣而無法依約交付，顯屬可歸責於其之事由致給付不能，並據此請求損害賠償等語（見一審卷第六九、七○頁，原審卷第六九頁），原審未說明上訴人此節主張何以不足憑採，遽認本件不生給付不能問題，而爲上訴人不利之論斷，自有理由不備之違法。且原審既已認定康中義並未依約交付房地、所有權狀及設定抵押權予上訴人，觀諸康中義一○三年六月十九日民事答辯狀並未以上訴人未付清價款為解約事由，則原審逕謂康中義得依系爭契約第三條第一款約定解除契約，上訴人不得請求其違約之履行利益損害賠償，亦欠允當。又系爭契約第六條第二項約定：「若乙方違約不賣，或不履行本約，或不移交買賣標的，經甲方通知逾七日仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收款項加倍返還甲方，如甲方另有損害，乙方應賠償甲方一切損害。」，第十條本文約定：「雙方若有違反以上任一條款，願給付對方懲罰性違約金肆佰萬元整。」，觀其文義，上訴人於康中義違約時有解約權利，且解約及懲罰性違約金之給付，並不影響上訴人損害賠償之請求。原審卻以系爭契約有前開約定及上訴人已自余嘉生處受償懲罰性違約金四百萬元，而認上訴人不得請求履行利益之損害，即嫌率斷。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 十一 月 二十四 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 劉 福 來
法官 梁 玉 芬法官 周 玫 芳法官 周 舒 雁法官 盧 彥 如本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○五 年 十二 月 五 日
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