最高法院民事判決 106年度台上字第2759號上 訴 人 李隆信訴訟代理人 葉秀美律師被 上訴 人 游惠媜訴訟代理人 邱昱宇律師上列當事人間請求交付房屋事件，上訴人對於中華民國105 年 2月24日臺灣高等法院第二審判決（104 年度上字第807 號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：兩造於民國97年5 月26日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由伊以新臺幣（下同）1,780 萬元向被上訴人購買基隆市○○○路○○○巷○○○○號○ 樓、○之○號○樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地（下合稱系爭房地），伊已給付全部價金，並於同年6月12 日辦畢所有權移轉登記，惟被上訴人迄未交付系爭房屋等情，依買賣契約之法律關係，求為命被上訴人騰空交付系爭房屋予伊之判決。
被上訴人則以：伊原與訴外人杜鎮川共同投資造鎮建設股份有限公司（下稱造鎮公司），為擔保該公司對上訴人之借款債務而移轉系爭房地所有權予上訴人，兩造間就系爭房地之移轉登記，名為買賣實屬信託的讓與擔保關係，上訴人依買賣契約之法律關係請求伊遷交系爭房屋，並無理由等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其在第一審之訴，無非以：兩造於97年5 月26日簽訂系爭買賣契約，上訴人已給付1,780 萬元，系爭房地於同年6 月12日以買賣為原因移轉登記於上訴人名下等事實，為兩造所不爭。審諸上訴人於97年6 月12日前僅給付價金304萬8,493元，遲至同年月20日始給付剩餘價款1,475萬1,507元（含上訴人以現金代償系爭房地貸款1,437萬4,945 元），核與系爭買賣契約第3條第4 項約定之付款條件不符，亦與一般不動產交易常情有違；及兩造與杜鎮川於97年5月 30日簽訂房地附買回協議書（下稱買回協議），依該協議第2 條至第4條約定，被上訴人得於2年內以系爭買賣契約約定之價金（1,780萬元），加給一定數額之利息（即第1年72萬元，第2年192萬元），買回系爭房地，且於系爭買賣契約成立時即應給付第1 年之利息，如被上訴人提前清償，得依提前清償之期間按每月11萬元之比例減少應加給之數額，核與一般買回契約僅約定買回價金，若有加給之價金，則於買回時一併給付之情形迥異，反與一般金錢借貸之貸與人向借用人按其權利存續期間之日數，收取利息作為借用人使用其原本之對價，或約定預自貸與金額中扣除第一期利息等情相符；再參以買回協議所列當事人除兩造外尚有杜鎮川，且系爭房地仍由被上訴人繼續使用等節，可認該買回協議非屬單純買回之性質，實係約定有關借款之清償期、計息方式，及上訴人於借款本息受清償時，負有返還系爭房地之義務；暨依卷附造鎮公司「97年6 月代官山（造鎮公司新建建案之名稱）會計報表」（下稱會計報表）記載以系爭房地向上訴人借款，貸方金額欄所列各項金額之總和1,708 萬元，與系爭買賣契約所定價金1,780萬元減去買回協議所載第1年預扣利息72萬元一致，可見上訴人係基於借貸之目的交付款項，非為給付買賣價金。另參酌杜鎮川與造鎮公司、杜俊輝、杜家輝（下稱杜鎮川等4人）於98 年7月4日與被上訴人簽訂協議，約定於杜鎮川等4 人依約清償前，被上訴人仍為系爭房地之所有權人等各情，尤見系爭買賣契約實係上訴人藉由移轉所有權取得與擔保物權相同作用，核屬信託的讓與擔保契約性質而非買賣。至證人杜鎮川、高玲玲（造鎮公司會計）之證述，與事實不符，難為有利於上訴人之認定。從而，上訴人依買賣契約之法律關係，請求被上訴人遷交系爭房屋，不能准許等詞，為其判斷之基礎。
按物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務，民法第348 條定有明文。依此規定，出賣人之義務，除負有使買受人取得該物所有權或其權利之義務外，尚負有交付其物或因其權利所占有一定之物之義務甚明。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（參見本院17年上字第1118號判例）。查兩造簽訂系爭買賣契約，上訴人已給付1,780萬元，系爭房地於97年6月12日以買賣為原因辦畢所有權移轉登記於上訴人名下，為原審認定之事實。而系爭買賣契約揭明買賣系爭房地之旨，並於第3條第4項約定尾款俟過戶清楚，被上訴人即應將系爭房屋交給上訴人接管；第12條其他約定事項第3 項約定，應依現況交屋（見第一審卷第6、7頁）。似此情形，上訴人依買賣契約之法律關係，請求被上訴人遷交系爭房屋，是否全然不足採？亟待究明。原審未遑詳予調查審認，遽認系爭買賣契約實係信託的讓與擔保契約性質，已屬速斷。次按信託的讓與擔保契約，係指債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉於債權人，而使債權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物所有權，俟債權清償後，該擔保物即應返還於債務人；債務不履行時，債權人得將擔保物變賣或估價而就該價金受清償而言。本件倘認系爭買賣契約實為信託的讓與擔保契約，被上訴人原可依約清償借款而請求返還擔保物（系爭房地），何須又與買賣契約當事人以外之杜鎮川另訂買回協議？況杜鎮川證稱：「…當初訂立系爭買賣契約的真意就是上訴人如付清價款，就要將系爭房地移轉給上訴人」（見原審卷第73頁背面）；高玲玲亦證稱：「被上訴人、杜鎮川有提及若要讓上訴人同意買回，該給上訴人什麼誘因，而買回協議72萬元就是要給上訴人同意被上訴人、杜鎮川買回之條件」（見同上卷第102、103頁），是否不足以認定兩造係為買賣系爭房地而簽訂系爭買賣契約？仍待進一步釐清。原審未詳推細究，即為上訴人不利之判決，亦屬速斷。又杜鎮川證稱：如果房子要繳貸款還沒到期就先向上訴人借錢，等房款到期就轉為上訴人要付的價金（見同上卷第75頁），核與造鎮公司民事呈報狀（見同上卷第97頁）所載內容，及被上訴人自認：當時確有部分貸款係由上訴人代償，塗銷系爭抵押權來源都是來自上訴人因系爭房屋所撥款項（見同上卷第87頁）等節相符。原審未詳予研求，徒以造鎮公司會計報表載明以系爭房地向上訴人借款，即認上訴人交付之款項非為給付買賣價金（見原判決第6、7頁），杜鎮川之證言難為有利上訴人之認定，進而為上訴人敗訴之判決，仍有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第477 條第1 項、第478 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 6 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 陳 駿 璧法官 滕 允 潔法官 蘇 芹 英法官 李 寶 堂本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 106 年 12 月 18 日