最高法院民事判決 106年度台上字第2035號上 訴 人 陳 山 戊
郭 德 成（即郭黃來富之承受訴訟人）郭 德 旺（即郭黃來富之承受訴訟人）郭 德 興（即郭黃來富之承受訴訟人）郭 寶 琴（即郭黃來富之承受訴訟人）郭 德 松（即郭黃來富之承受訴訟人）李 彩 雲共 同訴訟代理人 洪 文 浚律師被 上訴 人 蔡 楷 得
蔡 金 土蔡 墩蔡 正 雄蔡 文 良蔡 金 城蔡 賢江 美 雲蔡 文 村蔡 來蔡 連 道楊 素 珍蔡陳寶蓮共 同訴訟代理人 廖 振 洲律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國106 年3月7日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第765號），提起一部上訴及上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段0○段00000000000000地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人蔡窓、蔡雲、蔡日、蔡星（下稱蔡窓等4 人）共有，伊等因繼承或受贈而為所有權人，蔡楷得、蔡金土應有部分均各2072/21210，蔡墩、蔡正雄、蔡文良、蔡金城、蔡賢、江美雲均各1463/21210，蔡文村、蔡來、蔡連道、楊素珍均各4144/84840，蔡陳寶蓮為4144/21210。
上訴人陳山戊、上訴人郭德成、郭德旺、郭德興、郭寶琴、郭德松（下稱郭德成等5 人）之被繼承人郭黃來富，及上訴人李彩雲分別占用系爭土地如原判決附表（下稱附表）二編號3 、10、11所示土地及面積，擅自增建門牌為新北市○○區○○街○巷○○○○號房屋、同上街13巷17之1 號房屋、同上巷18號房屋增建部分（合稱增建地上物），為無權占用，並受有依申報地價年息5%計算相當於租金之利益，致伊受有損害，伊自得請求渠等拆除及返還自起訴前5年起算之不當得利等情。爰依民法第767條、第821 條、第179 條規定，求為命上訴人拆除各該上開增建地上物，返還占用土地予伊，及陳山戊、郭德成等5 人、李彩雲分別給付附表
五、十二、十三「原審判決金額」欄所示之金額與伊等之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人則以：蔡窓等4 人曾於民國58、59年間出具重測前臺北縣○○鎮○○段○○○段000 ○00地號（含系爭土地，下稱重測前
609 之10地號土地）之土地使用權證明書供建商興建「頭前新村」。嗣蔡窓等4 人之代理人王塗水、張文德先後將67地號土地出售陳山戊，將138、157、160地號土地（下稱138等3 筆土地）出售郭黃來富及李彩雲（下稱郭黃來富等2 人）之前手邱郭月霞。
陳山戊並取得蔡窓等4 人之所有權狀正本及蔡星出具之土地使用同意書。陳山戊係基於買賣關係，郭黃來富等2 人係基於買賣及占有連鎖，占有上開土地，均屬有權占有。縱認王塗水、張文德無權代理出售土地，其代替地主交付土地所有權狀正本，亦構成表見代理。且138等3筆土地為頭前新村之法定空地，郭黃來富等
2 人自有使用權，被上訴人請求拆屋還地，顯屬權利濫用，況其不能使用系爭土地，自不得請求相當租金之損害，縱有損害，其請求之數額亦屬過高等語，資為抗辯（陳山戊反訴部分已敗訴確定）。
原審以：系爭土地於59年間分割自重測前609 之10地號土地或其分割後之地號，原為蔡窓等4 人所有，被上訴人本於繼承或贈與而取得，蔡楷得、蔡金土應有部分均各2072/21210，蔡墩、蔡正雄、蔡文良、蔡金城、蔡賢、江美雲均各1463/21210，蔡文村、蔡來、蔡連道、楊素珍均各4144/84840，蔡陳寶蓮為4144/21210，有土地登記謄本可稽。被上訴人主張上訴人在系爭土地上增建之地上物，係無權占用，上訴人則以前詞置辯。查陳山戊所提出其於69年6月6日購買67地號土地之買賣契約，其上記載出賣人為王塗水，並非以蔡窓等4人之名義簽約，且其未能證明蔡窓等4人已授權建商出售67地號土地，難認建商為有權代理。陳山戊雖抗辯其簽訂上開買賣契約時，地主蔡星在場並無反對之意思，並出具土地使用同意書供其在67地號土地上蓋屋云云，但為證人蔡星所否認。觀之土地使用同意書上蔡星之簽名，與其在第一審具結之簽名不同，蔡星之印文亦與出具予建商之土地使用權證明書上之印文不同，蔡星是否出具上開同意書，已堪質疑。