最高法院民事判決 一○五年度台上字第四五號上 訴 人 王金榜
旭宸建設股份有限公司上 一 人法定代理人 陳國雄上 訴 人 旭城建設股份有限公司法定代理人 陳國雄共 同訴訟代理人 楊昌禧律師
梁育誠律師被 上訴 人 高煌坤
陳貞伊上列當事人間請求給付酬金等事件，上訴人對於中華民國一○四年二月十六日台灣高等法院高雄分院第二審判決（一○三年度重上字第六九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人連帶給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國一○○年十二月三十日向上訴人購買如原判決附表編號一至三十三之新建房屋及基地（下稱系爭房屋），約定總價金為新台幣（下同）一億六千五百萬元，當日交付定金三百萬元，並簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭契約）。嗣兩造於一○一年五月二十五日簽訂協議書（下稱系爭協議），合意解除系爭契約，並約定系爭房屋分四批次出售（編號一至五為第一批次，編號六至十為第二批次，編號十一至十七為第三批次，編號十八至三十三為第四批次），伊對第一批次房屋已銷售完成，第二、三批次房屋應於一○一年七月二十五日銷售完成，第一、二、三批房屋總銷售金額九千零五十二萬元，其中八千五百萬元為上訴人之價款，餘五百五十二萬元為伊代銷之酬金，惟應先償還向上訴人之借款二百三十萬元，並將定金三百萬元轉為保證金。因伊未依限銷售完畢，上訴人於一○一年十月二十五日終止系爭協議，並退還保證金。系爭協議第三條並未排除伊得按實際銷售戶數請求酬金，是以伊實際銷售金額七千零二萬元，按比例百分之六計算，伊可得酬金四百二十萬一千二百元等情。爰依系爭協議約定，求為命上訴人連帶給付三百七十萬一千二百元，並加付法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開範圍之請求，業受敗訴判決確定）。
上訴人則以：系爭協議第三條約定被上訴人應於一○一年七月二十五日前將第二、三批次房屋全部銷售完成，並以第一、二、三批次房屋總銷售金額九千零五十二萬元為條件，被上訴人始取得酬金五百五十二萬元；且系爭協議第四條約定被上訴人對第四批次房屋應於同年九月二十五日完成銷售金額八千萬元，可見兩造係以系爭房屋總價一億六千五百萬元之溢價為代銷酬金，而未就個別房屋銷售約定酬金。被上訴人未依限完成銷售系爭房屋，自無酬金。伊已將保證金三百萬元退還被上訴人，亦無違約金過高等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部予以廢棄，改判命上訴人連帶給付三百七十萬一千二百元（應為三百五十萬一千二百元之誤）本息，並駁回被上訴人其餘上訴，係以：被上訴人前揭主張兩造簽訂系爭契約、協議書及其未依限完成銷售系爭房屋，上訴人於一○一年十月二十五日終止系爭協議，並退還保證金三百萬元等事實，為上訴人所不爭。觀諸系爭協議第三條約定被上訴人代銷第一、二、三批次房屋總銷售金額九千零五十二萬元，其中八千五百萬元為上訴人之價款，餘五百五十二萬元為被上訴人代銷之酬金，核屬上訴人應給付報酬之居間契約；且上訴人自承系爭D、E區房屋曾委託他人代銷，以售價百分之二及超出底價部分百分之三十為服務費，可見代銷大批房屋與個別房屋之酬金不同。雖證人即介紹兩造締約之朱景徽證稱系爭協議書係買賣關係，被上訴人將系爭房屋買斷，應整批賣完始有利潤等語，惟與系爭協議非屬買賣關係及其中第二條記載第一批次房屋已售完不符，其證述自無可採。又依系爭協議第三條約定，被上訴人對第二、三批次房屋如於一○一年七月二十五日銷售完成，可取得之酬金五百五十二萬元應先以二百三十萬元補足保證金三百萬元，另須提撥一百五十萬元作為第四批次房屋代銷之保證金，則斯時上訴人除保留保證金四百五十萬元外，應交付被上訴人酬金一百七十二萬元，是上訴人辯稱被上訴人應依限全部銷售完成始取得酬金，或以明文排除單就一批次房屋結算並給付酬金云云，亦無可取。系爭協議固未明文約定代銷個別房屋之酬金，然可依第三條前段約定第一、二、三批次房屋總銷售金額九千零五十二萬元與酬金五百五十二萬元之比例，推知被上訴人之報酬率為銷售金額之百分之六。另上訴人依第三條後段約定得沒收被上訴人交付之保證金及第四批次房屋代銷之價金，其中所指價金包括上訴人之價款及被上訴人之酬金，因價款為上訴人所應得，無沒收可言，且對照第四條之文句，亦可推知該價金係代銷酬金之筆誤，是上訴人抗辯第四批次房屋之售款為其所有系爭房屋之對價，該文句無任何意義云云，顯屬無憑。