最高法院民事判決 106年度台上字第1888號上 訴 人 陳 皙 滄訴訟代理人 羅 宗 賢律師
黃 雅 琴律師被 上訴 人 陳 義 南
陳 叁 泉陳 錦 清陳 金 定陳 氷 釵陳 四 川魏 阿 義魏 阿 郎陳 再 發陳 秋 吉陳 金 川魏 國 安即魏財共 同訴訟代理人 袁 烈 輝律師被 上訴 人 陳 麗 珠
陳 玉 梅張 美 陵即魏張秀月魏 柏 章蔡魏秀鑾魏 淑 娟上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國 104年12月22日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（ 103年度上易字第371號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由上訴人主張：伊所有坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上，分遭訴外人陳石頭無權占用如第一審判決附圖（下稱附圖）所示A、B、C、F部分、被上訴人陳義南及陳再發占用D部分、訴外人陳萬枝占用E部分，並在其上興建建物，陳石頭死後，輾轉由被上訴人共同繼承，陳萬枝死後，由陳義南、陳再發及被上訴人陳秋吉、陳叁泉、陳麗珠、陳錦清（下稱陳義南等
6 人）繼承，伊得請求其等拆除建物返還占有之土地，並給付相當於租金之不當得利。縱認兩造成立租賃契約，亦因被上訴人有土地法第 103條各款情事，經伊以起訴狀為催告，並於訴訟中終止租約等情，爰依民法第767條、第 179條規定，並就占用F部分之不當得利，追加除陳義南及陳再發外之其餘被上訴人為被告，求為命㈠被上訴人將附圖A、B、C 部分土地上之建物拆除，騰空返還該部分土地。㈡被上訴人將附圖F 部分土地上之建物拆除，騰空返還該部分土地，並自民國102年 3月9日起，至拆屋還地之日止，按月給付新臺幣（下同）554 元。㈢陳義南、陳再發將附圖D部分土地上之建物拆除，騰空返還該部分土地，並給付8萬2,698元，暨加計自103年 4月15日起算之法定遲延利息。㈣陳義南等6人將附圖E部分土地上之建物拆除，騰空返還該部分土地之判決（第一審判命被上訴人給付如上聲明㈠㈢㈣，駁回上訴人其餘請求，上訴人就其敗訴部分提起上訴，並為訴之追加，被上訴人為附帶上訴；上訴人逾上開請求部分，於受敗訴判決後，未據其聲明不服，茲不贅列）。
被上訴人則以：系爭土地為伊父祖輩向上訴人之父陳津修承租建屋，並依約繳租，伊繼承其等租賃關係，非無權占有，亦無不當得利等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴判決部分廢棄，改判駁回上訴人之訴，並維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴及追加之訴，無非以：系爭土地原為上訴人之父陳津修所有，陳津修於101年2月死亡，由陳皙滄因分割繼承而取得。坐落臺中市○○區○市區○○路○○○巷○○號占用系爭土地如附圖所示 A至F部分，其中A、B、C、F部分建物係陳石頭所興建，陳石頭死亡後，由其子陳萬枝、陳萬來、魏旺（下稱陳萬枝等3人）繼承，其3人死亡後，再由被上訴人共同繼承；附圖E 部分建物係陳萬枝生前另行增建，故該部分建物由其繼承人陳義南等6人共同繼承；附圖D部分建物則係陳義南、陳再發增建等情，為兩造所不爭執。上訴人雖否認陳津修與陳石頭或陳萬枝等 3人間成立租地建屋契約，然陳津修與陳萬枝曾於42年 3月28日就「請追責繳還租谷案」在臺中市霧峰區公所耕地租佃委員會成立調解，其內容為：「一、申請人（即陳津修）申請租與對造人（即陳萬枝）居住建物敷地折算租谷14台斤係抵繳房捐稅金，至於房屋應於一個月內變更對造人名義為抵繳押租金。二、柳樹湳000號等四筆土地租谷688台斤限於本（四二）年年底以前悉數交清。