最高法院民事判決 106年度台上字第1040號上 訴 人 辰遠股份有限公司法定代理人 郭 瑞 春訴訟代理人 廖 健 智律師被上 訴 人 張 玲 珠
謝 佐 杰吳 政 道張 忠 珠葉 茜 華羅 世 玲劉 孟 晉楊 夏 瑩陳 文 村陳 元 曼楊 坤 鋒周 政 緯林 忠 佑董 文 璋王 淑 芬林 滄 偉鍾 煒 篪殷 琪 如張 淑 鳳王 幸 子廖 光 賢王 文 宏陳 雪 娥皮 雅 玲魏 國 楨蕭 鳳 瑛遠廣國際貿易有限公司上 一 人法定代理人 林 維 誠被 上訴 人 蔡 淑 玲
龔 麗 麗魏 吟 冰葉 競 聲白 玲 欣黃 淑 惠李 乃 瓊陳 盟 智邱 淑 欣郭 雅 惠黃 美 瑤曾黃涵華張 純 瑛許 錦 鳳楊 麗 莉張 意 玲楊 宗 儒湯 其 瑋林 守 謙蕭 晴 峯江 姵 臻王 瓊 英李 連 芸史 桂 珍姜 碧 招吳 玉 環蔡 宜 玲謝 秀 梅廖 敏 足梁 珮 瑜廖 翊 廷林 達 觀吳 雪 美朱 瑗林 淑 芬楊 啓 泉甯 中 柱何 欣 樺黃 嘉 祿方 捷 立吳 立 萍王 毓 喆江 惠 娟魏 仕 軒謝 滎 濬黃 振 誼張 之 華王 毓 梅楊 婷 雯共 同訴訟代理人 李 政 昌律師
林 德 昇律師被 上訴 人 潘 阿 敏
陳 志 德曾 昭 文曾 昭 茹吳 明 山張 丰 娉王 蕙 珊許 桂 觀石 秀 枝林 葳林 筠華 德 儀林 依 璇賴 俊 諺橋信科技股份有限公司上 一 人法定代理人 沈 宗 桂被 上訴 人 賴黃麗雲
蘇 建 銘林 木 清林 亞 璇林 容 德張 岳 峰上列當事人間請求返還占有物事件，上訴人對於中華民國105年9月7日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（103年度重上更㈢字第39號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於民國95年9月27 日經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）95年度執字第27098 號拍賣程序，購得訴外人十傑建設開發股份有限公司（下稱十傑公司）所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地所有權應有部分10000分之856，及其上同區段3600建號即門牌號碼為臺中市○○區○○路○○巷○ 號聯合大廈地面1層、2層及地下1層建物所有權全部，總面積1971.97平方公尺建物（下稱系爭建物），為專有部分，竟遭聯合大廈管理委員會（下稱管委會）無權占用，設置韻律教室、媽媽教室、桌球室等社區休閒娛樂設施及社區辦公室。爰依民法第767條第1項前段規定，求為命被上訴人交付系爭建物如原判決附圖，標示地下一層編號A、C、E面積724.04平方公尺；標示一層編號G、F 面積366.58平方公尺；標示二層編號J、K、L、N、P面積509.83 平方公尺（下稱媽媽教室等建物）之判決。
被上訴人丁○○以次68人及被上訴人庚○○、己○○、乙○○、丙○○、甲○○、戊○○等則以：系爭建物依使用執照及所附建物平面圖記載用途為「社區辦公室」，雖單獨編列建號、門牌號碼，並登記為十傑公司單獨所有，然其為法定共用部分，不得約定專用，該登記違反物權法定主義而無效，且其係十傑公司為避免增加各區分所有權人之負擔，而與所有區分所有權人（即各個承購戶）約定供公共設施使用，上訴人向法院標買系爭建物時，拍賣公告上載明系爭建物使用現況及用途，並註明拍賣後不點交，以上訴人公司營利事項登記為「一般廣告服務業、不動產租賃業、投資顧問業」之專業，其對於系爭建物存有使用權之協議，屬明知或可得而知，上訴人應繼受十傑公司之權利義務。又管委會就地下一樓之空間裝潢為韻律教室及健身房，實際上係供防空避難之用。而一樓部分除通道外，主要設置有自動防火鐵捲門兩處及社區辦公室，管委會規劃為交誼廳、圖書室、管理室，為大樓住戶之訪客及相互交誼之處所，二樓部分主要設置有自動防火鐵捲門兩處及社區辦公室，目前由管委會規劃為視聽室、娛樂室、兒童遊戲室使用，均為生活上不可或缺之設施，被上訴人等社區住戶占用乃具有合法權源等語，資為抗辯。
原審審理結果以：按98年7月23日修正施行之民法第799條之1第4項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。前開規定施行前，非不得以之為法理而予以適用。系爭聯合大廈於86年10月23日經十傑公司建造完成；且十傑公司於銷售系爭聯合大廈房屋時，已與所有區分所有權人（即各個承購戶）於86年間訂立新聯合國委託代管合約書（下稱代管合約書）及新聯合國住戶公約，有上訴人所提代管合約書，及被上訴人丁○○提出該合約書暨新聯合國住戶公約在卷足憑。依代管合約書載明：茲為甲方（即承購戶）承購新聯合國B1區…與本社區各戶之所有權人共同委託乙方（或其指定之管理公司）代管本社區各大樓之各項管理業務，委託代管期限自本社區完工接通水電後起計2 年，此期間內除非徵得乙方同意，甲方不得解除委託關係。乙方負責之管理項目如下：…⒌其他屬公共設施之維護管理。…乙方為執行受託業務上之需要得使用公共設施與其他設備，但需經管委會之同意。…本社區室內公共設施（設於B1 棟之B1F、1F、2F、三個樓層內部）由乙方吸收其面積，不納入甲方之公共面積坪數內，將來竣工啟用後之收入盈餘回饋給「社區住戶管理委員會」，作為社區管理基金使用等語。而管委會及被上訴人丁○○曾訴請十傑公司交付公共設施即系爭建物，經臺中地院93年度訴字第1671號判決其勝訴，足徵十傑公司將系爭建物規劃為系爭社區之公共設施，並同意提供予系爭社區全體住戶作為公共設施使用，而為系爭社區所有區分所有權人之約定共用部分，依民法第799條第3項前段規定，自為法之所許。