再者，上開沒收屬違約金之約定，為兩造所不爭。查迄上訴人於一○一年十月二十五日終止系爭協議，被上訴人共銷售十一戶，銷售金額為七千零二萬元，其中第一、二、三批次房屋總銷售金額為五千一百零二萬元，第四批次房屋總銷售金額為一千九百萬元，依上開報酬率計算，被上訴人代銷第一、二、三批次房屋之酬金為三百零六萬一千二百元，第四批次房屋之酬金為一百十四萬元，二者共計四百二十萬一千二百元。而被上訴人交付之保證金三百萬元，扣抵其借款三十萬元及補償D10 房屋差價二百萬元後，只餘七十萬元，是上訴人依第三條約定得沒收之違約金為一百八十四萬元（即保證金七十萬元及第四批次房屋之酬金一百十四萬元）。審酌被上訴人未依限銷售完畢，上訴人抵押貸款之利息損失算至一○一年十月二十五日止為二十萬零七百二十六元及其他雜支等情，認上訴人沒收之違約金額過高，爰核減為七十萬元。綜上，被上訴人依系爭協議約定，請求上訴人連帶給付三百七十萬一千二百元（按被上訴人可得酬金四百二十萬一千二百元，扣除違約金七十萬元後之餘額應為三百五十萬一千二百元），洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在？又應以過去事實及一切證據資料為斷定之標準。查系爭協議第二條記載：「乙方（即被上訴人）對第一批次房屋五戶（ D區三戶、E區二戶 ）已銷售完成，銷售金額三千六百七十三萬元」；第三條記載：「乙方對第二批次房屋五戶（E區五戶 ）銷售金額二千八百二十九萬元，及第三批次房屋七戶（A區四戶、E區二戶、D區一戶 ），銷售金額二千五百五十萬元，應於一○一年七月二十五日銷售完成（含登記、交屋、付款完畢），雙方連同第一批次房屋辦理結算，總銷售金額九千零五十二萬元，其中八千五百萬元為甲方（即上訴人）之價款，餘五百五十二萬元為乙方代銷之酬金。惟乙方對該酬金應先償還甲方借款二百三十萬元（即補足保證金三百萬元），其餘三百二十二萬元須提撥其中一百五十萬元作為第四批房屋代銷之保證金。乙方對第二、三批次房屋無法於一○一年七月二十五日銷售完成（含登記、交屋、付款完畢），甲方得終止本契約，並沒收乙方交付之保證金及第四批次房屋代銷之價金」；第四條記載：「乙方對於第四批次房屋十六戶（D區三戶、A區三戶、E區十戶 ），應於一○一年九月二十五日完成銷售金額八千萬元（含前批餘三百二十二萬元在內），如無法依限完成，甲方得終止本契約，並沒收乙方交付之保證金及已付之代銷酬金」等語（見台灣台南地方法院卷第一七、一八頁）。衡諸兩造係約定以定額即五百五十二萬元作為代銷系爭房屋之酬金，倘兩造不排除於被上訴人未依限全部銷售完成時，得按實際銷售戶數計算酬金，似無不將之明白記載於契約之理。且證人朱景徽亦證稱被上訴人係將系爭房屋買斷，應整批售完始有利潤等語（見台灣高雄地方法院卷第七九頁、原審卷第九七頁）。果爾，上訴人一再抗辯兩造係以系爭房屋總價一億六千五百萬元之溢價為代銷酬金，而未就個別房屋銷售約定酬金，被上訴人應依限全部銷售完成，且達各該批次房屋總銷售金額，始取得代銷之酬金等語（見台灣高雄地方法院卷第二六至二七頁、原審卷第四七至四九頁），是否毫無足取，非無研求之餘地。原審就此未詳加審認，徒按系爭協議第三條約定總銷售金額與酬金之比例推認代銷個別房屋報酬率，進而據以計算被上訴人所得請求實際銷售戶數之酬金，不無可議。次查，被上訴人於原審已不主張系爭協議第三、四條有關沒收其交付之保證金作為違約金（見原審卷第一二○至一二一頁）。且上訴人於原審亦否認第三條所稱沒收代銷價金屬違約金之約定（見原審卷第一九一頁）。乃原審就此亦未為究明，遽謂系爭協議所載沒收第四批次房屋代銷價金為違約金之約定，為兩造所不爭執，進而認上訴人沒收之違約金為一百八十四萬元過高而予以核減，並有可議。上訴論旨，指摘原判決為其敗訴部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 一 月 十三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻法官 林 恩 山法官 吳 惠 郁法官 陳 駿 璧本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○五 年 一 月 二十二 日
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