最高法院民事判決 106年度台上字第1889號上 訴 人 利百代建設股份有限公司法定代理人 陳 金 鋑訴訟代理人 洪 戩 榖律師被 上訴 人 郭莊瓊子
郭 瑞 麟郭 兆 慶郭 瑞 珠郭 寶 琇李 春 黛上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國105 年1月6日臺灣高等法院第二審判決（103 年度上字第1212號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊與被上訴人郭莊瓊子、郭瑞麟、郭兆慶、郭瑞珠、郭寶琇（下稱郭莊瓊子等5 人）之被繼承人郭文華（於民國102年1月4 日死亡）及被上訴人李春黛（與郭文華合稱郭文華等2人）分別於87年6月22日、同年11月3 日簽訂土地合建大樓契約書（下稱郭文華合建契約、李春黛合建契約，合稱系爭契約），約定郭文華提供新北市○○區○○段○○○○○號面積1,510.59平方公尺，折合約457 坪土地（下稱1407地號土地），李春黛提供同段1368地號面積66.37平方公尺，折合約20坪土地（下稱 1368地號土地，與1407地號合稱系爭土地），由伊提供資金負責興建大樓；伊並各給付郭文華等2人以每坪新臺幣（下同）1萬元計算之合建保證金，如伊無法於簽約日起3 個月內成功整合同段1358至1426地號等68筆土地（下稱1358等68筆土地）6,000 坪，契約自動失效，郭文華等2人應分別於7日內無息退還保證金。嗣伊無法於上開期間內整合6,000 坪土地，惟除訴外人郭信成、郭信宏、郭承裕、郭承宗、郭承寬（下稱郭信成等5 人）與伊協議將其等於100年8月1日受讓自郭文華1407地號土地應有部分800分之43、800 分之43、1200分之43、1200分之43、1200分之43所繼受之保證金228萬5,000元返還外，郭文華等2 人迄未返還其餘保證金。爰依系爭契約第20條第3款約定，求為命郭莊瓊子等5人連帶給付228萬5,000元及自87年9 月30日起、李春黛給付20萬元及自88年2月11日起，均加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：上訴人未舉證證明其未於系爭契約簽約日起3 個月內整合6,000 坪土地，不得請求返還合建保證金等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人於87年6月22日、同年11月3日與郭文華等2 人簽訂系爭契約，約定提供系爭土地合建大樓，上訴人依契約第5 條約定交付其等保證金457萬元、20萬元保證金，郭文華等2 人尚有保證金228萬5,000 元、20萬元未返還等情，為兩造所不爭，並有系爭契約、支票等可稽。又上訴人主張其無法於系爭契約第20條第3 款約定於簽約日起3個月內整合1358地號等68筆土地中之6,000坪土地云云，雖提出87年度財務報表暨會計師查核報告書為證。惟該查核報告書所附分類帳記載會計科目存出保證金項下，扣除與本件無關者外，至87年12月30日止之合建保證金總額固只4,563 萬元，然距李春黛合建契約簽約日尚未達3 個月，與系爭契約第20條第3 款約定不符。且該款約定上訴人所負整合義務，未約定僅得以合建方式行之，亦得自行購入公有或私人土地、依法請求政府機關提供公有土地等，尚不能僅以上開會計帳記載之保證金未達6,000萬元，認上訴人未於約定期限內整合土地達6,000坪。又上訴人與郭信宏等5 人及該68筆土地合建地主即訴外人蘇勝雄等人簽立協議書，約定其等合建保證金轉為都市更新案之合建保證金，固有協議書、授權書等可稽，然渠等係約定將合建保證金轉為都市更新案保證金，非以原合建契約因上訴人無法整合土地之解除條件成就而失效，作為協議之基礎，且上訴人與其他合建地主間之協議亦不得拘束郭文華等2 人，自不足為有利上訴人之認定。另上訴人所提存證信函、土地所有權狀、土地登記謄本等，僅能證明其曾催告合建地主返還保證金及土地權利歸屬。至所提整合土地明細表、保證金返還明細表，係上訴人自行製作，被上訴人已否認其真正，且所載整合土地包括新北市三重區公所管有之土地合計8萬5,802平方公尺，已逾6,000 坪，均不足認上訴人已舉證其無法於簽約日起3個月內整合6,000坪土地。況訴外人利百代都市更新股份有限公司（下稱利百代都更公司）於89年7 月24日就1358地號等68筆土地提出都市更新事業計畫概要申請時，所載全區共8萬1,987.05平方公尺土地，包括三重區公所管有之3萬0,984平方公尺、系爭土地在內之地主所有土地面積4萬7,463.13平方公尺（折合1萬4,357.59坪），顯逾6,000坪，經臺北縣政府（改制後為新北市政府）於同年10月11日核准，該公司嗣於93年
