最高法院民事判決 106年度台上字第2946號上 訴 人 林禾豐即林金枝訴訟代理人 胡達仁律師被 上訴人 蔡基安
蔡忠正蔡連益陳國慶陳國棟陳國榮蔡宗文陳寶珠林朝文上列當事人間請求移轉所有權登記事件，上訴人對於中華民國105年3月22日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（104 年度上字第363號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人其餘上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由本件上訴人主張：坐落重測前臺中市○○區0 ○○○○區○ ○○○段○○○○段000 地號( 下稱380 地號) 土地，係被上訴人蔡基安、蔡忠正、蔡連益，及被上訴人蔡宗文、陳寶珠之被繼承人蔡連祥( 民國102 年9 月12日死亡) ，與被上訴人陳國慶、陳國棟、陳國榮之被繼承人陳登科(85 年8 月28日死亡) 、訴外人周介興( 下稱蔡基安等6 人) 共有，應有部分依序為1/8 、1/8 、1/ 8、1/8 、1/4 、1/ 4，於64年12月15日分割出380-1 地號(102年11月重測後○○○區○○段○○○○○號，下稱系爭土地)。訴外人尚林建設股份有限公司（下稱尚林公司）於68年6 月間與蔡基安、蔡忠正、蔡連益、蔡連祥、陳登科（下稱蔡基安等5 人)，簽訂合建契約書( 下稱系爭合建契約) ，約定蔡基安等5 人提供380 、380-1 及同段380-2 地號土地與尚林公司合作興建房屋，由尚林公司負擔興建費用，並按地主3 、建商7 之比例分配房屋，地主應於屋頂板完成時，將土地所有權移轉登記予尚林公司指定之人。另蔡基安等5 人及訴外人許林志( 下稱蔡基安等人)於70年1 月11日與伊簽署「合建房屋同意協議書」( 下稱系爭協議書），同意尚林公司將合建契約之權義轉讓與伊，尚林公司則於同年月16日與伊簽訂合建房屋契約書權利讓渡書( 下稱系爭讓渡書) ，將系爭合建契約權利讓渡與伊。伊依約於72年間完成房屋興建，蔡基安等人依約取得分配之房屋，伊則取得門牌號碼○○○區○○○街○○○巷○號、6號、8號、10號等4戶房屋，及同段380-24、25、26、28地號等4筆土地，並將380-1地號土地以圍牆區割為4，作為前開4戶房屋之後院，將該4戶房地出賣予第三人。380-1地號土地地目為「旱」，囿於法令，蔡基安等5人未將各自應有部分移轉登記予伊。土地法第30條規定業於89 年1月6日刪除，陳登科之應有部分由陳國慶、陳國棟、陳國榮3人繼承（應有部分各12分之1），蔡連祥之應有部分由蔡宗文、蔡宗義繼承（應有部分各16分之1，蔡宗義於104年8月18日死亡，由陳寶珠繼承其應有部分，並承受其訴訟）。伊於70年1月28 日與周介興簽訂土地買賣契約書 (下稱系爭買賣契約），向其買受所有380地號土地應有部分1/4，並與訴外人即具自耕能力之林獻成立借名登記契約，於同年8月11日以買賣為原因將該應有部分移轉登記與林獻，林獻於102年12月27日死亡，借名登記關係消滅，其名下之380-1地號土地應有部分1/4，由原審共同被上訴人林仲順、林協順、林得順，及訴外人林錦順繼承（應有部分各1/16），林錦順於103年2月10日將其應有部分贈與被上訴人林朝文，林朝文應繼受上開借名登記契約等情，爰依合建契約、借名登記契約及繼承之法律關係，求為命蔡基安、蔡忠正、蔡連益、蔡宗文、陳寶珠、陳國慶、陳國棟、陳國榮 (下稱蔡基安等8人) ，及林朝文，各自將所有系爭土地應有部分 (依序為1/8、1/8、1/8、1/16、1/16、1/12、1/12、1/12，及1/16 )移轉登記與伊之判決 (上訴人另請求林仲順、林協順、林得順各移轉系爭土地應有部分1/16部分，經原審判決勝訴確定)。
被上訴人蔡基安等8人則以：380-1地號土地係屬旱地，且於辦理土地所有權移轉登記之條件「屋頂完成時」成就時，土地法第30條規定仍未修改或刪除，依民法第246條第1項規定，系爭合建契約關於380-1地號部分係屬無效。況上訴人於72 年間已完成合建房屋時即可請求移轉系爭土地予其指定之人，卻遲至103年4月 3日始為本件請求，已罹於民法第125 條所定請求權時效期間，伊等得拒絕履行等語。