最高法院民事判決 一○五年度台上字第七四四號上 訴 人 輝盟國際股份有限公司法定代理人 賴鴻儀訴訟代理人 李永然律師
陳淑芬律師黃德賢律師被 上訴 人 張源峯
賴兆英共 同訴訟代理人 陳建宏律師
鄭仁哲律師上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國一○四年四月二十九日台灣高等法院第二審更審判決（一○二年度重上更㈠字第五七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：兩造於民國九十六年七月六日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），並經公證人做成公證書（下稱系爭公證書），約定由伊向被上訴人承租其等共有之門牌號碼台北市○○○路○段○○○號一樓建物（下稱系爭建物），租期自同年八月十五日起至一○一年七月三十一日止，租金第一至三年為每月新台幣（下同）一百十萬元，第四至五年為每月一百十五萬元，押租金三百三十萬元（下稱系爭押租金）。伊已交付八月份至十月份計三個月租金三百三十萬元及系爭押租金，合計六百六十萬元。詎被上訴人所交付之系爭建物有變更改建影響建物結構安全之瑕疵，即一樓樓頂之ＲＣ樑及四塊樓板遭拆除，改為Ｈ型鋼及鋼承鈑，且未噴防火披覆及防火漆（下稱系爭樓頂瑕疵）；一樓部分ＲＣ牆遭拆除澆置混凝土，圍牆外推，鋼筋外露（與系爭樓頂瑕疵合稱系爭一樓瑕疵），經催請被上訴人補正未果，乃於同年十二月五日解除系爭租約。又系爭建物合法使用面積僅為二五．八四坪，與系爭租約約定之九七．三九坪不符（下稱系爭坪數瑕疵），伊因被上訴人施用詐術致不知上開坪數瑕疵而簽訂系爭租約，爰依民法第九十二條規定撤銷該訂約之意思表示，被上訴人應依民法第一百七十九條規定返還六百六十萬元。倘認不得撤銷，伊亦得依民法第三百四十七條準用第三百五十四條、第三百五十九條規定解除系爭租約。系爭租約經解除後，被上訴人應依民法第二百五十九條第一款規定返還六百六十萬元。此外，伊因被上訴人上開不完全給付，受有支出管理、水電、拆除舊裝潢、設計規劃裝潢等費用合計二百七十八萬七千九百零八元之損害，應由被上訴人依民法第二百二十七條規定予以賠償（與上開六百六十萬元合計為九百三十八萬七千九百零八元）。被上訴人於系爭租約經撤銷或解除後，猶以伊未給付九十六年十一月十五日至九十七年三月十四日止之租金，據系爭公證書為執行名義，向台灣台北地方法院聲請對伊以九十六年度執字第九○○九九號、九十七年度執字第三三六八（九十六年十一月份、十二月份租金債權）、二四八一六號（九十七年一月份至三月份租金債權）執行事件，實施強制執行程序（下合稱系爭執行程序），洵屬無據，應依強制執行法第十四條第二項規定，予以撤銷等情。爰求為命被上訴人各給付四百六十九萬三千九百五十四元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並撤銷系爭執行程序於被上訴人債權二百二十萬元部分之判決（上訴人逾此之請求，經原審判決其勝訴後，未據被上訴人聲明不服，該未繫屬本院部分，不予贅述）。
被上訴人則以：系爭建物符合系爭租約約定之使用收益狀態。縱有系爭一樓瑕疵，亦僅需施做防火披覆予以補正即足。上訴人未曾通知伊補正系爭一樓瑕疵，復拒絕伊就鋼架及防火披覆進行補正，逕為解約及要求返還六百六十萬元，伊自不負遲延補正責任。又系爭建物使用範圍亦無與系爭租約約定之坪數不符之情形，上訴人於訂約前已取得系爭建物測量成果圖，並親赴現場履勘實際可使用範圍後始簽約，伊並無隱瞞或不告知情事，上訴人以系爭坪數瑕疵為由主張解除契約，或受詐欺而撤銷系爭租約，均無理由。另上訴人於租賃期間所支出之水電費、管理費、公證費、裝潢設計費及拆除裝潢費、規劃費等項，均與伊無關，伊不負損害賠償責任。倘認伊仍應負責，惟上訴人自九十六年七月至九十七年四月止占用系爭建物，受有相當於租金之不當得利一千一百萬元；且未經伊同意拆除系爭建物之設備，於返還系爭建物時卻未回復原狀，致伊受有二百零五萬一千一百五十元之損害，經以上開合計一千三百零五萬一千一百五十元之債權，與本件債務抵銷後，已無欠款。