最高法院民事判決 106年度台上字第1629號上 訴 人 力霖股份有限公司法定代理人 周智慧訴訟代理人 蘇家宏律師
周依潔律師林正椈律師呂理胡律師唐永洪律師被 上訴 人 廣運機械工程股份有限公司法定代理人 謝清福訴訟代理人 劉昌坪律師
陳怡雯律師李劍非律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國106年3月14日臺灣高等法院第二審更審判決（104年度重上更㈠字第131號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊委請訴外人旭湧不動產股份有限公司（下稱旭湧公司）斡旋，向被上訴人購買坐落桃園市中壢區（改制前桃園縣中壢市○○○段○○○○○號、中工段1571地號土地，及其上門牌為桃園市○○區○○○路 ○號房屋（下稱系爭房地），幾經溝通，業已談妥買賣條件。伊於民國 102年2月7日獲訴外人台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）核准貸款新臺幣（下同）15億9400萬元，兩造遂於同年月 8日簽立買賣斡旋金契約書（下稱系爭契約），被上訴人並收受伊預付之斡旋金即 1億元之支票乙紙（下稱系爭支票）。兩造就系爭房地之買賣已達成合意，該斡旋金轉為定金。詎被上訴人因不動產價格上漲，竟拒絕簽訂買賣契約，經伊多次催促，均未置理，已經違約等情。爰依系爭契約第7條第3項中段約定、民法第249條第3款規定，求為命被上訴人給付伊 1億元及加付法定遲延利息之判決。被上訴人則以：系爭支票之發票日為 102年3月5日，伊須於正式簽約時交還，方可取得同額之即期支票，故欠缺要物性，該斡旋金不能轉為定金，兩造間並無定金契約存在。又兩造尚未就全部必要之點達成合意，買賣契約尚未成立。另上訴人未於 102年2月9日斡旋期滿前，取得銀行確定核貸至少14億4000萬元，與系爭契約第7條第3項中段要件不符。再者，系爭契約非因可歸責於伊之事由致不能履行，上訴人不得依民法第249條第3款規定請求伊加倍返還定金等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人部分勝訴之判決，改判駁回其該部分之訴，並維持第一審所為上訴人部分敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：觀諸系爭契約前言、第1、2、3、7、10條約定及契約最末簽約當事人欄之記載，暨被上訴人於最末頁及契約附件之「賣方同意以本契約書所列各項條件出售上列不動產」欄內簽名用印等內容，足見於賣方（即被上訴人）簽名用印前，其內容與坊間「斡旋金契約」相同；嗣若經賣方於系爭契約簽章同意後，則依系爭契約第3條第1項、第7條第3項前段、 第8條、第12條約定及證人即被上訴人公司副總經理沈麗娟之證詞，兩造間成立買賣本約之預約。依系爭契約第7條第3項約定，縱認被上訴人已收受定金，至多僅為買賣預約立約定金，不得推定已成立買賣契約本約。次查，系爭支票發票日為102年3月5日，被上訴人於102年2 月8日收受時仍屬遠期支票，依系爭契約第3條、第7條第3項前段約定，該斡旋金支票於簽訂不動產買賣契約時，應由賣方交還買方，另由買方開立與簽約款同額之即期支票交付賣方，顯見兩造並未以系爭支票為代物清償之意，難認有以系爭支票面額所表彰之金錢價值充作定金之特約。況被上訴人迄未提示兌領該支票，且於102年3月15日發函表示願意返還，系爭支票未生金錢給付之效果，該定金契約亦失其效力。被上訴人既未收受任何定金，即無適用或類推適用民法第249條規定之餘地。其次，依系爭契約第3條第 2項、第6條第1項、第10條等約定綜合以觀，足見系爭契約第7條第3項中段約定請求違約金之要件為上訴人於 102年2月9日前獲得銀行「確定」核貸至少14億4000萬元，且被上訴人違約不賣或不依約履行，始足當之。經查，兩造經旭湧公司仲介，於同年月 8日簽訂系爭契約，被上訴人並收受系爭支票，就系爭房地成立買賣預約，堪認旭湧公司已於委託期間內斡旋成功。又台中商銀總行於同年月 6日核准上訴人之貸款案，並由該行內壢分行於同年月 7日製發核貸通知書將核貸結果通知上訴人，該核貸通知書雖記載額度為「長期擔保放款15億9400萬元整」，惟於授信條件第 6項「其他」欄尚記載款項須依其所附條件（包括專業估價報告等）貸放。