最高法院民事判決 106年度台上字第2736號上 訴 人 彭 誠 宏
郭 鳳 勤周 甜彭 子 凡彭 素 雲彭 汝 瑄陳 鋒 南范 美 珠共 同訴訟代理人 楊 逸 民律師上 訴 人 財政部國有財產署法定代理人 莊 翠 雲被 上訴 人 徐陳森妹訴訟代理人 劉 德 壽律師被 上訴 人 徐 發 龍訴訟代理人 陳 鄭 權律師
王 建 偉律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國104年12月29日臺灣高等法院第二審判決（103年度上字第1349號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人彭誠宏以次至上訴人范美珠（下稱彭誠宏等8 人）與上訴人財政部國有財產署（下合稱彭誠宏等9 人），請求確認與被上訴人徐陳森妹、徐發龍（下合稱徐陳森妹等2 人）間就坐落桃園市○○區○○○段○○○ ○號土地（地目田，下稱系爭土地）之耕地三七五租約（下稱系爭租約），自民國80年1月1日起至104年5月17日止之租賃關係（下稱系爭租賃關係）不存在，彭誠宏等9人就與徐陳森妹等2人間之系爭租賃關係存否必須合一確定，彭誠宏等8 人對於原審此部分所為其等不利之判決，提起第三審上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，效力及於財政部國有財產署，爰將之併列為上訴人，合先敘明。
次查上訴人主張：伊等與訴外人蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽、蔡江謝美惠（下稱蔡子盛等4 人）前將原共有之系爭土地（已由蔡江謝美惠拍定取得全部所有權）出租予徐陳森妹等2 人，並簽訂系爭租約（已於104年5月18日終止），約定正產物為稻谷。徐陳森妹自80年間起在系爭土地上，興建如原判決附圖（下稱附圖）編號A、B、D之磚造建物供住宅或豬舍使用、編號G之鐵皮屋供其子經營冷氣工程行，及鋪設編號J 之空地為水泥地；徐發龍則興建編號E之鐵皮屋、編號F、H之磚造建物、編號I之木造建物供車庫、住宅或豬舍使用，及在房屋倒塌之編號K、L部分堆置廢磚塊（下合稱系爭地上物），均有一部不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，系爭租約應為無效。另臺灣桃園地方法院101 年度司執字第12305號強制執行事件（下稱第12305號執行事件），拍賣原共有人蔡鎮陽就系爭土地之應有部分6 分之1 ，由徐發龍拍定，彭誠宏及上訴人郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄（下合稱彭誠宏等5 人）已行使優先購買權，徐發龍對之無優先購買權（下稱系爭優先購買權）存在等情，請求確認兩造間系爭租賃關係不存在；彭誠宏等5 人另請求確認徐發龍系爭優先購買權不存在之判決（未繫屬本院者，不予論述）。
被上訴人徐陳森妹則以：系爭土地上之農舍、農用道路及鐵皮農機具室（編號 G）等，非屬耕地三七五減租條例之實際栽種農作物範圍，且經原出租人蔡標同意而興建，占用面積極少，大部分土地仍種植玉米及綠肥蔬菜，並未不自任耕作等語。徐發龍則以：伊在系爭土地極小比例興建經營農業不可分離之農舍、鐵皮農機具室及道路等，皆屬農業耕作使用，大部分土地仍種植玉米及綠肥蔬菜，上訴人於出租時即允許設置農舍，伊就未耕作部分已辦理休耕，未違反自任耕作之約定各等語，資為抗辯。
原審將第一審所為確認上訴人與徐陳森妹間無系爭租賃關係存在部分之判決予以廢棄，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，並駁回上訴人之上訴，無非以：彭誠宏等9人及蔡子盛等4人前將原共有之系爭土地出租予徐陳森妹等2人，彼2人分別在該土地上興建系爭地上物等事實，為兩造所不爭。兩造間之系爭租約係延續原出租人蔡標與原承租人楊鳳珠於36年11月8 日簽訂之耕地租約（下稱原耕地租約），並約定依正產物收穫總量千分之三七五計算地租，迭次會同辦理訂立、變更、換訂等登記。系爭土地面積為1萬9,516平方公尺，約定承租面積為1萬6,749平方公尺，尚有2,767 平方公尺非屬耕地租約範圍，可見蔡標非整筆出租予楊鳳珠。審諸系爭地上物（編號J除外）分別為徐陳森妹等2人所有，或供住家、放置農具、豬舍使用，或已倒塌；及兩造不爭執各該房屋係原耕地租約成立時即由楊鳳珠建築居住使用，已存在數十年，嗣由徐陳森妹等2 人接續占有使用迄今；暨依耕地三七五減租條例第12條規定之精神，出租人與承租人得就房屋之基地約定非以耕作為目的之租賃關係等情，足見原耕地租約就編號A、B、