被上訴人林朝文則以：上訴人與周介興間買賣契約之標的不包含380-1 地號土地，且林獻與上訴人間就該土地並無借名登記關係，縱有借名契約，亦係脫法行為而無效等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：380地號土地係被上訴人蔡基安等6人共有，除周介興及陳登科應有部分各1/4外，其餘共有人應有部分均為1/8，於64年10月15日分割出380-1地號 (重測後為系爭土地)；尚林公司於68年6 月間與蔡基安等5人簽訂系爭合建契約，約定由蔡基安等5 人提供380、380-1 (地目旱)、380-2 地號土地與該公司合建房屋，地主應於屋頂板完成時，將土地移移轉登記與尚林公司指定之人；上訴人於70年1月11日與蔡基安等人簽署系爭協議書，70年1月16日與尚林公司簽訂系爭讓渡書，72年間依約完成合建房屋，蔡基安等人依約取得分配房屋；陳登科之應有部分由陳國慶、陳國棟、陳國榮繼承，應有部分各1/12；蔡連祥之應有部分由蔡宗文、蔡宗義繼承，應有部分各1/16；蔡宗義之應有部分嗣由陳寶珠繼承。周介興所有380地號土地應有部分1/4，於70年1月28 日出賣予上訴人，同年8 月以買賣為原因移轉登記與林獻，林獻死亡後由其繼承人林仲順、林協順、林得順及林錦順繼承，應有部分各1/16。
其後，林錦順將其應有部分贈與林朝文等事實，為兩造所不爭。依系爭合建契約第4條第2項約定，蔡基安等5 人雖負有交付土地所有權狀予代書辦理土地分割，及於屋頂完成時將分割完成之土地移轉登記予尚林公司所「指定之人」之義務，惟觀諸臺中市清水地政事務所103年9月15日、同年12月23日函，可知380- 1地號土地於64年12月5 日逕為分割登記後迄今地目均為旱。再稽諸依72年8月1日修正前農業發展條例第22條規定，該土地不能分割，且上訴人不爭執所謂「指定之人」係指購買房屋之人等情，足見應移轉登記之範圍限於房屋及其坐落基地，而380- 1地號土地既非房屋之基地，自不在系爭合建契約第4條第2項約定移轉之列。
依土地登記簿謄本、系爭買賣契約、周介興出具之收據，及證人張榮坤 (代書)之證述，可知系爭買賣契約所載380地號土地包括分割後之380-1地號 (即系爭)土地，林朝文未能證明林獻支付買受土地之價金，再參以買賣契約第6條之約定，可認系爭380-1地號土地應有部分1/4 係上訴人借名登記在林獻名下，且無屬脫法行為而無效之情形。該借名登記契約固於林獻死亡時終止，然上訴人不能證明林朝文自 (其父）林錦順受贈系爭土地時明知林獻與上訴人間有借名登記契約，林朝文乃善意第三人，應受保護。從而，上訴人依合建契約、借名登記契約及繼承法律關係，請求蔡基安等8 人及林朝文，分別將所有系爭土地應有部分移轉登記予上訴人，不能准許等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，不得反捨契約文字而更為曲解。查系爭合建契約第1 條約定「甲方( 地主) 提供所有坐落…380-1 、380-2 、380 等地號共3 筆，提供做為建築用地，由乙方( 尚林公司) 出資興建等全部費用」，第
4 條第2 項約定「甲方應於基礎完成時將土地所有權狀交給雙方同意之代書人辦理分割，並於屋頂板完成時辦理土地所有權移轉登記與乙方指定人之名義。」( 見第一審卷第11、12頁) ，似見蔡基安等5 人與建商約定提供380-1 地號土地做為建築用地，並於屋頂板完成時辦理土地所有權移轉登記予建商指定之人。果爾，揆諸60年12月22日修正之建築法第11條「本法所稱建築基地，為一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。前項空地之保留，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之」之規定，足見建築基地不限於建物之基地，原審未遑究明，逕以380-1 地號土地非建物基地，認該土地非合建契約第4條第2項約定應移轉之範圍，已嫌速斷。又民事訴訟事實審法院審理訴訟之方式，係採直接審理主義，除法律別有規定外，法院須以自行調查據所得之訴訟資料，經當事人之言詞辯論，始得本於辯論之結果為判決之基礎。原審審判長僅詢問兩造「林朝文是受贈自林朝順，是否要繼受借名登記的法律關係？」 (見原審卷第187頁)，並未曉諭兩造就林朝文是否善意取得提出攻擊防禦方法，即逕以林朝文所有系爭土地應有部分係受贈自其父林錦順，上訴人不能證明林朝文於受贈與時，明知林獻與上訴人間有借名登記之法律關係，乃善意第三人，應受保護 (見原判決第14-15頁)，而為上訴人不利之論斷，亦屬速斷。上訴論旨，指摘原判決不利其部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 26 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 錦 美法官 陳 駿 璧法官 李 寶 堂法官 滕 允 潔本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 107 年 2 月 6 日