最高法院民事判決 106年度台上字第1146號上 訴 人 錢櫃企業股份有限公司法定代理人 練台生訴訟代理人 高明哲律師
林菊芳律師
參 加 人 劉 英上 訴 人 永安觀光事業股份有限公司法定代理人 陳昱如訴訟代理人 莊春山律師
陳伯英律師黃捷琳律師張玲綺律師上列當事人間債務人異議之訴等事件，兩造對於中華民國105年6月14日臺灣高等法院第二審更審判決（104年度重上更㈠字第137號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人錢櫃企業股份有限公司（下稱錢櫃公司）主張：兩造簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定伊自民國88年5月1
1 日起承租上訴人永安觀光事業股份有限公司（下稱永安公司）所有坐落臺北市○○路○段○○○號即地上10層及地下1 層建築物（下稱系爭建物），租期至96年5月10 日止，並經公證。伊承租後為經營視聽歌唱業需要，將系爭建物屋頂平台陸續出租予各電信業者架設基地平台。永安公司竟於96年5月4日以伊違約轉租為由通知終止租約，為權利濫用。嗣伊拆除因經營視聽歌唱業所為相關裝潢設備，以粗胚狀態騰空返還，兩造於96年5月20 日會勘時，永安公司竟以伊未將系爭建物回復原狀至出租前附有隔間、衛浴、裝潢之狀態為由，拒絕受領。伊乃函請永安公司於3 日內受領，否則拋棄對系爭建物之占有，伊無遲延返還系爭建物。詎永安公司以伊遲延返還系爭建物，應依系爭租約第10條第3 款約定給付自96年5月20日起至99年11月25日止，按租金3倍計算之違約金新臺幣（下同）3億8453萬6250 元（下稱系爭逾期違約金），並執前述公證書為執行名義，聲請強制執行等情。爰求為：確認永安公司對伊之系爭逾期違約金債權不存在之判決（錢櫃公司另請求確認永安公司對其轉租違約金600 萬元債權不存在，臺灣臺北地方法院99年度司執字第119441號給付違約金強制執行事件所據之執行名義不得執行，已為之強制執行程序應予撤銷，業受敗訴判決確定；永安公司反訴另請求錢櫃公司給付該600 萬元本息，業受勝訴判決確定）。
上訴人永安公司則以：伊交付予錢櫃公司之系爭建物本含有旅館業設備，錢櫃公司返還時自應回復至伊交付時之狀況。但錢櫃公司僅將其所裝修施作之視聽歌唱設施拆除，未復原切割之樓地板等房屋結構元件，亦未回復至可立即供經營旅館業之狀態，該建物迄99年11月25日前仍為錢櫃公司占有管領中。兩造間另案臺灣高等法院98年度重上更㈠字第100 號請求返還保證金事件（下稱前案），於確定判決理由中認錢櫃公司回復原狀之義務未完成，不得取回押租金，錢櫃公司不得再行爭執等語，資為抗辯。並於第一審提起反訴，主張：錢櫃公司於96年5月20 日未將租賃物回復至伊出租時交付之原狀，迨99年11月25日始返還，應給付系爭逾期違約金，爰依系爭租約第10條第3 款約定，求為命錢櫃公司如數給付，及加計法定遲延利息之判決。
原審將第一審判決除確定部分外，關於㈠駁回錢櫃公司本訴請求確認2億690萬8125元違約金債權不存在；㈡反訴判命錢櫃公司給付逾6309萬1875元本息部分，予以廢棄，㈠部分改判如錢櫃公司聲明，㈡部分改判駁回永安公司在第一審之訴；其餘部分判予維持，駁回兩造此部分上訴，無非以：系爭租約第5條第3 款、第6條、第11條第2款、第8條、第10條第1、3款約定：為配合錢櫃公司經營視聽歌唱事業，永安公司同意錢櫃公司經專業人士設計施工下，將租賃物內原有設施改裝或拆除，但不得損及樑柱及結構體之安全。永安公司早於87年11月11日將系爭建物交付錢櫃公司拆除原有旅館隔間、衛浴及地板等設備進行裝修，以及給與免付租金之優待。錢櫃公司中途退租或因違約被終止租約時，應支付永安公司3000萬元之違約金並恢復租賃物之原狀（含錢櫃公司因營業需要而切割之地板及結構體—如錢櫃公司所提供之圖說）。
