最高法院民事判決 106年度台上字第1832號上 訴 人 歐 李 鳳
歐 秀 娟共 同訴訟代理人 呂 立 彥律師上 訴 人 歐 正 義
歐 正 雄被 上訴 人 陳蘇𤆬治
陳 淑 麗陳 寶 瓊陳 文 鶯邱 俊 宏邱 勝 飛邱 志 成邱 碧 姿邱 新 永邱 顯 宗邱 萬 得蔡 德 興(即蔡邱玉蘭之承受訴訟人)邱 芳 汶黃陳草鳳葉 王 沅葉 月 寶葉 美 娜沙陳銅銀陳 韻陳 文 毅張 李 瑞共 同訴訟代理人 吳 秀 菊律師複 代理 人 謝 政 義律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105 年8月30日臺灣高等法院第二審判決（101年度重上字第709 號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回上訴人歐李鳳、歐秀娟之其餘上訴，㈡命上訴人歐正義、歐正雄拆屋還地及給付不當得利，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由查本件被上訴人係就上訴人因繼承取得之房屋訴請拆屋還地，其訴訟標的對於共同訴訟人必須合一確定，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，上訴人歐李鳳、歐秀娟（下稱歐李鳳等2 人）上訴效力，及於同造之歐正義、歐正雄（下稱歐正義等2 人），爰將之併列為上訴人，先予敘明。
次查被上訴人主張：坐落桃園市○○區○○段○○○○段○0000
0 地號土地（下稱系爭土地）為伊與其他共有人所有，訴外人歐李金泉所有門牌桃園市○○區○○路○○○ 巷○○弄○○號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）占用該土地如原判決附圖所示12-15(4)、面積105平方公尺部分，並無正當權源，歐李鳳等2人為歐李金泉之再轉繼承人，繼受系爭房屋事實處分權，仍無權占有系爭土地，致伊受有相當於租金之損害，伊得請求返還自起訴前5 年按申報地價年息5%之不當得利等情，爰依民法第821條、第767條及第179條規定，先位聲明：求為命歐李鳳等2人拆除系爭房屋，交還土地予被上訴人及其他共有人，並給付如原判決附表六編號 2第㈡欄所示不當得利及第㈢欄法定遲延利息暨自民國100年3 月1日起至還地日止按年計付第㈣欄所示金額。倘認兩造有租賃關係存在，則依租賃契約之約定，備位聲明：求為命歐李鳳等2 人連帶給付如第一審判決附表二編號3 第㈤欄所示金額及利息。並於原審主張歐正義等2 人亦為歐李金泉之再轉繼承人，追加渠等為被告，為上開相同之聲明（未繫屬本院部分，不予贅述）。
上訴人則以：系爭土地共有人陳蘇蔥、陳水模及張余團妹於40年間即將該地出租予歐李金泉興建房屋居住迄今，且按期繳納租金至94年，伊非無權占有，亦無不當得利。況93年間系爭土地共有人張新鐘（張余團妹之繼承人）、許沛晴（原名許蘭子）、李鳳吟（許蘭子之子）、張景隆（張余團妹之另一繼承人張新鼎與許蘭子之子，下稱張新鐘等4 人）尚向臺灣桃園地方法院訴請調整租金（案列93年度訴字第863 號，下稱系爭調整租金事件），何能謂無租賃關係等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為歐李鳳等2 人敗訴判決，駁回其上訴，並命歐正義等2人與歐李鳳等2人拆屋還地，給付如原判決附表六所示之不當得利，係以：系爭土地原為陳蘇蔥、陳水模及張余團妹共有，陳蘇蔥於44年7 月30日死亡，其應有部分由被上訴人陳蘇𤆬治等以次19人共同繼承，被上訴人陳文毅係陳水模之繼承人，被上訴人張李瑞則自其配偶張新鐘受贈與而取得應有部分；餘共有人為李鳳吟、許沛晴，有土地登記簿謄本可稽。而系爭房屋原為歐李金泉所有，由歐照樂繼承，歐照樂死亡由上訴人繼承，亦有戶籍謄本可按。又系爭房屋占用系爭土地如原判決附圖所示12 -15（4 ）部分，業經法院履勘屬實。被上訴人主張系爭房屋係無權占用系爭土地，為上訴人否認，辯稱歐李金泉建造系爭房屋已得當時土地共有人同意，兩造有租賃關係存在云云。惟依其提出地上權設定契約書及土地使用承諾書（下稱系爭承諾書），比較所載「陳蘇蔥」之簽名，明顯不同，難認該2 文書上「陳蘇蔥」之簽名同為陳蘇蔥本人所為；雖建築執照申請書上有警察局之關防而得推定為真正，亦無從據此推認該2 文書上陳蘇蔥簽名為真正。