三、申請人對建物敷地租谷甲當七十五石應減至七十一石計算」等語（下稱系爭調解筆錄），而系爭土地重測前即為上開柳樹湳段000 地號，且依戶籍謄本記載，陳石頭於24年3月4日即設籍居住該址，職業「佃農」，嗣陳石頭於40年12月 5日死亡，陳萬枝乃與陳津修就系爭土地追繳租金事宜成立調解，被上訴人抗辯陳石頭生前即承租系爭土地建屋，死後由男系即陳萬枝等 3人繼承其租賃關係，應可採信。附圖A、B、C、F 部分建物係陳石頭所興建，E部分建物係陳萬枝生前另行增建，及 D部分建物係陳義南、陳再發增建等情，為兩造所不爭執，且系爭土地之租賃關係因係由陳萬枝等 3房繼承，故由該3房每期各繳租 80台斤稻米，以當期稻米農會公告牌價收購價格換算現金 960元繳納，其中陳萬枝房係將租金以現金存入陳津修之農會帳戶，陳萬來、魏旺 2房係當面交付陳津修收受至100年 6月23日為止，陳津修死亡後，陳萬枝將101年上半年之租金以郵政匯票方式寄出，但遭退回，復審酌地主長期均未出面請求拆屋還地，足認兩造仍繼續存有租約，上訴人復未經合法終止租約。從而，上訴人依民法第767條及第179條規定，請求如上所聲明，為無理由等詞，為其判斷之基礎。
按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，而公同共有物之處分及其他之權利行使，除其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，始得為之。又租賃權亦屬財產權一種，於租賃當事人死亡後，應由該死亡當事人之全體繼承人共同繼承而為公同共有。查陳石頭於40年間死亡，有男系繼承人陳萬枝等 3人，陳津修與陳萬枝於42年間曾就系爭土地追繳租金事宜，成立調解，乃原審認定之事實，果爾，倘陳津修與陳石頭間就系爭土地有租賃契約，所生權利義務關係於陳石頭死亡後，於遺產分割前，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有。而系爭調解筆錄記載「申請人陳津修」，「對造人陳萬枝」，調解經過：「一、申請人申請租與對造人居住建物敷地折算租谷14台斤係抵繳房捐稅金，至於房屋應於一個月內變更對造人名義為抵繳押租金。二、柳樹湳000 號等四筆土地租谷 688台斤限於本（四二）年年底以前悉數交清。三、申請人對建物敷地租谷甲當七十五石應減至七十一石計算」（一審卷㈠ 29頁），似僅陳萬枝1人與陳津修所訂，能否單憑此推認陳石頭與陳津修間存有租賃契約？且其內容似涉租金繳納及房屋之變更名義等事項，倘此係為處理陳石頭所遺租賃契約之權利義務，又何以僅由陳萬枝 1人出面調解？其是否有權代表全體繼承人為之？非無再進一步查明之必要。況租金及租賃標的物，乃屬租賃契約成立必要之點，上訴人既否認兩造有租賃關係存在，被上訴人自應就此負舉證責任。被上訴人雖主張系爭土地租金為每年
480 台斤稻米，每年為兩期，並以當期稻米農會公告牌價收購價格計算，陳萬枝等3人分別負擔每期80台斤稻米等語（原審卷㈡171頁），此與其所提系爭調解筆錄內容似不吻合，究竟其二者有如何關連？亦待澄清。原審未遑詳查，遽認陳石頭生前承租系爭土地建屋，死後由男系即陳萬枝等 3人繼承其租賃關係，進而為不利上訴人之論斷，自嫌速斷。本件事實未臻明瞭，本院尚無從為法律上之判斷。末查上訴人於原審準備程序曾陳稱：如法院認為有租賃法律關係，其也已經合法終止，故一併依返還租賃物為請求權基礎（原審卷㈡ 第234頁），則其是否亦以租賃物返還請求權為訴訟標的之法律關係，業經發回宜併查明之。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫法官 蕭 艿 菁法官 林 金 吾法官 陳 玉 完本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 107 年 2 月 13 日