錢櫃公司交還電梯及發電機時，應保持其正常安全使用之狀態。本約終止或期滿未續約時，錢櫃公司應於10日內將租賃物連同原有附帶設備及依第8 條約定返還與永安公司，錢櫃公司自費改裝部分之固定設施，得不予拆除歸永安公司所有。但永安公司得要求錢櫃公司拆除回復租賃物原狀。錢櫃公司如遲延返還房屋，應就其遲延日數按照月租金3 倍支付違約金等語。系爭租約僅約明要求回復切割地板及結構體部分，全無記載回復原有旅館房間。而所謂「原有附帶設備」指與第8 條之水電機電等設備有關之其他原有附帶設備；「回復租賃物原狀」非指系爭建物原有旅館房間及衛浴設備等，而係錢櫃公司拆除自費改裝設備後回復系爭建物堪供使用之狀況。依錢櫃公司時任負責人即證人劉英、原任錢櫃公司工程總監溫凱獻之證述，當時係大幅度改裝系爭建物，則系爭建物於88年4月13 日訂約時已非原有旅館房間狀態，錢櫃公司不可能於系爭租約「終止」後10日內拆除自費改裝部分，並回復系爭建物之原有旅館隔間、衛浴及地板等設備。參酌永安公司主張於96年6 月間回復原有旅館室內裝潢及固定設備、騎樓裝修等費用3209萬3224 元，為錢櫃公司約1年之租金總額，永安公司以系爭建物經營旅館2、30 年，要求錢櫃公司回復原有旅館隔間及衛浴等固定設備狀態，甚難辦到，況永安公司簽訂系爭租約時，已資遣員工結束營業，主觀上無重新營業之既定計劃。另永安公司前委託中華民國建築技術學會（下稱建築技術學會）進行之現況鑑定報告，並未附於系爭租約、公證書、租賃第三次補充協議書，雖主張曾於93年9月2日將該鑑定報告寄送錢櫃公司，亦為其單方之意思表示，不足拘束錢櫃公司。錢櫃公司於96年4 月25日委請彭意森律師致永安公司函、並於前案提出該律師函，均係錢櫃公司在訴訟外之陳述，於本件無自認之效力。證人溫凱獻、呂嘉正均為錢櫃公司之員工或離職員工，關於拆除設備返還租賃物之證詞難免有偏頗，且證人許金榮證稱：伊未曾向呂嘉正表示「只要把不屬於永安公司的東西全數拆除返還就可以了」等語，觀諸永安公司多次發存證信函強調錢櫃公司尚未回復原狀，以及錢櫃公司亦於96年5月21 日發律師函稱：移交會勘程序所指出應改善瑕疵項目，業已施工修補及改善完成，請永安公司3 日內接管系爭建物，逾期錢櫃公司即拋棄占有並將鑰匙交付彭意森律師等語，並未提及永安公司當日同意錢櫃公司將自費安裝部分拆除即可。錢櫃公司於前案請求永安公司返還2400萬元保證金（下稱系爭保證金），與本件遲延返還租賃物違約金請求權之訴訟標的不同，無既判力。雖前案就返還系爭保證金之條件即回復系爭建物原狀是否成就之爭點為辯論後，認定錢櫃公司負回復原有固定裝潢、設備及結構原狀之義務，錢櫃公司僅將其自費改裝之固定設施拆除，未回復其切割之地板及結構體，甚至無隔間、衛浴等基本配備，未將系爭建物回復原狀等情，關於錢櫃公司尚未將系爭建物回復原狀，有爭點效適用，惟關於應回復之原狀為何，依兩造於本件提出證人劉英、溫凱獻等人之證述等訴訟資料，足以推翻前開判斷。另永安公司於前案以其對錢櫃公司違約轉租之違約金債權3000萬元扣抵系爭保證金，永安公司僅拋棄系爭保證金之期限利益，尚難推認錢櫃公司於96年5月20日或21 日已回復系爭建物原狀。綜上，系爭租約第10條及第11條約定系爭租約終止後，回復或恢復系爭建物原狀之意思係指回復系爭建物堪用之狀態，徵諸民法第431條第2項、第455 條規定，錢櫃公司至少應返還堪用狀態即有生產力之系爭建物，即使永安公司得以儘速使用收益，包括回復樓地板結構體及牆壁鋪平粉刷等，而不包括回復原有旅館房間及衛浴設備。錢櫃公司雖發函請永安公司3 日內接管系爭建物，逾期即拋棄占有並將鑰匙交付彭意森律師等語，惟依證人溫凱獻、許金榮證述，參諸錢櫃公司於前案提出於96 年5月20日拍攝系爭建物之照片、同年月21日律師函所附修正瑕疵後之系爭建物照片，可見系爭建物牆壁呈現水泥粗胚狀態，未經鋪平粉刷，且關於結構體，依建築技術學會100年12月12 日之鑑定報告指出，恐有影響系爭建物結構安全之虞，而不生提出之效力，永安公司得拒絕受領，錢櫃公司不能依民法第241 條之規定拋棄占有。