旭湧公司副總經理陳金龍於同年月22日寄送不動產估價委託書，要求被上訴人用印以便鑑價，於取得鑑價結果前，銀行尚不能確定貸放金額，則於該委託期間內，顯然未能確定上訴人是否可貸足14億4000萬元。上訴人所執台中商銀內壢分行104年12月14日函、105年 3月10日函及105年12月6日函，並未表示於102年2月7日已確定核貸 15億9400萬元；又所謂「長期擔保放款15億9400萬元」，為貸款之最高額度，如鑑價結果低於兩造約定之成交價格，實際貸放金額有可能低於14億4000萬元。台中商銀所發之核貸通知書，尚非系爭契約第7條第3項所稱之「銀行已確定足額核貸」。上訴人請求違約金 1億元，洵屬無據。綜上，上訴人依民法第249條第3款規定、系爭契約第7條第3項中段約定，請求被上訴人給付 1億元及法定遲延利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按得心證之理由，應記明於判決，為民事訴訟法第222條第4項所明定，故法院依自由心證判斷事實之真偽時，所斟酌調查證據之結果，其內容如何，與應證事實之關聯如何，以及取捨之原因如何，如未記明於判決，即屬同法第469條第6款所謂判決不備理由。查系爭契約第 3條第1、2期價款之同時履行條件各記載：「買方（即上訴人）應提出銀行貸款承諾書（或同性質之確定核貸或資金文件）供賣方（即被上訴人）確定核對無誤，且核貸金額不得低於14億4000萬元」、「若貸款金額不足支付本期價款時，買方應於 7日內，自行以現金補足支付予賣方」（見一審卷㈠第13至14頁），約定上訴人應提出「銀行貸款承諾書」；當貸款額度不足時，其得以現金補足差額。另系爭契約第6條第1項記載：
「銀行無法貸予買方本約第3條第2期價款（貸款）時，買方得不承購本買賣標的，賣方應無息 1次退還斡旋金予買方，如銀行貸款無法於民國 102年2月8日確定核准貸款金額時，雙方均有片面解除本契約之權利」及第10條記載「委託期間自民國 102年2月8日起至民國 102年2月9日止」，係有關「約定解除權」及「委託期間」之約定，規範兩造何情形得解除契約及上訴人委託旭湧公司之斡旋期間。惟系爭契約第7條第3項中段僅記載：「若斡旋成功（且銀行已確定足額核貸），但賣方違約不賣或不依約履行，則賣方應將所持有之買方簽發票據均返還予買方，並賠償新臺幣
1 億元予買方，雙方解除契約。」（見一審卷㈠第14頁背面），並無銀行應於「何時」確定足額核貸之記載。且台中商銀內壢分行105年3月10日函謂：「一般不動產買賣案件撥款要件在於買賣之標的（物）須過戶且登記完成，同時力霖公司（即上訴人）將該標的物抵押權設定予本行後，本行始得撥款……。本行核准之授信案件，隨個案皆會於『其他』欄位加註應備查或洽請辦理之事項……並無影響核准與否之情事……若依賣方（即被上訴人）公告之兩家專業估價報告價格之 80%金額應為新臺幣14億6423萬9997元」等語（見原審更㈠卷㈠第167頁），似見該銀行 102年2月 7日之核貸通知書僅概略承諾貸款額度，所附之撥款條件依其作業程序，在辦妥設定抵押權及提出專業估價報告前不可能確定核貸金額（即在102年2月9日前不可能確定核貸金額）。 查被上訴人收受系爭支票後，簽立系爭契約，旭湧公司已斡旋成功，為原審認定之事實。復依作業流程，果台中商銀不可能於「102年2月 9日前」確定核貸金額，是否應於該期日前確定，洵非無疑；且系爭契約第7條第3項中段亦無「何時」銀行應確定足額核貸之記載，則上訴人主張：「斡旋成功要在委託期間，但銀行確定足額核貸則不必在該委託期間內」等語（見原審重上更㈠卷㈢第12
0 頁背面），是否毫不足採？非無研求之餘地。上訴人依系爭契約第7條第3項中段約定請求違約金，是否應於「在 102年2月9日前」確定足額核貸？其依據為何？攸關其得否為本件請求。原審反捨契約文字，增加時間要件，未說明系爭契約第7條第3項約定與第3條第2項、第6條第1項、第10條約定間之關聯性為何，即謂上訴人未於「102年2月9日前」獲得銀行確定核貸至少 14億4000萬元，不得請求違約金，而為不利其之判決，殊嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 29 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 高 金 枝法官 吳 光 釗法官 楊 絮 雲法官 林 恩 山本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 107 年 4 月 12 日