況系爭土地並無地上權之設定登記資料，自難認地上權設定契約書及系爭承諾書係屬真正。另公壁協議之同意書（下稱系爭同意書）雖有立會人陳番（即陳蘇蔥之配偶）之簽名，然立同意書人江阿才等9 人簽名之字跡竟與其相同，實與一般經驗法則有違，衡情係由同一人所為，亦難逕認該同意書上「陳番」之簽名係屬真正。至張新鐘等4人固曾就系爭土地對歐正義等2人訴請調整租金，然於訴訟中自陳：渠等是繼承張余團妹部分，該部分權利與陳水模、陳蘇蔥是分開的，可以自己單獨起訴，因為本來就是各別收租金等語。無從逕認張余團妹與陳水模、陳番（或陳蘇蔥）共同出租或同意歐李金泉使用系爭土地。再者，陳蘇蔥之應有部分係37年9 月23日以買賣為原因登記取得，而陳蘇蔥與陳番係於6年（即大正6年）2月25日結婚，依74年6月3 日修正前民法有關夫妻聯合財產制之規定，其夫陳番就系爭土地有管理及處分權限；系爭承諾書縱經原共有人張余團妹、陳水模之同意，並不能證明已得陳番之同意，則歐李金泉與張余團妹、陳水模間縱有簽訂地上權設定契約或租賃契約，依民法第820 條規定均對陳番不生效力。另陳水模之親生父母雖為陳番、陳蘇蔥，惟其業已出養予陳番之弟即陳泰，地上權設定契約書或系爭承諾書亦將陳水模併列土地所有人，自不能認陳水模有何表見事實而應令陳蘇蔥負授權人責任。均難謂上訴人係有權占有。被上訴人依民法第767條第1項前段、第821 條規定，先位聲明請求上訴人拆屋返還地，即屬正當。再查，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；系爭房屋占有系爭土地105 平方公尺，系爭土地95年間申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）1萬5,840元、96年至98年間為2萬3,770元、99年至100年為2 萬3,768元，參酌土地法第97條第1項、第105條規定之租金標準，斟酌系爭土地位置、利用狀況、交通與繁榮程度等一切情狀，認被上訴人所得請求相當於租金之不當得利，以按系爭土地申報地價年息5%計算為適當，則被上訴人先位聲明依不當得利規定，請求歐李鳳等2人、歐正義等2人分別給付如附表六編號2 所示金額及利息，亦屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按繼承人有數人時，在遺產分割前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條定有明文。又公同共有物之處分應得全體共有人同意，同法第828條第3項亦有明文。系爭土地上之未辦保存登記系爭房屋原係歐李金泉所有，為原審確定之事實，被上訴人請求拆除該屋，自應以歐李金泉之全體繼承人或分割後之特定繼受人為被告，當事人適格始無欠缺。上訴人雖經由歐照樂再轉繼承歐李金泉之財產，惟歐照樂係歐李金泉次子（見原審卷㈢第
132 頁），原審曾以歐李金泉繼承人似有歐李仙，諭知被上訴人查報歐李仙有無拋棄繼承情事（見原審卷㈢第30頁背面、第 154頁背面），乃原審未待查明歐李仙是否共同繼承及歐照樂是否尚有其他繼承人，逕認上訴人為歐李金泉全部繼承人進而命其拆屋還地，已有可議。次查，原審認定系爭土地原為陳蘇蔥、陳水模及張余團妹共有，而卷附系爭承諾書上確有陳蘇蔥、陳水模及張余團妹等人之簽名與印文，且張新鐘於系爭調整租金事件95 年1月26日準備程序被詢及其被繼承人張余團妹是自己單獨出租系爭土地，還是與陳水模等人一起出租系爭土地一節時，明確回答：他（指張余團妹）是與陳水模等人一起出租系爭土地等語，並有歐秀鳳（即歐李鳳）及歐正義提存租金之提存書為證（見原審外放證物）。倘非虛妄，上訴人抗辯：系爭土地共有人有出租該地與歐李金泉建屋等語，似非全然無稽。乃原審就此未詳為調查審認，遽認上訴人是項抗辯為不可採，並嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 10 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 吳 青 蓉法官 周 舒 雁法官 楊 絮 雲法官 吳 謀 焰本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 107 年 1 月 22 日