伊因上訴人未給付租金而聲請強制執行，係合法有據，上訴人請求撤銷系爭執行程序，並無理由等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：兩造於九十六年七月六日訂定系爭租約，並經公證，約定上訴人向被上訴人承租系爭建物，租金及租期均如前述，上訴人已交付九十六年八月十五日起至同年十一月十四日止之三個月租金計三百三十萬元及押租金三百三十萬元，共計六百六十萬元予被上訴人。上訴人於同年十月三十一日及十一月六日函知被上訴人系爭建物有系爭樓頂瑕疵，嗣於同年月十四日發函表示暫停繳租，請被上訴人速與其協調終止租約後，旋於同年十二月五日以存證信函向被上訴人表示解除系爭租約。被上訴人則以上訴人積欠同年十一月份至十二月份，九十七年一月份至三月份租金，據公證書為執行名義向法院聲請對上訴人為系爭執行程序之事實，為兩造所不爭。系爭租約就系爭建物應符合如何使用收益之品質僅約定供營業之用，上訴人主張被上訴人所交付之系爭建物變更改建影響安全結構而為不完全給付，自應就此有利己之事實負舉證之責。上訴人就系爭一樓瑕疵雖舉王志誠結構技師製作之九十六年十月十八日初步結構安全評估報告（下稱初步報告）為證，惟該報告僅就系爭建物有鋼承鈑與鋼樑應做防鏽處理、補噴防火披覆或防火漆、更新落地玻璃等輕微瑕疵為具體認定，就其餘ＲＣ小樑敲除、一樓ＲＣ牆敲除、及一、二樓樓板敲除重灌混凝土等項目究竟有何瑕疵及應如何補正，則僅謂「有待進一步調查、分析或檢討」等，而依被上訴人委請之土木工程技師林慶榮所出具九十七年四月三十日「臺樓頂版檢討」書所載及林慶榮在第一審所證，系爭建物被敲掉部分為小樑非主體結構，系爭樓頂板鋼承鈑、輕型鋼、Ｈ型鋼在有防火披覆保護下，鋼承鈑及鋼樑結構合乎規範要求。王志誠亦證稱林慶榮之鑑定原則上是正確的。參以系爭建物嗣經新承租人林建良委請簡銘志建築師出具之結構安全證明書，亦確認系爭一樓既有平台（ＲＣ）外牆變更，非屬主要結構變更，結構安全無虞，且系爭建物迄系爭租約租期屆滿為止亦未曾有安全事故發生，可見系爭建物僅須補正前述防鏽處理、噴防火披覆或防火漆、更新落地玻璃等輕微瑕疵，並無上訴人所指影響結構安全或無法供營業使用之瑕疵。台北市建築管理處（下稱台北市建管處）於九十七年七月二十三日參與系爭建物之會勘後，亦未認定系爭建物有不得營業之事實，僅建議上訴人如對於被上訴人提示之上開檢討報告有疑義，可另行申請專業鑑定機構鑑定，以釐清結構是否安全或需進行補強。而上訴人始終未就其所質疑之瑕疵項目，為進一步確認鑑定，其委由王志誠另製作之九十七年八月十二日鑑定報告及一○四年三月三日補充說明書，則僅重申初步報告所指瑕疵項目應進一步調查檢討之旨，並未就系爭建物為實質檢討及確認，均難據為有利於上訴人之認定。上訴人既不能證明系爭建物有其所指影響結構安全之瑕疵，其主張依系爭租約第八條第三款約定解除系爭租約，即非有據。又兩造於九十六年十一月初兩度在詹孟龍公證人處協商時，被上訴人除提出林慶榮結構技師證明，說明系爭建物結構安全無虞，僅須加做防火披覆即可外，並表示願依該報告為補強，惟上訴人不接受，另要求被上訴人應提出建管單位許可改建變更之證明。上訴人拒絕被上訴人之補正，逕於九十六年十二月五日發函表示解除系爭租約，其於九十六年十月三十一日、同年十一月六日及同年月十四日函知被上訴人時，既均無關於定期催請被上訴人補正內容，難認被上訴人有給付遲延情事，其於九十六年十二月五日解除系爭租約，即與民法第二百五十四條規定或系爭租約第八條第一款約定不符。系爭建物係於七十九年十一月二十三日建築完成，被上訴人於九十四年一月二十四日取得系爭建物所有權移轉登記後，並未就系爭建物進行相關結構變更，而依台北市建管處一○四年一月二十二日覆函及證人王以珍所證，系爭一樓樓頂及外牆之變更既無從認定係發生於000年00月00日「台北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法」訂定之後，即不能依該辦法要求補辦手續，台北市建管處不處理該證明，則被上訴人不能依上訴人所請提出建管處核准變更改建證明，乃不可歸責於被上訴人。系爭建物登記謄本所載主建物、騎樓、平台及共同使用部分面積合計為三二一．九五平方公尺，換算結果與系爭租約約定使用範圍為