況67地號土地為蔡窓等4人共有，僅由蔡星1人出具同意書，效力亦不及於其他3 位地主，土地使用同意書不足為地主授權之依據。又依證人蔡星之證言，及建築房屋申請書、新建住宅工程設計圖及土地異動索引所載，可知蔡窓等4 人交付67地號土地所有權狀正本予建商，係為合建房屋，非出售該土地之用，並約定建後不足20坪之剩餘土地所有權狀，應返還地主，惟建商並未返還，故尚難僅以陳山戊持有地主所有權狀正本，即認地主有表現代理之行為。陳山戊抗辯依買賣契約有權占有67地號土地云云，不足採信。至郭黃來富等2人之前手邱郭月霞，於63年9月18日、64年8 月20日分別向建商張文德購買138及157、160 地號土地，李彩雲再向邱郭月霞之夫邱雲臺購買157、160地號土地，固有不動產買賣契約可稽。惟邱郭月霞並非向蔡窓等4人購地，郭黃來富等2人亦未提出張文德業經地主授權售地之證明，難認張文德為有權代理。且上開土地之所有權狀係地主交予建商合建之用，難以郭黃來富等 2人持有138等3筆土地所有權狀，即認地主應負表見代理之責。郭黃來富等2人抗辯依買賣契約有權占有138等3 筆土地云云，亦不足採。另蔡窓等4人雖曾分別於58年9月1日、59年6月1 日、同年10月1日出具3張土地使用權證明書，分別記載「茲有葉羅四妹等117名擬在新莊鎮本人所有○○段○○○段000○00地號全筆土地建築永久式二樓住宅。業經本人完全認可，茲為申請營造執照特予證明」、「茲有葉羅四妹等117 名…面積11,946平方公尺之土地建築永久式住宅…茲為申請營造執照特予證明」、「茲有陳美津等37名…茲為申請營造執照特予證明」等語，然僅係同意葉羅四妹或陳美津等人申請營造執照時，得使用系爭土地而已，並無永久使用借貸關係。郭黃來富等2 人抗辯張文德本於使用借貸關係對原地主為有權占有，其依占有連鎖之法理，有使用137等3筆土地之合法權源云云，亦無可採。又系爭土地縱為法定空地，僅限制被上訴人不得分割、移轉及重複使用而已，被上訴人並未喪失管領權限，上訴人在系爭土地上搭蓋建物使用，致喪失法定空地之功能，亦侵害被上訴人之管領權限，被上訴人請求拆除，回復未建造建物之狀態，對公益亦有助益，難認權利濫用。按無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念。上訴人無權占有系爭土地，獲有相當租金之利益，致被上訴人管領權受有損害，被上訴人得請求起訴前5 年相當於租金之不當得利，並不因系爭土地為法定空地而有不同。審酌系爭土地附近均為住宅，並無商店，頭興街3 巷為唯一對外連絡道路等情狀，認上訴人所受相當租金之不當得利以申報地價年息5%為當。則依上訴人所有之增建地上物占用面積、各該土地當年申報地價，計算被上訴人得請求渠等返還之不當得利，各如附表三、十二、十三判決金額欄所示。綜上，被上訴人依民法第767條第1 項、第821條、第179條規定，請求陳山戊、郭德成等5人、李彩雲各拆除附表二編號3 、10、11所示增建地上物，返還占用之土地，及請求渠等分別給付附表五、十二、十三「原審判決金額」欄所示金額，洵為正當，應予准許。經核於法並無違誤。
按建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益，故該條第3 項明定應留設之法定空地，負有「非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」之使用負擔。則法定空地所有權人，雖於上開規定及意旨之目的範圍內使用權能受有限制，惟既仍保有所有權，對無權占用該土地，受有不當得利者，究非不得對之行使物上請求權，並請求返還不當得利。原審以上訴人無權占用附表二編號3 、10、11被上訴人所有法定空地搭建增建地上物，認被上訴人本於所有權人之地位，得訴請拆屋還地及請求不當得利，爰為上訴人敗訴之判決，並無違誤。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 18 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 周 舒 雁法官 林 恩 山法官 吳 光 釗法官 吳 青 蓉本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 107 年 7 月 30 日