永安公司於前案判決確定後，為免損害擴大，通知錢櫃公司於99年11月25日點交系爭建物，由公證人拍攝之照片可知，呂嘉正交付予許金榮之鑰匙包括系爭建物，斯時系爭建物之狀況較96年5月20日或21 日時更為不佳，錢櫃公司於是日仍未依約回復系爭建物之原狀，計遲延42個月又5天。系爭租約第10條第3款約定，係錢櫃公司不依約定時間履行返還系爭建物債務所生損害之賠償總額。依「租賃第三次補充協議書」約定每月租金為 285萬元，外加營業稅5%為299萬2500 元，錢櫃公司遲延返還系爭建物，永安公司受有不能使用系爭建物之損害最多為1億2618萬3750元。又錢櫃公司於96年5月20日欲將系爭建物交還永安公司，僅因兩造對於回復原狀各持己見，致使系爭建物空盪閒置，因此造成之損害，兩造應各負相等之責。再者，錢櫃公司將系爭建物之鑰匙放置於彭意森律師處，於該期間未使用系爭建物，非故意獲取不當使用系爭建物之利益，而永安公司原得先收回系爭建物，再向錢櫃公司請求回復原狀之費用，然永安公司卻堅持回復原來旅館狀態，致受有前揭損害，永安公司就損害之擴大與有過失，應將違約金酌減為實際損害之半數為6309萬1875元。從而，錢櫃公司請求確認永安公司之違約金債權3億2144萬4375 元部分不存在，為有理由，應予准許；永安公司反訴請求錢櫃公司給付遲延返還租賃物違約金債權6309萬1875元，及自100年9月6 日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，洵屬有據，應予准許，兩造各逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回等詞，為其論據。
查原審謂前案確定判決認定系爭租約經永安公司終止，依系爭租約第11條第2 款約定，應負回復原有固定裝潢、設備及結構原狀之義務，錢櫃公司僅將其自費改裝之固定設施全數拆除，未回復其切割之地板及結構體，甚至無隔間、衛浴等基本配備，自屬未將系爭房屋回復原狀，錢櫃公司請求返還租約保證金之條件尚未成就等情，其中就尚未將系爭房屋尚未回復原狀乙節，有爭點效之適用，至於兩造合意應回復之原狀為何？依證人溫凱獻、劉英證述等訴訟資料，足以推翻前案確定判斷云云。惟究竟該證人之何部分證詞，足以推翻該認定，未據原審說明，且既謂證人溫凱獻係錢櫃公司員工，就拆除設備返還租賃物之證詞，難免偏頗而不可採云云，竟又據以推翻前案之前揭認定，尤有可議。次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第
235 條所明定。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任。原審既認錢櫃公司於96年5 月20日未依債之本旨返還系爭建物，不生提出之效力，永安公司得拒絕受領。惟竟又以永安公司斯時原得先收回系爭建物，再向錢櫃公司請求回復原狀之費用，而認永安公司就所其受之租金損害，與有過失，亦有理由前後矛盾之違誤。再者，系爭租約第10條第3 款約定之系爭逾期違約金，為錢櫃公司不依約定時間履行返還系爭建物債務所生損害之賠償總額，為原審所認定。惟究竟永安公司因錢櫃公司逾期返還系爭建物，依一般客觀事實、社會經濟狀況所受之實際損害為何？與是否得酌減違約金所關頗切，乃原審未遑調查明晰，遽以永安公司因逾期短少之租金收益，據為其所受之損害，亦嫌疏略。兩造上訴論旨，各自指摘原判決不利於其部分違背法令，求予廢棄，非無理由。末查錢櫃公司請求確認系爭逾期違約金債權不存在，未及利息，原判決主文第二項記載確認永安公司對錢櫃公司違約金債權2億690萬8125元「本息」不存在，與其聲明不符，案經發回，宜併注意及之。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 21 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文法官 彭 昭 芬法官 滕 允 潔法官 蘇 芹 英本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 106 年 10 月 2 日