D、E、F、G、H、I、K、L部分土地（下合稱編號A 部分等土地）係約定供承租人建築房舍居住使用，而非以耕作為目的，是就此部分土地訂立之租約，雖約定按三七五租率計租，惟不能認係該條例規定之耕地租賃，應為一般租賃性質。彭誠宏等9 人輾轉取得系爭土地所有權後接續與徐陳森妹等2 人訂立系爭租約，且未變更原耕地租約內容，該約定自仍繼續有效。徐陳森妹等2 人繼受原耕地租約並使用系爭地上物，就編號A 部分等土地既無耕地三七五減租條例之適用，縱令未為耕作，亦不影響系爭租約之效力。況經勘查結果，除附圖編號N（面積6,977平方公尺）及編號
M、P（面積共7,693 平方公尺）部分係分別由徐陳森妹、徐發龍耕作外，編號D、H、I 部分為廢棄豬寮或豬舍，仍供作農用，不能論以不自任耕作；編號E部分為農具倉庫，編號C部分為道路，編號J 空地為堆放飼料、肥料、農具等水泥曬場，符合佃農一般社會生活常態，均屬農業用地範圍，未違反自任耕作之目的。至行政機關認定系爭土地部分未為農業使用，否准徐陳森妹等2 人申請核發農業使用證明書，要求繳回部分休耕補助款及部分土地課徵地價稅，不足以憑認彼2 人未自任耕作。系爭租約之土地扣除上開地上物、道路及耕作面積後，固有707 平方公尺現為他人耕作使用，惟無證據證明係經徐陳森妹等2 人同意使用。且附圖編號O（面積3,474平方公尺）現為他人耕作部分，復與徐陳森妹等2人耕作部分相鄰，或因界址不明致遭他人占用，彼2人未積極排除要難認不自任耕作。徐陳森妹等2 人既無不自任耕作情事，彭誠宏等9 人以系爭租約無效為由，請求確認兩造間之系爭租賃關係不存在，即乏所據。徐發龍就編號E、F、H、I部分土地有一般租賃關係，且系爭租約並非無效，自得於第12305 號執行事件主張優先購買權，彭誠宏等5 人另請求確認徐發龍之系爭優先購買權不存在，亦屬無據等詞，為其判斷之基礎。
惟查原審就兩造間訂立之系爭租約，先謂係延續原耕地租約（見原判決第8頁），繼又謂兩造就編號A部分等土地所訂之租約，係一般租賃，非屬耕地租賃（見原判決第 9、11、14頁）。另既謂附圖編號D、H、I 部分屬一般租賃，非耕地租賃性質，卻又稱各該部分為廢棄豬寮或豬舍，仍供作農用，不能論以不自任耕作，而認係耕地租賃之範圍（均見原判決第11頁），依其前後所述，已有矛盾之違誤。又上訴人於事實審主張：徐陳森妹等2 人就承租土地中有707 平方公尺現為他人使用，不論係轉租或無償供他人使用，皆構成一部不自任耕作，系爭租約全部無效等語（見原審卷㈡第181頁），原審亦認定系爭租約之土地有707平方公尺現為他人耕作使用（見原判決第13頁），而附圖就系爭土地之分管與現況復記載編號O部分屬其他人所有，此攸關徐陳森妹等2人是否有轉租等不自任耕作而致系爭租約全部無效，及徐發龍有無系爭優先購買權存在之判斷，究其實情為何，原審未詳為調查審認，即為上訴人不利之判決，亦嫌速斷。又按民事訴訟事實審法院審理訴訟之方式，係採直接審理主義，除法律別有規定外，法院須以自行調查證據所得之訴訟資料，經當事人之言詞辯論，始得本於辯論之結果，為判決之基礎。本件遍觀原審全卷，似未見兩造就編號A 部分等土地是否屬一般租賃關係，無耕地三七五減租條例之適用，提出攻擊防禦方法。果爾，原審審判長未於言詞辯論期日曉諭兩造就此爭點為辯論，即逕認兩造就該部分土地係一般租賃，非屬耕地租賃，進而為上訴人敗訴之判決，尤嫌疏略。
上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查系爭土地全部已由蔡江謝美惠拍定，並於104年3月11日辦妥所有權移轉登記，為原審確定之事實（見原判決第3 頁），且系爭租約業於104年5月18日終止（見原判決第4 頁），亦未見兩造爭執。
而確認法律關係成立（存在）或不成立（不存在）之訴，應以確認現在之法律關係為限，雖過去成立或不成立之法律關係，延至目前仍繼續不存在時，仍不失為現在之法律關係，惟彭誠宏等 9人請求確認兩造間過去（80年1月1日至104年5月17日）不存在之系爭租賃關係，其法律關係是否延至目前仍繼續不存在？彭誠宏等5 人另請求確認徐發龍系爭優先購買權不存在，未將嗣已取得系爭土地全部所有權之蔡江謝美惠併列為被告，其等因該法律關係不明確而不安之狀態可否以該確認判決除去？凡此攸關上訴人提起本件確認訴訟，是否有即受確認判決之法律上利益之判斷，案經發回，應由原審法院注意及之，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 寶 堂法官 滕 允 潔法官 黃 國 忠法官 陳 駿 璧本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 106 年 12 月 25 日