九七．三九坪相當，並無上訴人所指系爭坪數瑕疵。而被上訴人於簽訂系爭租約前之九十六年六月二十六日曾傳真系爭建物測量成果圖予上訴人，其上標明系爭建物包括平台、樓梯及電梯、門廳、騎樓等部分，及汽車升降機坑之範圍，完整呈現使用情形，並經上訴人之法定代理人賴鴻儀親赴現場履勘確認使用範圍後始簽約，解釋雙方客觀真意，應認系爭租約約定之使用範圍如該成果圖所載。賴鴻儀於履勘系爭建物時已知悉有外推平台，縱該部分屬違章建築，然經台北市建管處審查認無遭主管機關拆除之虞，並無不得使用及作為租賃標的情形，上訴人自不得於事後再以其主觀認知與契約客觀真意之解釋歧異，主張被上訴人有詐欺或應負瑕疵擔保責任，依民法第九十二條規定撤銷系爭租約之意思表示或依民法第三百四十七條準用第三百五十四條、第三百五十九條規定解除系爭租約後依民法第二百五十九條或第一百七十九條規定，請求被上訴人給付六百六十萬元本息。再者，上訴人主張因系爭一樓瑕疵受有支出管理費、水費、電費、公證費、裝潢費（含整體規劃、設計、舊裝潢拆除）共計二百七十八萬七千九百零八元之損害。惟查其中管理費、水費、電費均係系爭租約生效後，被上訴人交付系爭建物予上訴人占有（進行舊裝潢拆除、新裝潢設計）後，非因被上訴人遲延給付（修補瑕疵）所生之損害；（系爭租約）公證費支出乃上訴人主張被上訴人遲延責任發生前已支付者；裝潢費支出則係上訴人為使用、收益系爭建物，對系爭建物所為改良行為，無論被上訴人有無上訴人主張之遲延給付，該支出均會發生，而該支出其後無法為上訴人營業所利用與流於無益，係因上訴人遲延給付租金遭被上訴人終止租約所致，與被上訴人遲延給付（修補瑕疵）間並無何因果關係，上訴人依民法第二百二十七條規定，請求被上訴人賠償二百七十八萬七千九百零八元，亦非有據。末查上訴人自九十六年十一月十五日起即未依約繳納租金，惟被上訴人同意以系爭押租金抵付租金，則自彼時（即九十六年十一月份）起至九十七年二月十四日（即九十七年一月份）之租金債權即因抵充而消滅，尚餘二百二十萬元租金債權未獲清償。上訴人依強制執行法第十四條第一項、第二項規定，請求撤銷系爭執行程序，於被上訴人債權二百二十萬元範圍部分，為無理由，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘攻擊方法與所舉證據，不須再逐一論駁之理由，因維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴部分之判決，駁回上訴人該部分之上訴。
按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若其取證、認事及解釋並不違背法令及經驗法則、論理法則或證據法則，即不許任意指摘其採證或認定不當，以為上訴理由。原審本於認事、採證及解釋契約之職權行使，認定：上訴人不能舉證證明系爭一樓瑕疵影響結構安全，而有不能依系爭租約約定供營業使用之事實，亦未曾就應補正事項定期催告被上訴人為補正，其主張依系爭租約第八條及民法第二百五十四條規定解除系爭租約，均屬無據。又被上訴人未就系爭建物為變更及改建，復因法令不溯及既往而不能提出台北市建管處核准變更之改建證明，乃不可歸責於被上訴人。系爭建物使用範圍並未與系爭租約約定之使用坪數不符，且為上訴人訂約時所知悉，自無民法第九十二條或第三百四十七條準用第三百五十四條、第三百五十九條規定之適用。另上訴人所受支出費用之損害與被上訴人是否遲延補正瑕疵無關等情，而以上揭理由為上訴人敗訴部分之判決，經核於法洵無違背。上訴論旨，猶就原審採證、認事及解釋契約之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不利於己部分不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 五 月 四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫法官 吳 麗 惠法官 黃 國 忠法官 謝 碧 莉本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 一○五 年 五 月 十六 日
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