8 月11日以其非與原地主協商之土地開發公司，而改由上訴人依都市更新條例規定重新申請為由，撤回申請，經臺北縣政府於同年12月16日准予核定，有利百代都更公司通知、臺北縣政府函、新北市政府城鄉發展局103年3月20日函可稽。觀諸系爭契約第16條第5 款約定，上訴人得由其關係企業單獨或共同享有並履行合約關於建主之權利義務，足見利百代都更公司係以上訴人整合包含系爭土地在內之土地提出都市更新計畫之申請獲准，益證上訴人主張系爭契約因其無法於簽約日起3 個月內之約定期限內整合6,000 坪土地而失效云云，為不可取。綜上，上訴人依系爭契約第20條第3款約定，請求郭莊瓊子等5人連帶給付228萬5,000元本息、李春黛給付20萬元本息，洵非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟上訴人主張其未於系爭契約簽約後3個月內整合6,000坪土地，依契約第20條第3 款約定，該約已自動失效云云，業提出與郭信成等5人所立協議書為證。查該等協議書第1條記載：「緣郭文華提供坐落…1407地號等1 筆土地，供乙方（即上訴人）興建住宅或商業大樓，並由乙方提供每坪新台幣（以下同）壹萬元之合建保證金。…今甲方（即郭信成等5人）願就其繼受之土地（即140
7 地號土地），面積188.82平方公尺（換算57坪），土地合建保證金（郭信成、郭信宏各57萬1,250 元、郭承裕、郭承宗、郭承寬各38萬0,833 元）負完全清償責任」等語（見一審卷第25、28、31、34、37頁），已約明郭信成等5 人因受讓郭文華所有1407地號部分土地，願將該部分郭文華向上訴人所領之土地合建保證金返還上訴人。衡之系爭契約如無上訴人所主張上開失效事由，郭信成等5 人何以無端願將合建保證金返還上訴人。原審就此未詳加調查審認，遽以上開協議書僅係約定將合建保證金轉為都市更新保證金，即謂難憑之為有利上訴人之認定，已有可議。次查系爭契約第20條第3 款記載：「本約簽訂日起三個月內乙方（即上訴人）如無法整合陸仟坪土地（含本契約之土地），本合約自動失效，甲方（即郭文華等2 人）應於七日內無息退還乙方所付之保證金。如超過六仟坪則自本約簽訂日起一年內，乙方應負責整合（附件一）已簽約之所有地主與三重市公所及台灣省漁會向相關單位申請土地產權分割事宜」等語（見一審卷第19、164 頁），似約定上訴人於整合系爭土地超過6,000 坪後，始負有與三重區公所及台灣省漁會申請土地產權分割事宜之義務。果爾，上訴人主張系爭契約約定其所負整合6,000 坪土地係扣除三重區公所及台灣省漁會所有之土地共計4萬9,405.1平方公尺後，其餘私人土地約1萬1,010.07坪等語（見原審卷㈠第151頁、158 頁背面），似非全不足取。倘上訴人是項主張為可採，則其申請都市000000000地號等68筆土地同意數面積 4萬7,463.13平方公尺，扣除三重區公所管有之3萬0,984平方公尺，僅餘 1萬6,479.13平方公尺，換算僅約4,984.94坪（見一審卷第239 頁背面），其主張所整合土地未達6,000 坪，即非全然無據。另查系爭合約第16條第5 款固約定，上訴人得由其關係企業單獨或共同享有並履行合約關於建主之權利義務。惟上訴人一再主張利百代都更公司非其關係企業等語（見一審卷第271頁、原審卷㈠第104頁），倘非虛妄，能否以利百代都更公司於89年7 月24日提出都市更新事業計畫概要申請之面積逾6,000坪，認上訴人於簽約日起3個月內亦整合逾該相同面積之土地，亦非無疑。原審就此亦未調查審認，僅以利百代都更公司提出都市更新事業概要申請面積逾 6,000坪，嗣撤回申請後，改由上訴人重新申請，並經核定在案，即認上訴人於系爭契約簽訂後3個月內整合土地逾6,000坪，進而為其不利之判斷，並嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 15 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 吳 謀 焰法官 吳 青 蓉法官 楊 絮 雲法官 周 舒 雁本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 106 年 11 月 27 日