至代管合約書第22條約定，係十傑公司將竣工啟用後之收入盈餘回饋給管委會，作為基金使用，以杜爭議。上訴人主張十傑公司係規劃用以經營休閒設施，並對外開放收費營業，非純作為公共設施使用云云，為不可採。上訴人於95年9月27 日經由法院拍賣程序，拍定取得原十傑公司所有之系爭建物，並於同年12月7 日辦妥所有權移轉登記。上訴人於第一審就：十傑公司於出售同段3601至3750建號建物予被上訴人時，曾同意提供系爭建物作為新聯合國B1區大廈辦公室等公共空間使用乙節，不予爭執，並列為兩造不爭執之事項第三點，其嗣於原審改稱：伊因拍賣取得系爭標的物後，誤以為十傑公司曾同意供社區全體住戶使用系爭建物；嗣於日前始發現十傑公司與社區住戶間簽立有「委託代管合約書」，且據該合約書第22點約定，系爭建物並未約定供社區專用云云。然綜觀代管合約書所有約定，十傑公司將系爭建物規劃為系爭社區之公共設施，並提供全體住戶作為公共設施使用，系爭建物為十傑公司與所有區分所有權人約定共用部分。再依臺中地院95年度執字第27098號返還借款強制執行事件，95年9月11日第三次拍賣公告之附表備註欄已載明：「本建物（即系爭建物）查封時，為新聯合國大廈社區之社區辦公室、韻律教室、健身房等公共設施使用，債務人未現實占有，於拍定後不點交」等語，上訴人既知其情，應會前往系爭社區向管委會或系爭社區住戶探詢系爭建物之現況，及十傑公司與系爭社區所有區分所有權人間之約定，其對於十傑公司於86年間與所有承購戶之約定，難諉為不知，且依臺中市政府都市發展局於104年5月19日函檢附之系爭建物使用執照平面圖，及測量成果圖、建物登記第二類謄本所示，系爭建物之地下1 樓部分設置有機械室、台電受電室、排煙口、排煙室、電信機房、水池、避難梯、社區辦公室、電梯、樓梯及走道；1 樓部分除通道外，主要設置有自動防火鐵捲門兩處及社區辦公室；2 樓部分，主要設置有自動防火鐵捲門兩處及社區辦公室等，系爭建物登記之主要用途為「社區辦公室」。經原審於102年3月29日、104年4月24日會同兩造、臺中市政府都市發展局及中興地政事務所測量人員至現場勘驗及函覆之複丈成果圖（即原判決附圖）、暨系爭建物現場照片所示，系爭建物1 樓部分：目前做為住戶交誼廳等使用，陳設電視、沙發、會議桌、運動器材、書櫃、泡茶桌等。2 樓部分：設有會議室（視聽室）、撞球桌、桌球桌等。目前有老師於書法教室教授書法。地下1 樓部分：設有發電機機房、四間KTV 室、韻律教室、運動器材設施，目前KTV室、韻律教室並無使用。況十傑公司於86 年間與各個承購戶尚訂有新聯合國住戶公約第10條、第35條約定：（住戶）不得以任何方式占用公共區域或設施，以維公眾權益、本住戶公約之效力及於受讓人、繼承人、以及承租或借用人等語，依民法第799條之1第4 項規定之法理，上訴人應繼受其前手十傑公司之權利義務，即應同意提供系爭建物作為系爭社區全體住戶之公共設施使用，且不得以任何方式占用系爭建物，以維系爭社區全體住戶之利益。至於上訴人主張管委會自其買受系爭建物起，即要求伊依專有部分繳納管理費用迄今云云，不影響上訴人應繼受十傑公司之權利義務，提供系爭建物作為系爭社區全體住戶之公共設施使用之情事。從而，上訴人依民法第767 條之規定，請求被上訴人交付媽媽教室等建物，為無理由，不應准許。因而廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人在第一審之訴。
按98年7月23日修正施行之民法第799條之1第4項規定：區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。其立法理由係因區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼承人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束。此規定合於區分所有權之性質，且特定繼受人明知或可得而知始受其他約定之拘束，對特定繼受人保障亦屬合理，是於該規定施行前發生之事實，非不得以之為法理而予以適用。十傑公司與買受系爭大樓之住戶訂有代管合約書，約定系爭建物為公共設施供社區共同使用，且系爭建物登記之主要用途為「社區辦公室」，而上訴人於買受系爭建物時，依拍賣公告之記載等，得知其情，為原審所認定，十傑公司與住戶間之約定，雖非規約，惟仍屬民法第799條之1第4 項後段所訂之依其他約定所生之權利義務，上訴人就該約定之內容既明知或可得而知，則原審依民法第799條之1第4 項後段之法理，認上訴人應受該約定之拘束，並不違背法令。至原審贅述公寓大廈管理條例第24條部分，無論當否，與判決結果不生影響。上訴論旨，復執陳詞，就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使暨其他贅述而與判決結果無涉之理由，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由，併此指明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文法官 彭 昭 芬法官 滕 允 潔法官 蘇 芹 英本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 107 年 1 月 29 日